【正文】 抗優(yōu)先購買權人。優(yōu)先購買權人可以依據(jù)其和出賣人之間的買賣關系，要求后者向自己為實際交付并辦理登記手續(xù)，并因此獲得租賃房屋的所有權。善意取得制度的前提，在于出賣人的讓與行為是無權處分，而出租人轉讓租賃房屋是有權處分，因此不存在善意取得的問題。在實踐中，謹慎的出租人通常會考慮在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購買權的情況下，出租人保留解除該合同的權利。[29]《租賃合同司法解釋》第24條采納了主導性學說，該條明文規(guī)定，房屋共有人行使優(yōu)先購買權的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。況且承租人尚可通過買賣不破租賃的原則獲得了足夠的保護，因而無須使其優(yōu)先購買權優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權。 　　[5]參見[德]卡爾?拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務印書館2003年版，第321頁。 　　[13]參見張禮洪：《按份共有人優(yōu)先購買權之實現(xiàn)———〈物權法〉第101條的法解釋和適用》，載《法學》2009年第5期。 　　[21]參見邱聰智：《新訂債法各論》(上)，中國人民大學出版社2006年版，第279頁。 　　[29]參見前注[13]，張禮洪文。 10 / 10。 　　[27]參見馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社2007年版，第348頁。 　　[19]參見前注[17]，王利明書，第743—744頁。 　　[11] 參見前注[7]， [德]卡爾?拉倫茨書，第291頁。 　　[3] 參見謝哲勝：《期待權》，載《輔仁法學》第14期。[32]而《物權法》第101條規(guī)定共有人優(yōu)先購買權，同樣是為了簡化共有關系，防止因外人的介入而使共有人內部關系趨于復雜。主導學說認為，鑒于共有人的優(yōu)先購買權是一種物權性的優(yōu)先購買權，而承租人的優(yōu)先購買權是一種債權性的優(yōu)先購買權，且買賣不破租賃原則的確立已確保了承租人優(yōu)先購買權制度的實現(xiàn)，因此共有人的優(yōu)先購買權的效力應優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權；[27]但有學者認為，在決定何種權利處于優(yōu)先地位時，應從以下幾點進行考慮：簡化法律關系，實現(xiàn)物盡其用，對于土地等作為生產性物資的不動產，還應注意保證物在經濟上的規(guī)模效應的發(fā)揮。在此情形，出賣人是否應該向未得到履行的第三人或者承租人承擔債務不履行的損害賠償責任？從理論上看，為平衡出租人、承租人以及第三人的利益，仍然應當以優(yōu)先購買權是否具有對抗效力為基礎予以判斷。對此，有學者認為，優(yōu)先購買權不得對抗善意第三人的基礎，在于符合《物權法》第106條規(guī)定的善意取得的條件。 　　為了平衡承租人、出租人以及第三人的利益，以兼顧靜的安全與動的安全，對于承租人優(yōu)先購買權的對抗效力，應根據(jù)以下情況予以區(qū)分對待： 　　第一，如果出租人或者承租人依據(jù)《房屋租賃管理辦法》第13條之規(guī)定，向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門予以登記備案，則承租人的優(yōu)先購買權產生與《物權法》第20條第1款所規(guī)定的預告登記相同的效力，可以對抗第三人。前項情形，出賣人應將出賣條件書面通知優(yōu)先購買權。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。 　　我國目前理論上主導學說認為，按份共有人享有的優(yōu)先購買權具有物權效力，具有對抗第三人的效力?！币罁?jù)這一規(guī)定，在承租人行使優(yōu)先購買權之后，將分別形成出租人和第三人以及出租人和承租人的兩個內容相同的買賣合同，這兩個買賣合同均是合法有效的，類似于一物二賣的雙重買賣關系。為明確當事人之間的法律關系，《租賃合同司法解釋》第24條規(guī)定優(yōu)先購買權的除斥期間為15日，即出租人履行通知義務后，承租人應當在十五日明確表示購買，否則視為放棄。期限是否合理，應當衡諸價金的高低、交易習慣等綜合判斷。在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒有影響，則應當認定為同等條件。優(yōu)先購買權的“優(yōu)先”是相對于出賣人與第三人合同而言的，如果出賣人與第三人沒有訂立有效的合同，就沒有了比較對象，“優(yōu)先”也就失去了意義?！逼涠?，依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女之時，承租人并不享有優(yōu)先購買權。因此，自然聯(lián)想到，將該表示解釋為成立買賣合同的意思表示，將優(yōu)先購買權解釋為可以借單方的意思表示創(chuàng)設此法律效果的權利。形成權以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實為其前提條件，這個特定的事實稱為“形成原因”。而且，第二個條件，即權利人表示行使此項權利，事實上即是使買賣合同成立生效的法律行為自身。[8]反觀優(yōu)先購買權人，由于出租人出賣標的物的可能性非常渺茫，權利人取得標的物的指望完全沒有任何保證，如果有的話也僅僅是一種單純向往的心理狀態(tài)，該狀態(tài)不具有取得權利的任何要件。還有學者認為，優(yōu)先購買權行使是對起初內容并不確定的、長期并且附條件的買賣要約的承諾，換言之，優(yōu)先購買權人借行使該權利，對出賣人的要約予以承諾。請求權說認為優(yōu)先購買權是權利人對出賣人享有的買賣合同訂立請求權。該說認為優(yōu)先權就其性質來說，屬于形成權?！?　　但是，由于上述法律規(guī)范過于簡略以及缺乏可操作性，在司法實踐中留下許多制度適用上的疑難?！久裆谭ㄕ撐摹空摲课莩凶馊说膬?yōu)先購買權　　關鍵詞：房屋租賃 優(yōu)先購買權 形成權 同等條件 對抗效力 登記 　　內容提要: 房屋承租人的優(yōu)先購買權性質為形成權?！逗贤ā返?30條規(guī)定沿襲了這一制度，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。對此，主要有以下四種觀點： 　　第一，附條件的形成權說。[3] 　　第三，請求權說。[5]這一構想在德國普通法時期即已存在，編纂德國民法典的第一次立法委員會甚至將其列為一種可能的選擇。從德國學者關于期待權的研究來看，典型的期待權包括附停止條件下設定的