承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有關(guān)問題(編輯修改稿)
2024-07-07 00:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租房人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與善意第三人的沖突問題 租房人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)利，只要受到侵害就應(yīng)予以保護(hù)。善意取得制度亦是法定的，為了保障交易安全，對(duì)善意買受人的利益也應(yīng)保護(hù)?！段餀?quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)可以善意取得，所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與之的沖突難免發(fā)生。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，當(dāng)事人簽訂、變更、終止合同的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案。當(dāng)然是否登記備案均不影響租賃合同的效力。但是登記備案是一種公示方式。如果租賃合同沒有登記公示，其結(jié)果是第三人在買受租賃物時(shí)不知道租賃物上有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者第三人明知有租房人存在但基于對(duì)登記內(nèi)容的信賴而與出租人發(fā)生交易，均應(yīng)視為善意。若租賃合同已經(jīng)登記公示，第三人的買受行為將被視為惡意。當(dāng)出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時(shí)，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，如果可以分割出賣，又取決于出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)榉少x予承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，現(xiàn)出租人出賣的房屋不是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。相反，在此
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