【文章內(nèi)容簡介】 租人對承租人所負擔(dān)的強制締約的義務(wù)(強制要約)。承租人自接到通知之日起，可以行使優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)已經(jīng)廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，這一期限為三個月。由于三個月的除斥期間過長，不利于法律關(guān)系的穩(wěn)定和第三人利益的保護，《租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定采用彈性條款，規(guī)定出租人應(yīng)在“合理的期限內(nèi)”通知承租人。期限是否合理，應(yīng)當(dāng)衡諸價金的高低、交易習(xí)慣等綜合判斷。但是，如果出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，依據(jù)《租賃合同司法解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！庇幸蓡柕氖?，出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限應(yīng)如何確定？對此，《瑞士民法典》第681條a(2)規(guī)定：“先買權(quán)人欲行使先買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的三個月內(nèi)行使該權(quán)利。新所有權(quán)人在不動產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使?！睆谋Ｗo承租人利益的角度出發(fā)，應(yīng)該肯定承租人在獲悉出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，而出租人同樣負有強制締約的義務(wù)(強制承諾)。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己獲悉)出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后，一旦其決定行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人均負有強制締約的義務(wù)，表現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)人享有依單方面的意思表示產(chǎn)生法律關(guān)系的權(quán)利。 　　在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，由于優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，隨著承租人的單方意思表示即成立其和出租人之間的買賣關(guān)系。為明確當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為15日，即出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在十五日明確表示購買，否則視為放棄。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，出租人與第三人之間的買賣合同效力如何呢？依據(jù)已經(jīng)廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，如果出租人出賣租賃房屋時未通知承租人，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。該條解釋缺乏法理依據(jù)，實質(zhì)上，除出租人與第三人惡意串通訂立買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權(quán)，該買賣合同依《合同法》第52條屬于無效的情形之外，無論第三人是否知悉其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，都不能否認出賣人與第三人之間所訂立的買賣合同的效力。理由在于： (1)如果第三人與出賣人之間訂立的買賣合同無效，其所包含的無效條款何以能夠作為優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利之后在出賣人與優(yōu)先購買權(quán)人之間形成的合同的內(nèi)容？ (2)即使第三人知悉該租賃房屋上存在優(yōu)先購買權(quán)人，而第三人之所以與出賣人訂立買賣合同，大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其權(quán)利。這一希望顯然是合理的，既不違背法律的強制性規(guī)定，也不違背公序良俗原則。既然如此，就不能否認該買賣合同的效力。有鑒于此，《租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！币罁?jù)這一規(guī)定，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，將分別形成出租人和第三人以及出租人和承租人的兩個內(nèi)容相同的買賣合同，這兩個買賣合同均是合法有效的，類似于一物二賣的雙重買賣關(guān)系。 　　三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的效力 　　在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時，在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內(nèi)容相同的買賣合同。由于最終只有一個合同能夠履行，這不可避免的涉及到優(yōu)先購買權(quán)的效力問題。在理論上，優(yōu)先購買權(quán)分為物權(quán)效力優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購買權(quán)。具體而言：若是債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)僅僅在出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購買權(quán)人僅僅對于出賣人可以要求其優(yōu)先向自己為買賣關(guān)系的履行，而不得以此權(quán)利對抗第三人。換言之，若出賣人向第三人首先為了履行，優(yōu)先購買權(quán)人將無能為力，只能轉(zhuǎn)而要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)不履行的責(zé)任。反之，若是物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)人不僅可以要求出賣人首先向自己為標的物的交付，還可以對抗第三人。換言之，若出賣人向第三人首先為了履行，因出賣人的此項履行行為有違于優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利，則將被宣告無效。 　　我國目前理論上主導(dǎo)學(xué)說認為，按份共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力，具有對抗第三人的效力。[18]但是，對于承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，理論上則存在著爭議。有學(xué)者認為，優(yōu)先購買權(quán)均具有物權(quán)的效力。[19]但另有學(xué)者認為，承認房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)效力，取決于其是否進行登記公示。承租人優(yōu)先購買權(quán)未登記公示的，不能取得物權(quán)效力。[20] 　　理論上應(yīng)當(dāng)認為，必須肯定優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，如果不承認其具有對抗第三人的效力，則出租人完全可以將租賃房屋交付給第三人并完成所有權(quán)變更登記，優(yōu)先購買權(quán)人將無能為力，只能轉(zhuǎn)而要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)不履行的責(zé)任，承租人的優(yōu)先購買權(quán)勢必落空。我國《房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”但在現(xiàn)實生活中，出租人或者承租人向房地產(chǎn)管理部門登記備案的少之又少。因此，以登記作為優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生對抗效力的條件，無異于剝奪承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)。從我國臺灣地區(qū)判例與立法的變遷來看，對承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗第三人的效力，實質(zhì)上經(jīng)歷了一個從否定到肯定的過程。臺灣地區(qū)“最高法院”1958年臺上字第一五二號判例認為：“承租人之優(yōu)先購買權(quán)，為租賃雙方之權(quán)利義務(wù)關(guān)系，僅具有債權(quán)效力。如出租人將基地之所有權(quán)人賣與他人，并已為土地權(quán)利變更登記時，承租人固僅能請求損害賠償。但如買受人尚未取得不動產(chǎn)所有權(quán)時，承租人之優(yōu)先購買權(quán)即不受其影響?！钡?， 1999年“民法”債編修訂第426條之二規(guī)定：“租用基地建筑房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件