【正文】 規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的限制性條件。 　　依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，只有在同等條件下承租人才可以享有優(yōu)先購買權(quán)，但是“同等條件”具體是指何種含義，如何進(jìn)行操作和確定，在理論與實踐中都存在較大的爭議。 　　出租人與第三人訂立買賣合同之后，應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)通知承租人，并告知承租人其與第三人之間訂立的買賣合同的主要條款。理由在于： (1)如果第三人與出賣人之間訂立的買賣合同無效，其所包含的無效條款何以能夠作為優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利之后在出賣人與優(yōu)先購買權(quán)人之間形成的合同的內(nèi)容？ (2)即使第三人知悉該租賃房屋上存在優(yōu)先購買權(quán)人，而第三人之所以與出賣人訂立買賣合同，大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其權(quán)利。[19]但另有學(xué)者認(rèn)為，承認(rèn)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)效力，取決于其是否進(jìn)行登記公示?！睋?jù)此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力，違反者，承租人可以主張出租人與第三人所定買賣合同及所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，對承租人不生效力。為平衡承租人與第三人的利益，應(yīng)該認(rèn)為，如果出租人尚未與善意第三人完成租賃房屋變更登記，則優(yōu)先購買權(quán)仍然可以對抗善意第三人。 　　筆者認(rèn)為，以優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生還是基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生，由于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，因而共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為支持共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一理論的依據(jù)并不妥當(dāng)。 　　[6]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[22]參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第464頁。 　　[34]參見崔建遠(yuǎn)：《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《河北法學(xué)》2009年第5期。 　　[18] 參見高圣平：《物權(quán)法》，清華大學(xué)出版社2007年版，第82頁。 　　[2]參見鄭永寬：《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性》，載《法律科學(xué)》2008年第2期。[26]大陸學(xué)者對此亦認(rèn)識不一。[23](2)第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道出賣的房屋上存在租賃關(guān)系的，為保護(hù)善意第三人的利益，優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人已經(jīng)完成的變更登記的效力?！钡牵?1999年“民法”債編修訂第426條之二規(guī)定：“租用基地建筑房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買之權(quán)。換言之，若出賣人向第三人首先為了履行，因出賣人的此項履行行為有違于優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利，則將被宣告無效。 　　在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，由于優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，隨著承租人的單方意思表示即成立其和出租人之間的買賣關(guān)系。有的主張同一價格說；[16]有的主張相對同等條件說，即認(rèn)為同等條件首先應(yīng)該是價格條件相同，其次應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。[10]實際上，房屋出租人將房屋出賣給第三人并非形成權(quán)所附的停止條件，而是形成權(quán)得以產(chǎn)生的條件。從德國學(xué)者關(guān)于期待權(quán)的研究來看，典型的期待權(quán)包括附停止條件下設(shè)定的權(quán)利，以及分期付款買賣合同中買受人所享有的權(quán)利。[3] 　　第三，請求權(quán)說。《合同法》第230條規(guī)定沿襲了這一制度，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。” 　　但是，由于上述法律規(guī)范過于簡略以及缺乏可操作性，在司法實踐中留下許多制度適用上的疑難。請求權(quán)說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是權(quán)利人對出賣人享有的買賣合同訂立請求權(quán)。[8]反觀優(yōu)先購買權(quán)人，由于出租人出賣標(biāo)的物的可能性非常渺茫，權(quán)利人取得標(biāo)的物的指望完全沒有任何保證，如果有的話也僅僅是一種單純向往的心理狀態(tài)，該狀態(tài)不具有取得權(quán)利的任何要件。形成權(quán)以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實為其前提條件，這個特定的事實稱為“形成原因”?！逼涠?，依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女之時，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒有影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同等條件。為明確當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為15日，即出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在十五日明確表示購買，否則視為放棄。 　　我國目前理論上主導(dǎo)學(xué)說認(rèn)為，按份共有人享有的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力，具有對抗第三人的效力。前項情形，出賣人應(yīng)將出賣條件書面通知優(yōu)先購買權(quán)。對此，有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)不得對抗善意第三人的基礎(chǔ)，在于符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。主導(dǎo)學(xué)說認(rèn)為，鑒于共有人的優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的實現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購買權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)；[27]但有學(xué)者認(rèn)為，在決定何種權(quán)利處于優(yōu)先地位時，應(yīng)從以下幾點進(jìn)行考慮：簡化法律關(guān)系，實現(xiàn)物盡其用，對于土地等作為生產(chǎn)性物資的不動產(chǎn)，還應(yīng)注意保證物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權(quán)》，載《輔仁法學(xué)》第14期。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁。 10 / 10。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學(xué)出版社2006年版，第279頁。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2003年版，第321頁。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導(dǎo)性學(xué)說，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無權(quán)處分，而出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋是有權(quán)處分，因此不存在善意取得的問題。出賣人未以書面通知優(yōu)先購買權(quán)人而為所有權(quán)之移轉(zhuǎn)登記者，不得對抗優(yōu)先購買權(quán)人。有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)均具有物權(quán)的效力。該條解釋缺乏法理