【正文】 法院在處理優(yōu)先購買權(quán)案件中，把握同等條件確定權(quán)利人與出賣人間合同的主要條款是關(guān)鍵，合同確定了，當(dāng)事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強(qiáng)制履行的判決。承租人向法院起訴，要求出賣人履行依法定優(yōu)先購買權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先做出確認(rèn)之訴的處理。筆者認(rèn)為，我國可以借鑒國外立法，規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對(duì)象是出賣人(所有權(quán)人)。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報(bào)名競買，與他人公平競爭。3)、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時(shí)，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。這說明優(yōu)先購買權(quán)并不是物權(quán)。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)《合同法》“同等價(jià)格”說固然具有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。（三）、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人出賣租賃房屋；二是承租人須以同等條件表示購買。”但因該修改稿并未正式施行，故其規(guī)定并無效力。另一方面，該放棄應(yīng)以明示的方式做出，但承租人在收到出賣人的出賣通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這種觀點(diǎn)在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。有的學(xué)者認(rèn)為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。 　　承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)還必須具備以下條件： 　　1）、必須以有效的租賃合同為前提。即以同等條件為前提。 　　綜上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。房屋買賣合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性原則，債權(quán)不得對(duì)抗第三人，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則可以對(duì)抗第三人，可以導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系無效，所以它又是一種對(duì)抗權(quán)。 （三）、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)優(yōu)先購買權(quán)是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利，具有法定性，是法定先買權(quán)的一種。此類似于買賣不破租賃的效力，也體現(xiàn)了承租權(quán)的它物權(quán)性質(zhì)。這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。 　　在我國，優(yōu)先購買權(quán)古已有之，古稱佃租先買權(quán)雖無明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國初年為法律所認(rèn)可。因此，建立科學(xué)完善的優(yōu)先購買權(quán)制度是一個(gè)很重要的課題. 而且房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是司法實(shí)踐操作中的難點(diǎn)之一，本文從優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購買權(quán)的限制等方面進(jìn)行了探析。浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文對(duì)房屋優(yōu)先購買權(quán)的深刻思考[內(nèi)容摘要] 優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)民事特權(quán)，在民法典中都有較為詳細(xì)的規(guī)定，并相應(yīng)地建立了比較完善的優(yōu)先購買權(quán)制度。[關(guān)健詞] 優(yōu)先購買權(quán) 法律性質(zhì) 行使期限一、優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生是否包括當(dāng)事人的約定仍存在分歧。在我國臺(tái)灣地區(qū)，優(yōu)先購買權(quán)變通適用于基地、房屋等財(cái)產(chǎn)買賣。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)等等。 　　租賃權(quán)是一種債權(quán)，租賃合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的是債權(quán)法律關(guān)系，但長期的社會(huì)發(fā)展中租賃權(quán)具有不同于一般債權(quán)的特征，許多國家的立法為鞏固承租人的地位，對(duì)租賃權(quán)作了一系列的規(guī)定。它不是基于租賃雙方當(dāng)事人的意思自治協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當(dāng)事人事先協(xié)商而取消。優(yōu)先權(quán)人可依其與所有權(quán)人之間所形成的房屋買賣合同，不受任何第三人影響而直接取得所有權(quán)。之所以說承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是因?yàn)椤俺鲎馊顺鲑u租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”,而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。 二、行使優(yōu)先購買權(quán)的條件（一）、租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的基本特征及條件首先它是專屬于承租人的權(quán)利，它不能轉(zhuǎn)讓或繼承，轉(zhuǎn)移至他人。它是行使購買權(quán)的核心。出租人和承租人租賃合同無效不能產(chǎn)生該權(quán)利。筆者認(rèn)為，在目前法律法規(guī)沒做出修改時(shí)，仍應(yīng)以三個(gè)月為準(zhǔn)，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關(guān)規(guī)定，依照三個(gè)月的期限，可使承租有充分的考慮及準(zhǔn)備時(shí)間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先購買標(biāo)的物的權(quán)利，即同等條件主要是指價(jià)格相同。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對(duì)此并無明確規(guī)定。 　　因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購買權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。在解釋上，依照學(xué)者的見解，消滅時(shí)效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實(shí)為要件，其適用對(duì)象限于請(qǐng)求權(quán)；但該除斥期間的起算點(diǎn)可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開始計(jì)算。 “同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。因?yàn)榉梢?guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣人的利益。第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依此規(guī)定，在因贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在出賣的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，至為顯然。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個(gè)買賣合同，這與行使典型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。而且以一般的買賣方式出賣租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購買權(quán)，如果出賣人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承