【正文】 　　[28] 參見前注[4]，易軍、寧紅麗書，第210頁。 　　[12]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。[33]因此，在共有房屋出租后，對共有房屋實(shí)行變價(jià)分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下，其他共有人與承租人都有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，假如確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，勢必違反優(yōu)先購買權(quán)制度簡化法律關(guān)系和減少糾紛的目的。具體而言： (1)如果出租人或者承租人已經(jīng)將租賃合同予以登記備案或者第三人明知或者應(yīng)當(dāng)知道租賃關(guān)系存在的，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，第三人不能向出租人主張違約責(zé)任。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，即使出租人已經(jīng)交付并完成租賃房屋所有權(quán)登記，該登記也不發(fā)生物權(quán)效力。”但在現(xiàn)實(shí)生活中，出租人或者承租人向房地產(chǎn)管理部門登記備案的少之又少。 　　三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的效力 　　在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內(nèi)容相同的買賣合同。但是，如果出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，依據(jù)《租賃合同司法解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。出賣人未與第三人簽訂有效的買賣合同，則出賣人通知承租人的，僅僅是其意欲出賣租賃房屋的愿望而已。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系，此處即創(chuàng)設(shè)買賣合同的權(quán)利，通?？蓺w于形成權(quán)一類。因此，這種以法律行為的實(shí)施為條件的想法，本身就是矛盾的。[6] 　　就上述觀點(diǎn)而言，所謂期待權(quán)說難以自圓其說。優(yōu)先購買權(quán)無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內(nèi)容的合同，而無須義務(wù)人(出賣人)的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內(nèi)容的合同，形成類似一物二賣的雙重買賣關(guān)系。但是，優(yōu)先購買權(quán)這一權(quán)利性質(zhì)為何，在理論上認(rèn)識不一。具體而言，第一個(gè)條件是出賣人與第三人締結(jié)買賣合同；第二個(gè)條件是優(yōu)先購買權(quán)人表示行使權(quán)利。因此，附強(qiáng)制締約的請求權(quán)說難免以偏概全。一旦優(yōu)先購買權(quán)人向義務(wù)人為購買之意思表示，即可在權(quán)利人與義務(wù)人之間形成義務(wù)人與第三人同等內(nèi)容的契約，而無須義務(wù)人之承諾。按照此理論，優(yōu)先購買權(quán)的行使以“出賣人和第三人已經(jīng)達(dá)成有效的買賣契約”為前提。依據(jù)已經(jīng)廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，這一期限為三個(gè)月。有鑒于此，《租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，如果不承認(rèn)其具有對抗第三人的效力，則出租人完全可以將租賃房屋交付給第三人并完成所有權(quán)變更登記，優(yōu)先購買權(quán)人將無能為力，只能轉(zhuǎn)而要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)不履行的責(zé)任，承租人的優(yōu)先購買權(quán)勢必落空。但是，值得注意的是，依據(jù)德國民法，物權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)人，具備與通過預(yù)告登記而被保護(hù)者相同的法律地位，必須通過物權(quán)合意與登記而完成。對此，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。[30]例如，依據(jù)臺灣地區(qū)法律，共有人之優(yōu)先購買權(quán)僅具有債權(quán)效力，基地承租人之優(yōu)先購買權(quán)相反具有物權(quán)效力。 　　[9]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[25]參見戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)———以〈合同法〉第230條為中心的解釋論》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2004年第4期。 　　[31]]參見前注[26]，王澤鑒書，第252頁。 　　[15][德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第131頁。因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)所針對的，是共有物整體，而非其份額(應(yīng)有部分)。在此情形，由于出租人的過失行為導(dǎo)致承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，因此出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；若善意第三人未辦理登記手續(xù)，而承租人獲得租賃房屋的所有權(quán)的，此種情形實(shí)際上是出租人故意隱瞞了房屋已經(jīng)租賃的事實(shí)真相而與善意第三人訂立買賣合同，因而出租人構(gòu)成欺詐，善意第三人既可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，撤銷該買賣合同并要求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，也可以不撤銷該合同，依據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。具體而言： (1)第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出賣的房屋上存在租賃關(guān)系的，則一旦承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人。臺灣地區(qū)“最高法院”1958年臺上字第一五二號判例認(rèn)為：“承租人之優(yōu)先購買權(quán)，為租賃雙方之權(quán)利義務(wù)關(guān)系，僅具有債權(quán)效力。具體而言：若是債權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)僅僅在出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購買權(quán)人僅僅對于出賣人可以要求其優(yōu)先向自己為買賣關(guān)系的履行，而不得以此權(quán)利對抗第三人。新所有權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使。正如學(xué)者所言，“為了使優(yōu)先購買權(quán)人能夠?qū)ψ约簷?quán)利的行使作出決定，其必須知道出租人和第三人之間存在買賣合同。為保護(hù)承租人的利益，出賣應(yīng)解釋為包括互易行為。[9]此外，具有長期拘束力并且附條件的買賣要約這一學(xué)說中所謂的條件，就是指出賣人與第三人訂立買賣合同的條件，即同等條件。這種權(quán)利的一般取得條件已經(jīng)部分地實(shí)現(xiàn)，而它的完全實(shí)現(xiàn)尚要取決于一定的可能性。[2] 　　第二，期待權(quán)說。基于優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。對此，本文從房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、行使條件與效力三個(gè)方面，對上述立法規(guī)定中存在的爭議問題進(jìn)行分析和考察。該說認(rèn)為，在出賣人違反義務(wù)將租賃房屋出賣給第三人時(shí)，承租人可以訴請公權(quán)力介入，強(qiáng)迫該出賣人對其作出承諾的意思表示。但是，如果出賣人拒絕對優(yōu)先購買權(quán)人的請求予以承諾，則優(yōu)先購買權(quán)人的利益勢必難以獲得有效的保護(hù)。所謂同等條件亦非形成權(quán)所附的條件，實(shí)際上是法律