淺議建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)與相關(guān)銀行抵押權(quán)的保障-資料下載頁
2025-06-28 15:23本頁面
【正文】 嚴(yán)格審查開發(fā)商的還貸能力，并嚴(yán)格遵守中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即央行2003年第121號文），加強對開發(fā)商必須擁有30％以上的項目自有資金的真實性進(jìn)行來源審查和帳戶監(jiān)控，防止施工方對開發(fā)商進(jìn)行“融資性”的墊資行為；對開發(fā)商自有資金不足、有潛在工程款墊資可能、市場容量有限、銷售前景不明、開發(fā)商信譽不佳的項目不宜介入。完善在建工程開發(fā)貸款的擔(dān)保制度由于銀行對建設(shè)工程的貸款發(fā)放大多是在建設(shè)初期，因此在開發(fā)商取得“四證” [1] 即房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。1] 后，銀行發(fā)放建設(shè)項目的開發(fā)貸款時，必須按照《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時限內(nèi)進(jìn)行項目在建工程的抵押登記，以保障貸款銀行至少可以取得該項目的第二受償順位，對抗除工程施工承包人外的其他一般債權(quán)人。同時筆者認(rèn)為，還必須要求開發(fā)商將該項目房產(chǎn)的預(yù)售按揭業(yè)務(wù)全部予以該銀行獨家承辦，并按《城市房屋權(quán)屬 登記管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定， 在房地產(chǎn)登記管理部門進(jìn)行預(yù)售房產(chǎn)按揭開發(fā)商總備案登記；同時要求開發(fā)商在申請項目貸款時，向貸款銀行簽署“委托銀行扣收帳戶資金承諾書”，以便銀行在發(fā)放該項目上的個人消費按揭貸款時，將撥付給開發(fā)商的此項銷售回籠資金等額抵扣歸還項目開發(fā)貸款。 另外，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，還可要求該項目的施工承包人就開發(fā)商在該項目上的借款提供連帶保證擔(dān)保。這樣貸款銀行就可在承包人依法行使其工程價款優(yōu)先受償權(quán)時，以承包人需對開發(fā)商的該項借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任為由，請求法院對該建設(shè)工程或拍賣、變賣該工程所得款項進(jìn)行訴訟保全，以便從中使銀行債權(quán)得到清償。設(shè)立建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)備案登記制度由于在現(xiàn)實中，一般的抵押權(quán)人并不知道發(fā)包人和施工承包人的資金往來關(guān)系，施工承包人也不會向銀行的調(diào)查人員坦白是否墊付了建設(shè)資金（因為墊資施工是違反行業(yè)法規(guī)的，將受到建設(shè)行政主管部門的處罰），銀行也就無法在貸款發(fā)放前明了該建設(shè)項目是否存在待清償工程價款，從而無法準(zhǔn)確評估和預(yù)測貸款風(fēng)險。因此筆者認(rèn)為，有必要設(shè)立“建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)備案登記”制度，由建設(shè)工程的施工承包人憑“施工許可證”和“建設(shè)工程施工合同（副本）” ，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記管理部門（ 如各地方人民政府所屬的房地產(chǎn)登記交易中心）進(jìn)行備案登記，明示其是否保留或拋棄就該項目的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，使其與原有的抵押（含在建工程抵押和個人消費按揭貸款抵押備案、預(yù)售房產(chǎn)按揭貸款開發(fā)商總備案）登記和商品房預(yù)售登記一起成為社會公開信息。此種做法既是對施工承包人權(quán)利的確定和保護，也是對發(fā)包人（開發(fā)商）融資負(fù)債情況、建設(shè)項目房產(chǎn)銷售（含按揭貸款方式預(yù)售）情況的監(jiān)督；還有助于銀行在房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款發(fā)放前能夠預(yù)知風(fēng)險，提前防范風(fēng)險；同時也有利于社會信用制度的建立和社會征信體系的建設(shè)。采取“以資抵債”方式避免優(yōu)先權(quán)對銀行抵押權(quán)的順位沖擊由于建設(shè)工程施工承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，是對物主張；而銀行抵押權(quán)是一種貸款債權(quán)，是對人主張。因此，針對《批復(fù)》施行后的銀行存量建設(shè)工程開發(fā)貸款抵押權(quán)的保全，就尚未實現(xiàn)銷售（或預(yù)售）、未轉(zhuǎn)化為個人消費按揭貸款部分，筆者認(rèn)為應(yīng)盡快采用貸款銀行與開發(fā)商（即項目發(fā)包人）協(xié)議將在建工程（含已登記抵押權(quán)的部分）以資抵債抵頂給銀行償還開發(fā)貸款本息的方法。因為銀行對債務(wù)人的財產(chǎn)實行“ 以資抵債”后，該部分財產(chǎn)的所有權(quán)（或樓花的登記備案）將隨即轉(zhuǎn)移“過戶”到債權(quán)銀行，銀行貸款債權(quán)轉(zhuǎn)換為物權(quán)，銀行已有權(quán)對該在建工程（含已登記抵押權(quán)的部分）行使處置權(quán)，即可對抗承包人針對發(fā)包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，避免銀行抵押權(quán)無法第一順位受償?shù)娘L(fēng)險。我國不斷向前發(fā)展的現(xiàn)代社會生活和經(jīng)濟活動實踐，對法律的保障和促進(jìn)作用提出了更高的要求。我國應(yīng)盡快在立法上確立建設(shè)工程價款的優(yōu)先權(quán)法律屬性，并就消費者已支付全部或大部分價款的商品房（含在建工程）不再賦予建設(shè)工程承包人享有優(yōu)先權(quán)權(quán)利進(jìn)行立法確認(rèn)。同時，應(yīng)加快社會征信體系的建設(shè)，強化良好社會信用對經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用，促進(jìn)市場經(jīng)濟氛圍下建設(shè)工程項目運作和銀行信貸資金經(jīng)營的良性循環(huán)，建設(shè)有中國特色的現(xiàn)代化的法治社會。 參 考 文 獻(xiàn)［1］謝懷栻等著：《合同法原理》，法律出版社，2000年1月第1版［2］王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社，2001年4月第1版［3］周林彬著：《物權(quán)法新論——一種法律經(jīng)濟分析的觀點》，北京大學(xué)出版社，2002年3月第1版［4］蔣志培等著：《最高人民法院司法解釋理解與適用（2002）》，中國法制出版社，2003年6月第1版［5］劉娜娜 耿淑芬主編：《合同法實務(wù)與案例評析》，中國工商出版社，2002年10月第1版［6］孫鎮(zhèn)平編著：《建設(shè)工程合同案例評析》，知識產(chǎn)權(quán)出版社，2002年11月第1版［7］廖雪芹 邱紀(jì)成著：《工程款法定優(yōu)先權(quán)對商業(yè)銀行抵押權(quán)的影響及對策》，載于網(wǎng)站《中國金融家網(wǎng)》－金融法苑，2003年8月11日［8］周洪生 付嘉豐著：《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)若干問題探析》，載于網(wǎng)站《中國法院互聯(lián)網(wǎng)》－民事研究，2003年8月7日［9］楊菁著：《商品房預(yù)售制度若干問題探討》，載于網(wǎng)站《中國法院互聯(lián)網(wǎng)》－民事研究，2003年8月13日［10］蔡志興著：《建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問題研究》，載于期刊《南粵金融》，2003年第8期13 / 1
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