【正文】 先購(gòu)買權(quán)。[21] 　　依據(jù)《德國(guó)民法典》第1098條第2款規(guī)定：“對(duì)于第三人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有旨在保全因行使權(quán)利而發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記的效力。 　　為了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顧靜的安全與動(dòng)的安全，對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的對(duì)抗效力，應(yīng)根據(jù)以下情況予以區(qū)分對(duì)待： 　　第一，如果出租人或者承租人依據(jù)《房屋租賃管理辦法》第13條之規(guī)定，向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門予以登記備案，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生與《物權(quán)法》第20條第1款所規(guī)定的預(yù)告登記相同的效力，可以對(duì)抗第三人。具體而言： (1)第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣的房屋上存在租賃關(guān)系的，則一旦承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以對(duì)抗第三人。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗善意第三人的基礎(chǔ)，在于符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。因?yàn)槲餀?quán)還沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，還不存在承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而必須撤銷登記的情況。在此情形，出賣人是否應(yīng)該向未得到履行的第三人或者承租人承擔(dān)債務(wù)不履行的損害賠償責(zé)任？從理論上看，為平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有對(duì)抗效力為基礎(chǔ)予以判斷。在此情形，由于出租人的過(guò)失行為導(dǎo)致承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；若善意第三人未辦理登記手續(xù)，而承租人獲得租賃房屋的所有權(quán)的，此種情形實(shí)際上是出租人故意隱瞞了房屋已經(jīng)租賃的事實(shí)真相而與善意第三人訂立買賣合同，因而出租人構(gòu)成欺詐，善意第三人既可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，撤銷該買賣合同并要求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，也可以不撤銷該合同，依據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。主導(dǎo)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，鑒于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)性的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種債權(quán)性的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的實(shí)現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；[27]但有學(xué)者認(rèn)為，在決定何種權(quán)利處于優(yōu)先地位時(shí)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：簡(jiǎn)化法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物盡其用，對(duì)于土地等作為生產(chǎn)性物資的不動(dòng)產(chǎn)，還應(yīng)注意保證物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮。在現(xiàn)代民法上，租賃權(quán)雖然是基于合同關(guān)系而產(chǎn)生，但租賃權(quán)尤其是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)已具有對(duì)抗第三人的效力，“所有權(quán)讓與不破租賃”即是租賃權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有對(duì)抗效力，系屬立法政策及價(jià)值判斷問(wèn)題。[32]而《物權(quán)法》第101條規(guī)定共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同樣是為了簡(jiǎn)化共有關(guān)系，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系趨于復(fù)雜。因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)所針對(duì)的，是共有物整體，而非其份額(應(yīng)有部分)。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權(quán)》，載《輔仁法學(xué)》第14期。 　　[7]參見[德]卡爾?拉倫茨：《德國(guó)民法通論》(上)，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第294頁(yè)。 　　[11] 參見前注[7]， [德]卡爾?拉倫茨書，第291頁(yè)。 　　[15][德]迪特爾?梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第131頁(yè)。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁(yè)。 　　[23] 參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第468頁(yè)。 　　[27]參見馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社2007年版，第348頁(yè)。 　　[31]]參見前注[26]，王澤鑒書，第252頁(yè)。 10 / 10。 　　[33]參見王勝明主編：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀》，中國(guó)法制出版社2007年版，第222頁(yè)。 　　[29]參見前注[13]，張禮洪文。 　　[25]參見戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)———以〈合同法〉第230條為中心的解釋論》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2004年第4期。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版，第279頁(yè)。 　　[17]參見王利明：《物權(quán)法研究》(上)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第747—748頁(yè)。 　　[13]參見張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之實(shí)現(xiàn)———〈物權(quán)法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學(xué)》2009年第5期。 　　[9]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁(yè)。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2003年版，第321頁(yè)。[34] 　　注釋: 　　[1] 參見王澤鑒：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，載王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(1)，北京大學(xué)出版社2009年版，第315頁(yè)。況且承租人尚可通過(guò)買賣不破租賃的原則獲得了足夠的保護(hù)，因而無(wú)須使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[30]例如，依據(jù)臺(tái)灣地區(qū)法律，共有人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅具有債權(quán)效力，基地承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)相反具有物權(quán)效力。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導(dǎo)性學(xué)說(shuō)，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。在1979年臺(tái)上字1147號(hào)判決表明：應(yīng)以地上權(quán)人(或基地承租人)之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先。在實(shí)踐中，謹(jǐn)慎的出租人通常會(huì)考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。對(duì)此，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定，第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無(wú)權(quán)處分，而出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋是有權(quán)處分，因此不存在善意取得的問(wèn)題。有疑問(wèn)的是，在此情形，承租人只要其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則出租人與第三人之間訂立的買賣合同就會(huì)落空，出于這一危險(xiǎn)，還會(huì)有人愿意買受該房屋嗎？對(duì)此可予以解釋的是，這類買賣契約在簽訂時(shí)，第三人大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的其他共有人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其