抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)-最高院指導(dǎo)案例-資料下載頁(yè)
2025-08-05 07:34本頁(yè)面
【正文】 均辦理數(shù)萬(wàn)起抵押權(quán)預(yù)告登記。產(chǎn)監(jiān)處之所以接受法院的預(yù)查封，也是因?yàn)楸粓?zhí)行人（購(gòu)房人）因貸款取得了房屋未來(lái)的所有權(quán)，如果沒(méi)有貸款，被執(zhí)行人就無(wú)法取得房屋，也就無(wú)法協(xié)助法院預(yù)查封。本案房屋初始登記后，預(yù)購(gòu)人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附它的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記，法院預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)抵押轉(zhuǎn)抵押登記不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，故其不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。在案件執(zhí)行和異議審查過(guò)程中，崇安區(qū)人民法院審委會(huì)形成兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：根據(jù)無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2012）錫商他字第0002號(hào)批復(fù)，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封時(shí)不存在抵押權(quán)，現(xiàn)產(chǎn)監(jiān)處在法院已預(yù)查封的情形下辦理了抵押登記手續(xù)，致使房產(chǎn)被設(shè)定了抵押權(quán)，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：葉輝將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《房屋登記辦法》第六十八條的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，產(chǎn)監(jiān)處不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。2013年9月5日，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見(jiàn)向無(wú)錫市中級(jí)人民法院請(qǐng)示后，無(wú)錫市中級(jí)人民法院立案受理。無(wú)錫市中級(jí)人民法院合議庭于2013年10月28日作出（2013）錫執(zhí)他字第0001號(hào)批復(fù)，同意崇安區(qū)人民法院第二種意見(jiàn)，認(rèn)為本案中，法院預(yù)查封的基礎(chǔ)是房產(chǎn)的預(yù)告登記，預(yù)查封之時(shí)，法院已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)到今后房產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負(fù)擔(dān)，不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。崇安區(qū)人民法院第一種意見(jiàn)不符合預(yù)告登記制度和預(yù)查封制度的本意，不僅不利于商品房預(yù)售制度的發(fā)展，也不利于法院今后預(yù)查封工作的開(kāi)展。
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