房屋優(yōu)先權(quán)購買權(quán)的思考(編輯修改稿)
2024-07-19 17:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 錢的辦法來彌補這些附加條件的不足時，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人完全一致。二為相對等同說。持此觀點的人認為，承租人購買條件與其他買受人大致相同，即為同等條件。這種觀點在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。王利明先生認為，優(yōu)先購買權(quán)是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價格的條件下，享有優(yōu)先購買標的物的權(quán)利，即同等條件主要是指價格相同。筆者認為除此之外，也應適當考慮支付方式，即第三人承諾一次性付清，則優(yōu)先購買權(quán)人不得要求付款或分期付款，總之，在審判實踐中，同等條件主要是指價格一致，還應兼顧付款方式等其它條件，以優(yōu)先購買權(quán)的行使不損害出租人的利益為原則。 （二）、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限 為保護承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此所謂合理期限，應是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來判斷的。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應當是三個月。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。至于承租人接到通知后作出答復的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應當在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復，逾期不回復的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對此并無明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個月通知承租人，故在解釋上可以認為，承租人也應當在接到通知后的三個月內(nèi)作出書面答復，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。當然，從立法論的角度來說，由于當今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，要求出租人提前三個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個月內(nèi)予以答復，時間顯然過長，未來立法對此期限如作具體規(guī)定，應予縮短。在租賃合同中,能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點并無疑問。不過，對于國有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營權(quán)租賃而言，能否通過類推適用的方式，賦予其承租人以優(yōu)先購買權(quán)？雖然國有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營權(quán)租賃在實質(zhì)上均屬不動產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強的類似性，但是考慮到賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)會增加出租人的負擔，限制出租人的財產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護出租人的合法利益，尚不宜通過類推適用的方法確認此類租賃關(guān)系中的承租人對其租賃標的物享有優(yōu)先購買權(quán)關(guān)于承租人對優(yōu)先購買權(quán)的放棄，應注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的行為只能針對具體的、特定的交易來進行，即在同一買賣條件之出賣中，優(yōu)先承購權(quán)人表示不欲購買，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。但如是另一買賣條件之出賣(較有利于優(yōu)先承購權(quán)人)，則優(yōu)先承購權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。另一方面，該放棄應以明示的方式做出，但承租人在收到出賣人的出賣通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 因此，法律規(guī)定出租人的通知義務不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購買權(quán)行使的期限，對出租人也是一種保護。我國基本民事法律并未對此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應當在接到通知后的30日內(nèi)做出書面答復，逾期不回復的，視為放棄。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，應當在收到通知后十五日內(nèi)行使。一般言之，該期限如過長則不利于交易的迅速進行，如過短又不利于優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認為以十五日為期限稍短，應以一個月為宜。此外，當事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。此外，尚有疑問的是，如果出租人未履行通知義務，則承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限應如何確定？我國現(xiàn)行法缺乏類似規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過三個月起訴，或者超過六個月才知道并起訴的，其優(yōu)先購買權(quán)不予保護?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無效力。在解釋上，依照學者的見解，消滅時效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實為要件，其適用對象限于請求權(quán)；但該除斥期間的起算點可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應當知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開始計算。至于此期間之長度，以兩個月為宜。但為保護第三人的交易安全、穩(wěn)定既存之法律關(guān)系，可再規(guī)定自出租人與第三人締約之日起兩年內(nèi)沒有行使優(yōu)先購買權(quán)，逾此期間，承租人優(yōu)先購買權(quán)即確定地歸于消滅。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，因承租人違約而導致與出租人之買賣合同解除時，此時其應喪失優(yōu)先購買權(quán)。否則，承租人將濫用優(yōu)先購買權(quán)而構(gòu)成對出租人自由意志的過度干預。在租賃房屋毀損滅失時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)亦因此而喪失。原因在于：一方面，租賃物的滅失導致租賃合同無效，則承租人便不再具有享有優(yōu)先購買權(quán)的前提；另一方面，即使其行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人與出租人之間的買賣合同也因標的自始不能而無效，此時承租人行使優(yōu)先購買權(quán)已失去意義。（三）、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，應具備兩個條件：一是須出租人出賣租賃房屋；二是承租人須以同等條件表示購買。 “同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。所謂同等條件，一般認為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購買”的立法原意，原則上可資贊同。至于何為同等條件，我國立法上并未對同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見解。主要有“絕對同等說”、“相對同等說”，以及“同等價格說”等觀點。我國學者對我國立法應當選擇“同等條件”說還是“同等價格”說來確定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的對價存在著分歧。如有學者認為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價格”并無不同，“同等條件”即為同等價格。，“同等價格”說固然具有易于操作、確定等優(yōu)點，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。因為法律規(guī)定“同等條件”的意義主要在于保護優(yōu)先購買權(quán)人的需要，同時又不能損害出賣人的利益。因此，“同等條件”說比“同等價格”說更具全面性，對于當事人也更具公平價值。在我國有關(guān)承租
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