房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的思考-在線瀏覽
2024-08-02 17:12本頁(yè)面
【正文】 律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利，具有法定性，是法定先買(mǎi)權(quán)的一種。在德國(guó)，通說(shuō)認(rèn)為是一種附條件的形成權(quán)。”優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是權(quán)利人單方面的權(quán)利，不必征得相對(duì)人的同意，是因承租人一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。即，承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，便形成與出租人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律關(guān)系；同時(shí)引起第三人與出賣(mài)人（出租人）之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的消滅。根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性原則，債權(quán)不得對(duì)抗第三人，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以對(duì)抗第三人，可以導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系無(wú)效，所以它又是一種對(duì)抗權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在出租人沒(méi)有出賣(mài)租賃房屋之前，是依附于房屋租賃合同的，是一種期待權(quán)。應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。形成權(quán)，是指權(quán)利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榫湍苁姑袷路申P(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時(shí)才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣(mài)租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。 承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán),是因?yàn)樗哂羞@兩種權(quán)利的性質(zhì),而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來(lái),才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度設(shè)立的目的得以實(shí)現(xiàn)。 綜上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。它只能由特定的人現(xiàn)有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人均歸無(wú)效，法律不予認(rèn)可。出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，必須及時(shí)通知承租人。不是直接對(duì)物享有的權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不得影響出賣(mài)人與他人進(jìn)行協(xié)商。即以同等條件為前提。否則可能損害出賣(mài)的利益，且剝奪他人購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，如果承租人不能提供同等條件，出高價(jià)者不能獲得房屋，不符合出高價(jià)者決定物的歸屬的市場(chǎng)原則，違背公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則。是由法律直接規(guī)定的，是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，承租人必須在法律規(guī)定的條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，否則不得行使。承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須是在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，才享有該項(xiàng)權(quán)利。 承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)還必須具備以下條件： 1）、必須以有效的租賃合同為前提。如出租人非該房屋的所有權(quán)人，亦未經(jīng)他人授權(quán)而出租房屋的，非法轉(zhuǎn)租的次承租人不能享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若租賃合同尚未成立，租賃合同已經(jīng)解除，承租人不能享有該項(xiàng)權(quán)利。《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：出租人出賣(mài)房屋應(yīng)當(dāng)在提前三個(gè)月通知承租人，《條例》第11條亦有相應(yīng)規(guī)定。有的學(xué)者認(rèn)為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。且既然出租人愿意將其所有房屋的對(duì)外租賃，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此問(wèn)題司法實(shí)踐中沒(méi)有爭(zhēng)議。二為相對(duì)等同說(shuō)。這種觀點(diǎn)在適用中的伸縮性過(guò)大，難以具體操作。筆者認(rèn)為除此之外，也應(yīng)適當(dāng)考慮支付方式，即第三人承諾一次性付清，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得要求付款或分期付款，總之，在審判實(shí)踐中，同等條件主要是指價(jià)格一致，還應(yīng)兼顧付款方式等其它條件，以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不損害出租人的利益為原則。 為保護(hù)承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條和《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個(gè)月通知承租人，故在解釋上可以認(rèn)為，承租人也應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃而言，能否通過(guò)類(lèi)推適用的方式，賦予其承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？雖然國(guó)有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃在實(shí)質(zhì)上均屬不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強(qiáng)的類(lèi)似性，但是考慮到賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)增加出租人的負(fù)擔(dān)，限制出租人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護(hù)出租人的合法利益，尚不宜通過(guò)類(lèi)推適用的方法確認(rèn)此類(lèi)租賃關(guān)系中的承租人對(duì)其租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)關(guān)于承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄，應(yīng)注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，即在同一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)中，優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人表示不欲購(gòu)買(mǎi)，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。另一方面，該放棄應(yīng)以明示的方式做出，但承租人在收到出賣(mài)人的出賣(mài)通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)基本民事法律并未對(duì)此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄。一般言之，該期限如過(guò)長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過(guò)短又不利于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認(rèn)為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜。此外，尚有疑問(wèn)的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限應(yīng)如何確定？我國(guó)現(xiàn)行法缺乏類(lèi)似規(guī)定?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無(wú)效力。至于此期間之長(zhǎng)度，以?xún)蓚€(gè)月為宜。在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買(mǎi)賣(mài)合同解除時(shí)，此時(shí)其應(yīng)喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在租賃房屋毀損滅失時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦因此而喪失。（三）、承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人出賣(mài)租賃房屋；二是承租人須以同等條件表示購(gòu)買(mǎi)。所謂同等條件，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件為“同等條件”。至于何為同等條件，我國(guó)立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見(jiàn)解。我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)選擇“同等條件”說(shuō)還是“同等價(jià)格”說(shuō)來(lái)確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的對(duì)價(jià)存在著分歧?！巴葍r(jià)格”說(shuō)固然具
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