【正文】 　　[32]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》，法律出版社2007年版，第415頁(yè)。 　　[24]參見(jiàn)前注[13]，張禮洪文。 　　[16] 參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第282頁(yè)。 　　[8]參見(jiàn)申衛(wèi)星：《期待權(quán)基本理論研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版，第32—33頁(yè)。承租人的利益在于繼續(xù)利用租賃物不因出租人的變更而受影響，倘若賦予其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利，反而是使其獲得了額外的保護(hù)。正如學(xué)者所言，法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有對(duì)抗第三人效力，應(yīng)視其所欲達(dá)成的經(jīng)濟(jì)作用是否十分重大而定。 　　在共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)應(yīng)如何處理呢？我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在1978年臺(tái)上字第2062號(hào)判決一案，原審法院認(rèn)為共有人之有限購(gòu)買權(quán)，應(yīng)較基地承租人之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先，其提出的理由為：“為使基地與房屋之所有權(quán)歸于單一，免使法律關(guān)系趨于復(fù)雜”，但是“最高法院”并未采取此項(xiàng)見(jiàn)解。但是，如果善意第三人已經(jīng)與出租人完成租賃房屋變更登記的，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。如果出租人與承租人或者第三人均未辦理租賃房屋變更登記，承租人可以請(qǐng)求出租人履行交付并完成變更登記的義務(wù)；如果出租人已經(jīng)與第三人辦理租賃房屋變更登記，則承租人可以向人民法院主張撤銷該登記?！币虼?，即使第三人已經(jīng)取得租賃房屋的占有或登記為所有權(quán)人，其仍然不能對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使該權(quán)利。如出租人將基地之所有權(quán)人賣與他人，并已為土地權(quán)利變更登記時(shí)，承租人固僅能請(qǐng)求損害賠償。[20] 　　理論上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，必須肯定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。換言之，若出賣人向第三人首先為了履行，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人將無(wú)能為力，只能轉(zhuǎn)而要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)不履行的責(zé)任。既然如此，就不能否認(rèn)該買賣合同的效力?！睆谋Ｗo(hù)承租人利益的角度出發(fā)，應(yīng)該肯定承租人在獲悉出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后的合理期限內(nèi)可以向出租人發(fā)出要約，而出租人同樣負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)(強(qiáng)制承諾)。承租人自接到通知之日起，可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！盵15]因此，從保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為所謂“同等條件”，是指出租人與第三人在買賣合同中約定的相同條件。[13]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出讓人在與第三人訂立了買賣合同后，應(yīng)將此合同規(guī)定的交易條件告訴有資格享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體，后者在同等條件下可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在出租人以租賃房屋抵債的情況下，因其目的乃是通過(guò)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從此角度說(shuō)，與房屋買賣并無(wú)不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在，并不限制出租人是否轉(zhuǎn)讓房屋的自由，但在同等條件下，其選擇合同相對(duì)人的自由即被限制，出租人只能與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人訂立相同條件的買賣合同。 　　附條件的形成權(quán)說(shuō)亦存在著不足之處。這同樣是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體表現(xiàn)。[7]期待權(quán)是對(duì)未來(lái)完整權(quán)利取得的一種期望，但并不是所有的期待都是期待權(quán)。[4] 　　第四，在德國(guó)民法理論上，部分學(xué)者主張將依優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形成的合同解釋為附雙重條件的買賣合同。該說(shuō)認(rèn)為，在出租人未出賣租賃房屋時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《公司法》等法規(guī)范中分別規(guī)定按份共有人、承租人、合伙人以及股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　　《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行》(以下簡(jiǎn)稱《民法通則司法解釋》)第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。在房租租賃關(guān)系已經(jīng)登記備案或者第三人知道租賃關(guān)系之時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力；反之，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗已經(jīng)完成登記的善意第三人。2009年7月，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》)，該解釋第21條至24條對(duì)房屋承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使、效力以及限制等作出了具體的規(guī)定。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才行使。有觀點(diǎn)進(jìn)一步將請(qǐng)求權(quán)說(shuō)概括為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。期待權(quán)是從德國(guó)學(xué)術(shù)理論上發(fā)展起來(lái)的一個(gè)概念，是指因具備取得權(quán)利之部分要件，受法律保護(hù)且具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位。依照這一理論，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人享有的是請(qǐng)求權(quán)，在他向所有權(quán)人發(fā)出購(gòu)買標(biāo)的物的要約時(shí)，出賣人負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)。所謂具有長(zhǎng)期拘束力并且附條件的買賣要約說(shuō)，已經(jīng)與形成權(quán)的構(gòu)想相當(dāng)接近，有學(xué)者甚至認(rèn)為，受領(lǐng)有長(zhǎng)期拘束力之合同要約的人，其法律地位相當(dāng)于形成權(quán)人。若房屋根本就不出賣，或雖發(fā)生所有權(quán)人之變更，卻是因贈(zèng)與或者互易而導(dǎo)致，則只要不存在規(guī)避法律的行為，就不會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題。[12] 　　二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件 　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)房屋出租人的處分權(quán)所作的限制，此種限制直接依法律規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性。身份權(quán)優(yōu)于承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)是這一限制性規(guī)定的理論基礎(chǔ)。不僅如此，由于出租人應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)通知承租人，如果一定的期限是指出租人應(yīng)當(dāng)在其和第三人協(xié)商確定交易條件之后開(kāi)始計(jì)算，但問(wèn)題是，交易條件的確定取決于雙方當(dāng)事人的意思表示，實(shí)際上很難把握。因此，從維護(hù)出租人的利益出發(fā)，相對(duì)同等條件說(shuō)更為合理。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該條解釋缺乏法理依據(jù)，實(shí)質(zhì)上，除出租人與第三人惡意串通訂立買賣合同損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該買賣合同依《合同法》第52條屬于無(wú)效的情形之外，無(wú)論第三人是否知悉其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，都不能否認(rèn)出賣人與第三人之間所訂立的買賣合同的效力。由于最終只有一個(gè)合同能夠履行，這不可避免的涉及到優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力問(wèn)題。有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)均具有物權(quán)的效力。因此，以登記作為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗效力的條件，無(wú)異于剝奪承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。出賣人未以書面通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而為所有權(quán)之移轉(zhuǎn)登記者，不得對(duì)