【正文】 規(guī)定的優(yōu)先購買權人行使權利的限制性條件。 　　依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，只有在同等條件下承租人才可以享有優(yōu)先購買權，但是“同等條件”具體是指何種含義，如何進行操作和確定，在理論與實踐中都存在較大的爭議。 　　出租人與第三人訂立買賣合同之后，應當在一定的期限內通知承租人，并告知承租人其與第三人之間訂立的買賣合同的主要條款。理由在于： (1)如果第三人與出賣人之間訂立的買賣合同無效，其所包含的無效條款何以能夠作為優(yōu)先購買權人行使權利之后在出賣人與優(yōu)先購買權人之間形成的合同的內容？ (2)即使第三人知悉該租賃房屋上存在優(yōu)先購買權人，而第三人之所以與出賣人訂立買賣合同，大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購買權的承租人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其權利。[19]但另有學者認為，承認房屋承租人優(yōu)先購買權是否具有物權效力，取決于其是否進行登記公示。”據(jù)此，承租人的優(yōu)先購買權具有物權效力，違反者，承租人可以主張出租人與第三人所定買賣合同及所有權移轉登記，對承租人不生效力。為平衡承租人與第三人的利益，應該認為，如果出租人尚未與善意第三人完成租賃房屋變更登記，則優(yōu)先購買權仍然可以對抗善意第三人。 　　筆者認為，以優(yōu)先購買權是基于債權關系而產生還是基于物權關系而產生，由于物權優(yōu)于債權，因而共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權作為支持共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權這一理論的依據(jù)并不妥當。 　　[6]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[22]參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第464頁。 　　[34]參見崔建遠：《論共有人的優(yōu)先購買權》，載《河北法學》2009年第5期。 　　[18] 參見高圣平：《物權法》，清華大學出版社2007年版，第82頁。 　　[2]參見鄭永寬：《論按份共有人優(yōu)先購買權的法律屬性》，載《法律科學》2008年第2期。[26]大陸學者對此亦認識不一。[23](2)第三人不知道或者不應當知道出賣的房屋上存在租賃關系的，為保護善意第三人的利益，優(yōu)先購買權不得對抗第三人已經(jīng)完成的變更登記的效力。”但是， 1999年“民法”債編修訂第426條之二規(guī)定：“租用基地建筑房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買之權。換言之，若出賣人向第三人首先為了履行，因出賣人的此項履行行為有違于優(yōu)先購買權人的權利，則將被宣告無效。 　　在承租人行使優(yōu)先購買權后，由于優(yōu)先購買權是一種形成權，隨著承租人的單方意思表示即成立其和出租人之間的買賣關系。有的主張同一價格說；[16]有的主張相對同等條件說，即認為同等條件首先應該是價格條件相同，其次應當適當考慮支付方式。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。[10]實際上，房屋出租人將房屋出賣給第三人并非形成權所附的停止條件，而是形成權得以產生的條件。從德國學者關于期待權的研究來看，典型的期待權包括附停止條件下設定的權利，以及分期付款買賣合同中買受人所享有的權利。[3] 　　第三，請求權說?！逗贤ā返?30條規(guī)定沿襲了這一制度，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?　　但是，由于上述法律規(guī)范過于簡略以及缺乏可操作性，在司法實踐中留下許多制度適用上的疑難。請求權說認為優(yōu)先購買權是權利人對出賣人享有的買賣合同訂立請求權。[8]反觀優(yōu)先購買權人，由于出租人出賣標的物的可能性非常渺茫，權利人取得標的物的指望完全沒有任何保證，如果有的話也僅僅是一種單純向往的心理狀態(tài)，該狀態(tài)不具有取得權利的任何要件。形成權以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實為其前提條件，這個特定的事實稱為“形成原因”?！逼涠?，依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女之時，承租人并不享有優(yōu)先購買權。在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒有影響，則應當認定為同等條件。為明確當事人之間的法律關系，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定優(yōu)先購買權的除斥期間為15日，即出租人履行通知義務后，承租人應當在十五日明確表示購買，否則視為放棄。 　　我國目前理論上主導學說認為，按份共有人享有的優(yōu)先購買權具有物權效力，具有對抗第三人的效力。前項情形，出賣人應將出賣條件書面通知優(yōu)先購買權。對此，有學者認為，優(yōu)先購買權不得對抗善意第三人的基礎，在于符合《物權法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。主導學說認為，鑒于共有人的優(yōu)先購買權是一種物權性的優(yōu)先購買權，而承租人的優(yōu)先購買權是一種債權性的優(yōu)先購買權，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購買權制度的實現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購買權的效力應優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權；[27]但有學者認為，在決定何種權利處于優(yōu)先地位時，應從以下幾點進行考慮：簡化法律關系，實現(xiàn)物盡其用，對于土地等作為生產性物資的不動產，還應注意保證物在經(jīng)濟上的規(guī)模效應的發(fā)揮。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權》，載《輔仁法學》第14期。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁。 10 / 10。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第279頁。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務印書館2003年版，第321頁。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導性學說，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購買權的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無權處分，而出租人轉讓租賃房屋是有權處分，因此不存在善意取得的問題。出賣人未以書面通知優(yōu)先購買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優(yōu)先購買權人。有學者認為，優(yōu)先購買權均具有物權的效力。該條解釋缺乏法理