【正文】 　　[28] 參見前注[4]，易軍、寧紅麗書，第210頁。 　　[12]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。[33]因此，在共有房屋出租后，對共有房屋實行變價分割、共有物整體轉歸某共有人的情況下，其他共有人與承租人都有權行使優(yōu)先購買權，假如確立承租人的優(yōu)先購買權優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權，勢必違反優(yōu)先購買權制度簡化法律關系和減少糾紛的目的。具體而言： (1)如果出租人或者承租人已經將租賃合同予以登記備案或者第三人明知或者應當知道租賃關系存在的，在承租人行使優(yōu)先購買權之后，第三人不能向出租人主張違約責任。在承租人行使優(yōu)先購買權之后，即使出租人已經交付并完成租賃房屋所有權登記，該登記也不發(fā)生物權效力?！钡诂F實生活中，出租人或者承租人向房地產管理部門登記備案的少之又少。 　　三、房屋承租人優(yōu)先購買權行使的效力 　　在承租人行使優(yōu)先購買權時，在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內容相同的買賣合同。但是，如果出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，依據《租賃合同司法解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。出賣人未與第三人簽訂有效的買賣合同，則出賣人通知承租人的，僅僅是其意欲出賣租賃房屋的愿望而已。借單方的意思表示創(chuàng)設法律關系，此處即創(chuàng)設買賣合同的權利，通常可歸于形成權一類。因此，這種以法律行為的實施為條件的想法，本身就是矛盾的。[6] 　　就上述觀點而言，所謂期待權說難以自圓其說。優(yōu)先購買權無論是法定還是約定的，性質上都屬于形成權，權利人可以依單方之意思表示，形成與義務人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內容的合同，而無須義務人(出賣人)的承諾。承租人行使優(yōu)先購買權時，出租人負有強制締約義務，在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內容的合同，形成類似一物二賣的雙重買賣關系。但是，優(yōu)先購買權這一權利性質為何，在理論上認識不一。具體而言，第一個條件是出賣人與第三人締結買賣合同；第二個條件是優(yōu)先購買權人表示行使權利。因此，附強制締約的請求權說難免以偏概全。一旦優(yōu)先購買權人向義務人為購買之意思表示，即可在權利人與義務人之間形成義務人與第三人同等內容的契約，而無須義務人之承諾。按照此理論，優(yōu)先購買權的行使以“出賣人和第三人已經達成有效的買賣契約”為前提。依據已經廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，這一期限為三個月。有鑒于此，《租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。在承租人行使優(yōu)先購買權之后，如果不承認其具有對抗第三人的效力，則出租人完全可以將租賃房屋交付給第三人并完成所有權變更登記，優(yōu)先購買權人將無能為力，只能轉而要求出賣人承擔相應的債務不履行的責任，承租人的優(yōu)先購買權勢必落空。但是，值得注意的是，依據德國民法，物權性優(yōu)先購買權人，具備與通過預告登記而被保護者相同的法律地位，必須通過物權合意與登記而完成。對此，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。[30]例如，依據臺灣地區(qū)法律，共有人之優(yōu)先購買權僅具有債權效力，基地承租人之優(yōu)先購買權相反具有物權效力。 　　[9]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[25]參見戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權———以〈合同法〉第230條為中心的解釋論》，載《清華大學學報》(哲學社會科學版)2004年第4期。 　　[31]]參見前注[26]，王澤鑒書，第252頁。 　　[15][德]迪特爾?梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第131頁。因為承租人的優(yōu)先購買權所針對的，是共有物整體，而非其份額(應有部分)。在此情形，由于出租人的過失行為導致承租人的優(yōu)先購買權無法實現，因此出租人應當承擔損害賠償責任；若善意第三人未辦理登記手續(xù)，而承租人獲得租賃房屋的所有權的，此種情形實際上是出租人故意隱瞞了房屋已經租賃的事實真相而與善意第三人訂立買賣合同，因而出租人構成欺詐，善意第三人既可以依據《合同法》第54條的規(guī)定，撤銷該買賣合同并要求出租人承擔損害賠償責任，也可以不撤銷該合同，依據《合同法》第107條的規(guī)定要求出租人承擔債務不履行的責任。具體而言： (1)第三人知道或者應當知道出賣的房屋上存在租賃關系的，則一旦承租人行使優(yōu)先購買權，則優(yōu)先購買權可以對抗第三人。臺灣地區(qū)“最高法院”1958年臺上字第一五二號判例認為：“承租人之優(yōu)先購買權，為租賃雙方之權利義務關系，僅具有債權效力。具體而言：若是債權效力的優(yōu)先購買權，優(yōu)先購買權僅僅在出賣人和優(yōu)先購買權人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購買權人僅僅對于出賣人可以要求其優(yōu)先向自己為買賣關系的履行，而不得以此權利對抗第三人。新所有權人在不動產登記簿上的登記已逾兩年的，先買權不得再行使。正如學者所言，“為了使優(yōu)先購買權人能夠對自己權利的行使作出決定，其必須知道出租人和第三人之間存在買賣合同。為保護承租人的利益，出賣應解釋為包括互易行為。[9]此外，具有長期拘束力并且附條件的買賣要約這一學說中所謂的條件，就是指出賣人與第三人訂立買賣合同的條件，即同等條件。這種權利的一般取得條件已經部分地實現，而它的完全實現尚要取決于一定的可能性。[2] 　　第二，期待權說?；趦?yōu)先購買權制度的立法目的，共有人的優(yōu)先購買權應當優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。對此，本文從房屋承租人優(yōu)先購買權的性質、行使條件與效力三個方面，對上述立法規(guī)定中存在的爭議問題進行分析和考察。該說認為，在出賣人違反義務將租賃房屋出賣給第三人時，承租人可以訴請公權力介入，強迫該出賣人對其作出承諾的意思表示。但是，如果出賣人拒絕對優(yōu)先購買權人的請求予以承諾，則優(yōu)先購買權人的利益勢必難以獲得有效的保護。所謂同等條件亦非形成權所附的條件，實際上是法律