【正文】 先購買權。[21] 　　依據《德國民法典》第1098條第2款規(guī)定：“對于第三人，優(yōu)先購買權具有旨在保全因行使權利而發(fā)生的所有權轉讓請求權的預告登記的效力。 　　為了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顧靜的安全與動的安全，對于承租人優(yōu)先購買權的對抗效力，應根據以下情況予以區(qū)分對待： 　　第一，如果出租人或者承租人依據《房屋租賃管理辦法》第13條之規(guī)定，向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門予以登記備案，則承租人的優(yōu)先購買權產生與《物權法》第20條第1款所規(guī)定的預告登記相同的效力，可以對抗第三人。具體而言： (1)第三人知道或者應當知道出賣的房屋上存在租賃關系的，則一旦承租人行使優(yōu)先購買權，則優(yōu)先購買權可以對抗第三人。對此，有學者認為，優(yōu)先購買權不得對抗善意第三人的基礎，在于符合《物權法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。因為物權還沒有發(fā)生變動，還不存在承租人為實現優(yōu)先購買權而必須撤銷登記的情況。在此情形，出賣人是否應該向未得到履行的第三人或者承租人承擔債務不履行的損害賠償責任？從理論上看，為平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然應當以優(yōu)先購買權是否具有對抗效力為基礎予以判斷。在此情形，由于出租人的過失行為導致承租人的優(yōu)先購買權無法實現，因此出租人應當承擔損害賠償責任；若善意第三人未辦理登記手續(xù)，而承租人獲得租賃房屋的所有權的，此種情形實際上是出租人故意隱瞞了房屋已經租賃的事實真相而與善意第三人訂立買賣合同，因而出租人構成欺詐，善意第三人既可以依據《合同法》第54條的規(guī)定，撤銷該買賣合同并要求出租人承擔損害賠償責任，也可以不撤銷該合同，依據《合同法》第107條的規(guī)定要求出租人承擔債務不履行的責任。主導學說認為，鑒于共有人的優(yōu)先購買權是一種物權性的優(yōu)先購買權，而承租人的優(yōu)先購買權是一種債權性的優(yōu)先購買權，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購買權制度的實現，因此共有人的優(yōu)先購買權的效力應優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權；[27]但有學者認為，在決定何種權利處于優(yōu)先地位時，應從以下幾點進行考慮：簡化法律關系，實現物盡其用，對于土地等作為生產性物資的不動產，還應注意保證物在經濟上的規(guī)模效應的發(fā)揮。在現代民法上，租賃權雖然是基于合同關系而產生，但租賃權尤其是不動產租賃權已具有對抗第三人的效力，“所有權讓與不破租賃”即是租賃權物權化的具體表現；優(yōu)先購買權是否具有對抗效力，系屬立法政策及價值判斷問題。[32]而《物權法》第101條規(guī)定共有人優(yōu)先購買權，同樣是為了簡化共有關系，防止因外人的介入而使共有人內部關系趨于復雜。因為承租人的優(yōu)先購買權所針對的，是共有物整體，而非其份額(應有部分)。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權》，載《輔仁法學》第14期。 　　[7]參見[德]卡爾?拉倫茨：《德國民法通論》(上)，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第294頁。 　　[11] 參見前注[7]， [德]卡爾?拉倫茨書，第291頁。 　　[15][德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第131頁。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁。 　　[23] 參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第468頁。 　　[27]參見馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社2007年版，第348頁。 　　[31]]參見前注[26]，王澤鑒書，第252頁。 10 / 10。 　　[33]參見王勝明主編：《中華人民共和國物權法解讀》，中國法制出版社2007年版，第222頁。 　　[29]參見前注[13]，張禮洪文。 　　[25]參見戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權———以〈合同法〉第230條為中心的解釋論》，載《清華大學學報》(哲學社會科學版)2004年第4期。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第279頁。 　　[17]參見王利明：《物權法研究》(上)，中國人民大學出版社2007年版，第747—748頁。 　　[13]參見張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購買權之實現———〈物權法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學》2009年第5期。 　　[9]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務印書館2003年版，第321頁。[34] 　　注釋: 　　[1] 參見王澤鑒：《優(yōu)先承買權之法律性質》，載王澤鑒：《民法學說與判例研究》(1)，北京大學出版社2009年版，第315頁。況且承租人尚可通過買賣不破租賃的原則獲得了足夠的保護，因而無須使其優(yōu)先購買權優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權。[30]例如，依據臺灣地區(qū)法律，共有人之優(yōu)先購買權僅具有債權效力，基地承租人之優(yōu)先購買權相反具有物權效力。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導性學說，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購買權的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。在1979年臺上字1147號判決表明：應以地上權人(或基地承租人)之優(yōu)先購買權更為優(yōu)先。在實踐中，謹慎的出租人通常會考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購買權的情況下，出租人保留解除該合同的權利。對此，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無權處分，而出租人轉讓租賃房屋是有權處分，因此不存在善意取得的問題。有疑問的是，在此情形，承租人只要其行使優(yōu)先購買權，則出租人與第三人之間訂立的買賣合同就會落空，出于這一危險，還會有人愿意買受該房屋嗎？對此可予以解釋的是，這類買賣契約在簽訂時，第三人大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購買權的其他共有人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其