【正文】 抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以依據(jù)其和出賣人之間的買賣關(guān)系，要求后者向自己為實(shí)際交付并辦理登記手續(xù)，并因此獲得租賃房屋的所有權(quán)。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無(wú)權(quán)處分，而出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋是有權(quán)處分，因此不存在善意取得的問(wèn)題。在實(shí)踐中，謹(jǐn)慎的出租人通常會(huì)考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導(dǎo)性學(xué)說(shuō)，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。況且承租人尚可通過(guò)買賣不破租賃的原則獲得了足夠的保護(hù)，因而無(wú)須使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印書館2003年版，第321頁(yè)。 　　[13]參見張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之實(shí)現(xiàn)———〈物權(quán)法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學(xué)》2009年第5期。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2006年版，第279頁(yè)。 　　[29]參見前注[13]，張禮洪文。 10 / 10。 　　[27]參見馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社2007年版，第348頁(yè)。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁(yè)。 　　[11] 參見前注[7]， [德]卡爾?拉倫茨書，第291頁(yè)。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權(quán)》，載《輔仁法學(xué)》第14期。[32]而《物權(quán)法》第101條規(guī)定共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同樣是為了簡(jiǎn)化共有關(guān)系，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系趨于復(fù)雜。主導(dǎo)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，鑒于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)性的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種債權(quán)性的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的實(shí)現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；[27]但有學(xué)者認(rèn)為，在決定何種權(quán)利處于優(yōu)先地位時(shí)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：簡(jiǎn)化法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物盡其用，對(duì)于土地等作為生產(chǎn)性物資的不動(dòng)產(chǎn)，還應(yīng)注意保證物在經(jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮。在此情形，出賣人是否應(yīng)該向未得到履行的第三人或者承租人承擔(dān)債務(wù)不履行的損害賠償責(zé)任？從理論上看，為平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有對(duì)抗效力為基礎(chǔ)予以判斷。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗善意第三人的基礎(chǔ)，在于符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。 　　為了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顧靜的安全與動(dòng)的安全，對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的對(duì)抗效力，應(yīng)根據(jù)以下情況予以區(qū)分對(duì)待： 　　第一，如果出租人或者承租人依據(jù)《房屋租賃管理辦法》第13條之規(guī)定，向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門予以登記備案，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生與《物權(quán)法》第20條第1款所規(guī)定的預(yù)告登記相同的效力，可以對(duì)抗第三人。前項(xiàng)情形，出賣人應(yīng)將出賣條件書面通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 　　我國(guó)目前理論上主導(dǎo)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，按份共有人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)效力，具有對(duì)抗第三人的效力。”依據(jù)這一規(guī)定，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后，將分別形成出租人和第三人以及出租人和承租人的兩個(gè)內(nèi)容相同的買賣合同，這兩個(gè)買賣合同均是合法有效的，類似于一物二賣的雙重買賣關(guān)系。為明確當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間為15日，即出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在十五日明確表示購(gòu)買，否則視為放棄。期限是否合理，應(yīng)當(dāng)衡諸價(jià)金的高低、交易習(xí)慣等綜合判斷。在價(jià)格條件和支付方式相同的情況下，對(duì)于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒(méi)有影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同等條件。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的“優(yōu)先”是相對(duì)于出賣人與第三人合同而言的，如果出賣人與第三人沒(méi)有訂立有效的合同，就沒(méi)有了比較對(duì)象，“優(yōu)先”也就失去了意義?！逼涠罁?jù)《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女之時(shí)，承租人并不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，自然聯(lián)想到，將該表示解釋為成立買賣合同的意思表示，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)解釋為可以借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)此法律效果的權(quán)利。形成權(quán)以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實(shí)為其前提條件，這個(gè)特定的事實(shí)稱為“形成原因”。而且，第二個(gè)條件，即權(quán)利人表示行使此項(xiàng)權(quán)利，事實(shí)上即是使買賣合同成立生效的法律行為自身。[8]反觀優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，由于出租人出賣標(biāo)的物的可能性非常渺茫，權(quán)利人取得標(biāo)的物的指望完全沒(méi)有任何保證，如果有的話也僅僅是一種單純向往的心理狀態(tài)，該狀態(tài)不具有取得權(quán)利的任何要件。還有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使是對(duì)起初內(nèi)容并不確定的、長(zhǎng)期并且附條件的買賣要約的承諾，換言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人借行使該權(quán)利，對(duì)出賣人的要約予以承諾。請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣人享有的買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)。該說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先權(quán)就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，屬于形成權(quán)?！?　　但是，由于上述法律規(guī)范過(guò)于簡(jiǎn)略以及缺乏可操作性，在司法實(shí)踐中留下許多制度適用上的疑難?！久裆谭ㄕ撐摹空摲课莩凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)　　關(guān)鍵詞：房屋租賃 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 形成權(quán) 同等條件 對(duì)抗效力 登記 　　內(nèi)容提要: 房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。《合同法》第230條規(guī)定沿襲了這一制度，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。對(duì)此，主要有以下四種觀點(diǎn)： 　　第一，附條件的形成權(quán)說(shuō)。[3] 　　第三，請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。[5]這一構(gòu)想在德國(guó)普通法時(shí)期即已存在，編纂德國(guó)民法典的第一次立法委員會(huì)甚至將其列為一種可能的選擇。從德國(guó)學(xué)者關(guān)于期待權(quán)的研究來(lái)看，典型的期待權(quán)包括附停止條件下設(shè)定的