抵押權與租賃權的沖突與協(xié)調(編輯修改稿)
2025-07-15 13:11 本頁面
【文章內容簡介】 為此，抵押權人可以干涉抵押物上的租賃等用益關系，請求排除抵押權設立后在抵押物上增加的負擔，使抵押物得以“凈身拍賣”。 與我國臺灣地區(qū)“民法”第866條有所不同的是，《擔保法解釋》第66條第1款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。該條款直接排除了“買賣不破租賃原則”對后設租賃的適用，使得抵押權實行程序中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關系，而放心大膽地以正常價格受讓抵押物，抵押權人的利益因此獲得了最好的維護。然而該規(guī)定也存在不少問題。第一，直接否定“買賣不破租賃”原則在理論上過于冒險，與《合同法》第229條廣泛承認“買賣不破租賃”的精神不相吻合，畢竟，《合同法》該條將“買賣不破租賃”作為一個普適性的原則，未使其從屬于任何例外。第二，《擔保法解釋》第66條第1款規(guī)范的對象，本來是在先抵押權人與在后租賃權人的利益沖突，但由于其直接排除“買賣不破租賃”原則，規(guī)定在后租賃對受讓人不具有約束力，最終將該問題不當?shù)剞D化為了在后租賃權人與抵押物受讓人之間的利益沖突事項。第三，即便堅持“買賣不破租賃”原則，由受讓人承受在后租賃權也未必一定會損害在先抵押權人的利益。例如，抵押物價值遠遠超出其擔保的債權時，縱然買受人以抵押物上存在租賃權為由提出較低的購買價格，但按該價格仍足以清償?shù)盅簷嗳说膫鶛?，甚至，在租金較高而有利可圖時，說不定還會吸引眾多的買受人，反而能加速抵押權的實現(xiàn)。 顯然，在這些情形，都沒有必要使租賃權隨抵押權的實行而消滅。第四，何況，若在先抵押權未辦理登記，不得對抗第三人，即一切對抵押物主張物權的人，由于租賃權是物權化的債權，故租賃權人亦應包括在第三人范圍之內。既然未登記的在先抵押權本不能對抗后設的租賃權，則該租賃權緣何為確保抵押權的實現(xiàn)、伴抵押權的實行而消滅呢?綜上四點可見，抵押權在先租賃權在后時，否定“買賣不破租賃”原則，使租賃權隨抵押權的實行而消滅雖最大限度地保護了抵押權人，但這種保護也超越了合理的范圍，不僅保護了欠缺對抗要件的抵押權，而且在抵押權人利益并無損害時，法律直接干涉抵押物上的用益關系，從而對抵押人、承租人甚至抵押物受讓人利益造成不當?shù)挠绊?。有鑒于此，《物權法》對《擔保法解釋》第66條第1款略作調整，其第190條規(guī)定：“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，顯然，所謂“該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，本質上為“該租賃關系不得對登記抵押權造成不利影響”，與我國臺灣地區(qū)“民法”第866條的規(guī)定大致相同?！ 稉７ń忉尅返?6條第2款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，由承租人自己承擔”。該款以抵押人是否書面告知承租人租賃物已被抵押為標準，確定誰應對承租人因抵押權實行而遭受的損害負責，表面上看具有充分的合理性：在抵押人書面告知后，承租人明知租賃物已被抵押的事實而繼續(xù)承租，意味著其自愿承擔因抵押權實行而使自己遭受損失的風險。抵押人未履行書面告知義務，且租賃權因抵押權實行而消滅時，善意承租人可向抵押人(出租人)主張權利瑕疵擔保責任。 但該款規(guī)定也存在很大問題。第一，在已辦理登記的抵押權，由于登記本身已將抵押物上的權利狀況公示于外，無須抵押人書面告知，承租人也能輕松了解租賃物已被抵押的事實。而在未辦理登記的抵押權，本不具有對抗后設租賃的效力，承租人不能、也不必了解租賃上已經設定抵押的情況，而可直接放心大膽地進行租賃交易。第二，在承租人因抵押權實行而受到損失時，規(guī)定抵押人的賠償責任也并無實際意義。特別是債務人本人設立抵押時，抵押權實行本身足以說明抵押人缺乏承擔責任的足夠的能力，在這種情況下使其再負擔損害賠償責任，對承租人而言無異于畫餅充饑。因此，《物權法》第190條不再規(guī)定抵押人對承租人的告知義務和違反告知義務的損害賠償責任，而采取了更為簡明、務實的處理辦法：在先抵押權辦理登記的，可對抗后設的租賃權，由承租人自己消化因抵押權實行而受到的損失。在先抵押權未辦理登記的，則不能對抗后設的租賃權(若對《物權法》第190條后半部分進行反對解釋，可得出“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系可以對抗未登記的抵押權”之結論)，租賃權不因抵押權的實行而消滅，承租人并不會遭受損失?！ ∪?、抵押后承租人利益的保護：采自日本法的啟示 無論是按我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，或者是依我國法律的立場，在抵押權設立開登記后，取得租賃權的人明顯處于不安定的地位，在抵押權與租賃權發(fā)生沖突時，租賃權總體上應讓位于抵押權，幾乎沒有為租賃權的保護留下余地，這最終會使抵押人的出租權失去意義。為了盡可能維持抵押權和租賃權的平衡，《日本民法典》第395條曾規(guī)定了對短期租賃權的特別保護，即對不超過第602條所定期間
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