【正文】 嗎？對此可予以解釋的是，這類買賣契約在簽訂時，第三人大多存在這種希望，即享有優(yōu)先購買權(quán)的其他共有人不愿意或不能(如欠缺資金)行使其權(quán)利。但是，值得注意的是，依據(jù)德國民法，物權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)人，具備與通過預告登記而被保護者相同的法律地位，必須通過物權(quán)合意與登記而完成。但如買受人尚未取得不動產(chǎn)所有權(quán)時，承租人之優(yōu)先購買權(quán)即不受其影響。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，如果不承認其具有對抗第三人的效力，則出租人完全可以將租賃房屋交付給第三人并完成所有權(quán)變更登記，優(yōu)先購買權(quán)人將無能為力，只能轉(zhuǎn)而要求出賣人承擔相應的債務不履行的責任，承租人的優(yōu)先購買權(quán)勢必落空。反之，若是物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)人不僅可以要求出賣人首先向自己為標的物的交付，還可以對抗第三人。有鑒于此，《租賃合同司法解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。概言之，在承租人知悉(出租人通知或自己獲悉)出租人與第三人訂立買賣合同的主要條款之后，一旦其決定行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人均負有強制締約的義務，表現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)人享有依單方面的意思表示產(chǎn)生法律關系的權(quán)利。依據(jù)已經(jīng)廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，這一期限為三個月。 　　對于同等條件的內(nèi)容，理論上認識不一。按照此理論，優(yōu)先購買權(quán)的行使以“出賣人和第三人已經(jīng)達成有效的買賣契約”為前提。此外，依據(jù)《租賃合同司法解釋》第22條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。一旦優(yōu)先購買權(quán)人向義務人為購買之意思表示，即可在權(quán)利人與義務人之間形成義務人與第三人同等內(nèi)容的契約，而無須義務人之承諾。形成權(quán)的典型特征，在于法律賦予權(quán)利主體以單方面干預存在相對人的法律關系的權(quán)力，由于形成權(quán)的相對人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關系復雜化且限于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴重影響相對人的利益。因此，附強制締約的請求權(quán)說難免以偏概全。期待權(quán)的構(gòu)成應該具備以下條件： (1)對未來取得某種完整權(quán)利的期待； (2)已經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件； (3)期待權(quán)所指稱的法律地位應具備一定的獨立性。具體而言，第一個條件是出賣人與第三人締結(jié)買賣合同；第二個條件是優(yōu)先購買權(quán)人表示行使權(quán)利。但若出租人出賣租賃房屋于第三人時，優(yōu)先購買權(quán)人可以行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實現(xiàn)。但是，優(yōu)先購買權(quán)這一權(quán)利性質(zhì)為何，在理論上認識不一?！边@是我國民事立法首次明確規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時，出租人負有強制締約義務，在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內(nèi)容的合同，形成類似一物二賣的雙重買賣關系。2008年12月18日，依據(jù)最高人民法院發(fā)布的公告，《民法通則司法解釋》第118條從2008年12月24日起被廢止，理由是“與《物權(quán)法》有關規(guī)定沖突”。優(yōu)先購買權(quán)無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內(nèi)容的合同，而無須義務人(出賣人)的承諾。在權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)時，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。[6] 　　就上述觀點而言，所謂期待權(quán)說難以自圓其說。 　　請求權(quán)說或者是附強制締約的請求權(quán)說亦存在著不足之處。因此，這種以法律行為的實施為條件的想法，本身就是矛盾的。[11]只有在房屋出租人愿意出賣房屋的這個形成原因出現(xiàn)的情況下，優(yōu)先購買權(quán)才得以產(chǎn)生。借單方的意思表示創(chuàng)設法律關系，此處即創(chuàng)設買賣合同的權(quán)利，通?？蓺w于形成權(quán)一類。從這一立法解釋規(guī)定可以看出，與出租人之間具有身份關系的買受人，相比與出租人具有債權(quán)關系的承租人而言，具有更加優(yōu)越的地位。出賣人未與第三人簽訂有效的買賣合同，則出賣人通知承租人的，僅僅是其意欲出賣租賃房屋的愿望而已。[17]由于法律規(guī)定同等條件的目的是為了平衡出租人的處分權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)之間的關系，從而使出租人的利益不致遭受損害。但是，如果出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，依據(jù)《租賃合同司法解釋》第23條規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，出租人與第三人之間的買賣合同效力如何呢？依據(jù)已經(jīng)廢止的《民法通則司法解釋》第118條的規(guī)定，如果出租人出賣租賃房屋時未通知承租人，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。 　　三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的效力 　　在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時，在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別形成內(nèi)容相同的買賣合同。[18]但是，對于承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，理論上則存在著爭議。”但在現(xiàn)實生活中，出租人或者承租人向房地產(chǎn)管理部門登記備案的少之又少。優(yōu)先購買權(quán)人通知到達后十日內(nèi)未以書面表示承買者，視為放棄。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，即使出租人已經(jīng)交付并完成租賃房屋所有權(quán)登記，該登記也不發(fā)生物權(quán)效力。[24]這一認識顯然存在錯誤。具體而言： (1)如果出租人或者承租人已經(jīng)將租賃合同予以登記備案或者第三人明知或者應當知道租賃關系存在的，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后，第三人不能向出租人主張違約責任。[28]還有學者認為，應以第三人知曉優(yōu)先購買權(quán)的時間作為確定權(quán)利優(yōu)先性的主要標準。[33]因此，在共有房屋出租后，對共有房屋實行變價分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下，其他共有人與承租人都有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，假如確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，勢必違反優(yōu)先購買權(quán)制度簡化法律關系和減少糾紛的目的。 　　[4]參見易軍、寧紅麗：《合同法分則制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198頁。 　　[12]參見前注[5]， [德]卡爾?拉倫茨書，第321頁。 　　[20]參見史浩明、張鵬：《優(yōu)先購買權(quán)制度的法律技術(shù)分析》，載《法學》2008年第9期。 　　[28] 參見前注[4]，易軍、寧紅麗書，第210頁