freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

【民商法論文】論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)-閱讀頁

2025-07-13 09:00本頁面
  

【正文】 或者承租人向房地產(chǎn)管理部門登記備案的少之又少。從我國臺灣地區(qū)判例與立法的變遷來看,對承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗第三人的效力,實(shí)質(zhì)上經(jīng)歷了一個(gè)從否定到肯定的過程。如出租人將基地之所有權(quán)人賣與他人,并已為土地權(quán)利變更登記時(shí),承租人固僅能請求損害賠償。”但是, 1999年“民法”債編修訂第426條之二規(guī)定:“租用基地建筑房屋,出租人出賣基地時(shí),承租人有依同樣條件優(yōu)先承買之權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)人通知到達(dá)后十日內(nèi)未以書面表示承買者,視為放棄?!睋?jù)此,承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力,違反者,承租人可以主張出租人與第三人所定買賣合同及所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,對承租人不生效力?!币虼耍词沟谌艘呀?jīng)取得租賃房屋的占有或登記為所有權(quán)人,其仍然不能對抗優(yōu)先購買權(quán)人行使該權(quán)利。[22]如果出租人或者承租人并未向房地產(chǎn)管理部門登記備案,在出租人出賣租賃房屋與第三人時(shí),第三人可能無從知道其上存在租賃關(guān)系負(fù)擔(dān),若肯定承租人優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力,第三人難免遭受不測之損害。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后,即使出租人已經(jīng)交付并完成租賃房屋所有權(quán)登記,該登記也不發(fā)生物權(quán)效力。   第二,如果出租人或者承租人未依法將租賃合同予以登記備案,應(yīng)區(qū)分第三人是否明知或者應(yīng)當(dāng)知道租賃關(guān)系的存在,確立優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力。如果出租人與承租人或者第三人均未辦理租賃房屋變更登記,承租人可以請求出租人履行交付并完成變更登記的義務(wù);如果出租人已經(jīng)與第三人辦理租賃房屋變更登記,則承租人可以向人民法院主張撤銷該登記。[23](2)第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道出賣的房屋上存在租賃關(guān)系的,為保護(hù)善意第三人的利益,優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人已經(jīng)完成的變更登記的效力。[24]這一認(rèn)識顯然存在錯(cuò)誤。為平衡承租人與第三人的利益,應(yīng)該認(rèn)為,如果出租人尚未與善意第三人完成租賃房屋變更登記,則優(yōu)先購買權(quán)仍然可以對抗善意第三人。但是,如果善意第三人已經(jīng)與出租人完成租賃房屋變更登記的,則優(yōu)先購買權(quán)不得對抗善意第三人。   第三,在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí),在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內(nèi)容相同的買賣合同,但由于其只能向一個(gè)債權(quán)人履行,且并不影響未履行的合同效力。具體而言: (1)如果出租人或者承租人已經(jīng)將租賃合同予以登記備案或者第三人明知或者應(yīng)當(dāng)知道租賃關(guān)系存在的,在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后,第三人不能向出租人主張違約責(zé)任。[25](2)如果出租人或者承租人未將租賃合同予以登記備案,而且第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道存在租賃關(guān)系存在的,若善意第三人購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,承租人的優(yōu)先購買權(quán)勢必?zé)o法實(shí)現(xiàn)。   在共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時(shí)應(yīng)如何處理呢?我國臺灣地區(qū)在1978年臺上字第2062號判決一案,原審法院認(rèn)為共有人之有限購買權(quán),應(yīng)較基地承租人之優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先,其提出的理由為:“為使基地與房屋之所有權(quán)歸于單一,免使法律關(guān)系趨于復(fù)雜”,但是“最高法院”并未采取此項(xiàng)見解。[26]大陸學(xué)者對此亦認(rèn)識不一。[28]還有學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)以第三人知曉優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間作為確定權(quán)利優(yōu)先性的主要標(biāo)準(zhǔn)。   筆者認(rèn)為,以優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生還是基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生,由于物權(quán)優(yōu)于債權(quán),因而共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為支持共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)這一理論的依據(jù)并不妥當(dāng)。正如學(xué)者所言,法定優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗第三人效力,應(yīng)視其所欲達(dá)成的經(jīng)濟(jì)作用是否十分重大而定。[31]   實(shí)質(zhì)上,法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán),是為了簡化法律關(guān)系,并實(shí)現(xiàn)物盡其用。[33]因此,在共有房屋出租后,對共有房屋實(shí)行變價(jià)分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下,其他共有人與承租人都有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán),假如確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán),勢必違反優(yōu)先購買權(quán)制度簡化法律關(guān)系和減少糾紛的目的。但是,在共有房屋出租后,對于共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額(應(yīng)有部分)的情況下,共有人依法享有優(yōu)先購買權(quán),但是承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人的利益在于繼續(xù)利用租賃物不因出租人的變更而受影響,倘若賦予其行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利,反而是使其獲得了額外的保護(hù)。   [2]參見鄭永寬:《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性》,載《法律科學(xué)》2008年第2期。   [4]參見易軍、寧紅麗:《合同法分則制度研究》,人民法院出版社2003年版,第198頁。   [6]參見前注[5], [德]卡爾?拉倫茨書,第321頁。   [8]參見申衛(wèi)星:《期待權(quán)基本理論研究》,中國人民大學(xué)出版社2006年版,第32—33頁。   [10]參見[德]迪特爾?梅迪庫斯:《德國民法總論》,邵建東譯,法律出版社2000年版,第79頁。   [12]參見前注[5], [德]卡爾?拉倫茨書,第321頁。   [14]參見[德]鮑爾?施蒂爾納:《德國物權(quán)法》(上),張雙根譯,法律出版社2004年版,第464頁。   [16] 參見謝在全:《民法物權(quán)論》(上),中國政法大學(xué)出版社1999年版,第282頁。   [18] 參見高圣平:《物權(quán)法》,清華大學(xué)出版社2007年版,第82頁。   [20]參見史浩明、張鵬:《優(yōu)先購買權(quán)制度的法律技術(shù)分析》,載《法學(xué)》2008年第9期。   [22]參見前注[14], [德]鮑爾?施蒂爾納書,第464頁。   [24]參見前注[13],張禮洪文。   [26]參見王澤鑒:《共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》,載王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究》(3),北京大學(xué)出版社2009年版,第250—251頁。   [28] 參見前注[4],易軍、寧紅麗書,第210頁。   [30]參見謝哲勝:《選擇權(quán)》,五南圖書出版公司1999年版,第54頁。   [32]參見崔建遠(yuǎn)主編:《合同法》,法律出版社2007年版,第415頁。   [34]參見崔建遠(yuǎn):《論共有人的優(yōu)先購買權(quán)》,載《河北法學(xué)》2009年第5期
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
規(guī)章制度相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號-1