【正文】 法院在處理優(yōu)先購買權案件中，把握同等條件確定權利人與出賣人間合同的主要條款是關鍵，合同確定了，當事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強制履行的判決。承租人向法院起訴，要求出賣人履行依法定優(yōu)先購買權形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標的物的所有權，對這項訴訟請求，法院應當首先做出確認之訴的處理。筆者認為，我國可以借鑒國外立法，規(guī)定優(yōu)先購買權的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對象是出賣人(所有權人)。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報名競買，與他人公平競爭。3)、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權時，才能實際行使優(yōu)先購買權。這說明優(yōu)先購買權并不是物權。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。根據(jù)《合同法》“同等價格”說固然具有易于操作、確定等優(yōu)點，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。（三）、承租人行使優(yōu)先購買權的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權的，應具備兩個條件：一是須出租人出賣租賃房屋；二是承租人須以同等條件表示購買?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無效力。另一方面，該放棄應以明示的方式做出，但承租人在收到出賣人的出賣通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應視為放棄優(yōu)先購買權。至于承租人接到通知后作出答復的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應當在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復，逾期不回復的，視為放棄優(yōu)先購買權。這種觀點在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。有的學者認為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。 　　承租人要想實現(xiàn)優(yōu)先購買權還必須具備以下條件： 　　1）、必須以有效的租賃合同為前提。即以同等條件為前提。 　　綜上，承租人的優(yōu)先購買權是一種形成權，但不是附條件的形成權，也不是物權或債權，而是一種具有形成權性質(zhì)的物權取得權較為妥當。房屋買賣合同的成立為承租人取得房屋所有權奠定了法律基礎。根據(jù)債權的相對性原則，債權不得對抗第三人，而承租人的優(yōu)先購買權則可以對抗第三人，可以導致出租人與第三人之間的房屋買賣合同關系無效，所以它又是一種對抗權。 （三）、優(yōu)先購買權的法律性質(zhì)優(yōu)先購買權是一種由法律直接創(chuàng)設而能夠?qū)沟谌说拿袷聶嗬?，具有法定性，是法定先買權的一種。此類似于買賣不破租賃的效力，也體現(xiàn)了承租權的它物權性質(zhì)。這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區(qū)的相關立法中均有所規(guī)定。 　　在我國，優(yōu)先購買權古已有之，古稱佃租先買權雖無明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國初年為法律所認可。因此，建立科學完善的優(yōu)先購買權制度是一個很重要的課題. 而且房屋承租人優(yōu)先購買權是司法實踐操作中的難點之一，本文從優(yōu)先購買權設置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購買權的定義及租賃權屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購買權的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購買權的限制等方面進行了探析。浙江廣播電視大學畢業(yè)論文對房屋優(yōu)先購買權的深刻思考[內(nèi)容摘要] 優(yōu)先購買權作為一項民事特權，在民法典中都有較為詳細的規(guī)定，并相應地建立了比較完善的優(yōu)先購買權制度。[關健詞] 優(yōu)先購買權 法律性質(zhì) 行使期限一、優(yōu)先權的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購買權設置的意義及歷史淵源當前，學術界對于優(yōu)先購買權產(chǎn)生是否包括當事人的約定仍存在分歧。在我國臺灣地區(qū)，優(yōu)先購買權變通適用于基地、房屋等財產(chǎn)買賣。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權、有限責任公司股東的優(yōu)先購買權、合伙人的優(yōu)先購買權、房屋承租人的優(yōu)先購買權等等。 　　租賃權是一種債權，租賃合同在當事人之間產(chǎn)生的是債權法律關系，但長期的社會發(fā)展中租賃權具有不同于一般債權的特征，許多國家的立法為鞏固承租人的地位，對租賃權作了一系列的規(guī)定。它不是基于租賃雙方當事人的意思自治協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當事人事先協(xié)商而取消。優(yōu)先權人可依其與所有權人之間所形成的房屋買賣合同，不受任何第三人影響而直接取得所有權。之所以說承租人優(yōu)先購買權是形成權而不是附條件的形成權，是因為“出租人出賣租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購買權這種形成權的“附條件”,而是這種形成權的成立原因和具體主張行使的法律事實。 二、行使優(yōu)先購買權的條件（一）、租賃房屋優(yōu)先購買權的基本特征及條件首先它是專屬于承租人的權利，它不能轉(zhuǎn)讓或繼承，轉(zhuǎn)移至他人。它是行使購買權的核心。出租人和承租人租賃合同無效不能產(chǎn)生該權利。筆者認為，在目前法律法規(guī)沒做出修改時，仍應以三個月為準，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關規(guī)定，依照三個月的期限，可使承租有充分的考慮及準備時間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。王利明先生認為，優(yōu)先購買權是指優(yōu)先購買權人在支付同等價格的條件下，享有優(yōu)先購買標的物的權利，即同等條件主要是指價格相同。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對此并無明確規(guī)定。 　　因此，法律規(guī)定出租人的通知義務不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購買權，也是為了確定優(yōu)先購買權行使的期限，對出租人也是一種保護。在解釋上，依照學者的見解，消滅時效僅以債權人在一定期間內(nèi)不行使權利的事實為要件，其適用對象限于請求權；但該除斥期間的起算點可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應當知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開始計算。 “同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購買權的條件。因為法律規(guī)定“同等條件”的意義主要在于保護優(yōu)先購買權人的需要，同時又不能損害出賣人的利益。第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依此規(guī)定，在因贈與、遺贈、繼承而使租賃房屋的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在出賣的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權，至為顯然。承租人行使優(yōu)先購買權的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個買賣合同，這與行使典型物權所獲得的結(jié)果也顯然有異。而且以一般的買賣方式出賣租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購買權，如果出賣人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋時，承