【民商法論文】論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)-資料下載頁
2025-06-28 09:00本頁面
【正文】 幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：簡化法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物盡其用，對于土地等作為生產(chǎn)性物資的不動(dòng)產(chǎn)，還應(yīng)注意保證物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮。[28]還有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)以第三人知曉優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間作為確定權(quán)利優(yōu)先性的主要標(biāo)準(zhǔn)。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導(dǎo)性學(xué)說，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。 筆者認(rèn)為，以優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生還是基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生，由于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，因而共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為支持共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一理論的依據(jù)并不妥當(dāng)。在現(xiàn)代民法上，租賃權(quán)雖然是基于合同關(guān)系而產(chǎn)生，但租賃權(quán)尤其是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)已具有對抗第三人的效力，“所有權(quán)讓與不破租賃”即是租賃權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)；優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗效力，系屬立法政策及價(jià)值判斷問題。正如學(xué)者所言，法定優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗第三人效力，應(yīng)視其所欲達(dá)成的經(jīng)濟(jì)作用是否十分重大而定。[30]例如，依據(jù)臺(tái)灣地區(qū)法律，共有人之優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)效力，基地承租人之優(yōu)先購買權(quán)相反具有物權(quán)效力。[31] 實(shí)質(zhì)上，法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，是為了簡化法律關(guān)系，并實(shí)現(xiàn)物盡其用。[32]而《物權(quán)法》第101條規(guī)定共有人優(yōu)先購買權(quán)，同樣是為了簡化共有關(guān)系，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系趨于復(fù)雜。[33]因此，在共有房屋出租后，對共有房屋實(shí)行變價(jià)分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下，其他共有人與承租人都有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，假如確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，勢必違反優(yōu)先購買權(quán)制度簡化法律關(guān)系和減少糾紛的目的。況且承租人尚可通過買賣不破租賃的原則獲得了足夠的保護(hù)，因而無須使其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán)。但是，在共有房屋出租后，對于共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的情況下，共有人依法享有優(yōu)先購買權(quán)，但是承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)所針對的，是共有物整體，而非其份額(應(yīng)有部分)。承租人的利益在于繼續(xù)利用租賃物不因出租人的變更而受影響，倘若賦予其行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利，反而是使其獲得了額外的保護(hù)。[34] 注釋: [1] 參見王澤鑒：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，載王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》(1)，北京大學(xué)出版社2009年版，第315頁。 [2]參見鄭永寬：《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性》，載《法律科學(xué)》2008年第2期。 [3] 參見謝哲勝：《期待權(quán)》，載《輔仁法學(xué)》第14期。 [4]參見易軍、寧紅麗：《合同法分則制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198頁。 [5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2003年版，第321頁。 [6]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 [7]參見[德]卡爾?拉倫茨：《德國民法通論》(上)，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第294頁。 [8]參見申衛(wèi)星：《期待權(quán)基本理論研究》，中國人民大學(xué)出版社2006年版，第32—33頁。 [9]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 [10]參見[德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第79頁。 [11] 參見前注[7]， [德]卡爾?拉倫茨書，第291頁。 [12]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 [13]參見張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)———〈物權(quán)法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學(xué)》2009年第5期。 [14]參見[德]鮑爾？施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(上)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第464頁。 [15][德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第131頁。 [16] 參見謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，中國政法大學(xué)出版社1999年版，第282頁。 [17]參見王利明：《物權(quán)法研究》(上)，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第747—748頁。 [18] 參見高圣平：《物權(quán)法》，清華大學(xué)出版社2007年版，第82頁。 [19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁。 [20]參見史浩明、張鵬：《優(yōu)先購買權(quán)制度的法律技術(shù)分析》，載《法學(xué)》2008年第9期。 [21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學(xué)出版社2006年版，第279頁。 [22]參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第464頁。 [23] 參見前注[14]， [德]鮑爾？施蒂爾納書，第468頁。 [24]參見前注[13]，張禮洪文。 [25]參見戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)———以〈合同法〉第230條為中心的解釋論》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2004年第4期。 [26]參見王澤鑒：《共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》(3)，北京大學(xué)出版社2009年版，第250—251頁。 [27]參見馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社2007年版，第348頁。 [28] 參見前注[4]，易軍、寧紅麗書，第210頁。 [29]參見前注[13]，張禮洪文。 [30]參見謝哲勝：《選擇權(quán)》，五南圖書出版公司1999年版，第54頁。 [31]]參見前注[26]，王澤鑒書，第252頁。 [32]參見崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》，法律出版社2007年版，第415頁。 [33]參見王勝明主編：《中華人民共和國物權(quán)法解讀》，中國法制出版社2007年版，第222頁。 [34]參見崔建遠(yuǎn)：《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《河北法學(xué)》2009年第5期。 10 / 10
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