抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)-最高院指導(dǎo)案例-閱讀頁
2024-08-24 07:34本頁面
【正文】 貸糾紛一案，裁定查封了葉輝向無錫市吉品置業(yè)有限公司購買的無錫市馬山梅梁苑12幢282單元13層房屋。無錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處（以下簡稱產(chǎn)監(jiān)處）在送達回證上注明“太湖梅梁苑12282尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有抵押”。二、王書強、戲江南公司對葉輝的上述債務(wù)共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。因被執(zhí)行人未自覺履行法律文書確定的付款義務(wù)，申請人向崇安區(qū)人民法院申請執(zhí)行。經(jīng)兩次拍賣后均因無人報名競買而流拍，現(xiàn)擬進行第三次拍賣。同年7月9日，葉輝向廣發(fā)銀行無錫支行辦理住房按揭貸款154萬元，貸款期限25年，目前尚欠140多萬元。2013年6月9日，葉輝取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)監(jiān)處將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記。本案采取評估拍賣措施后，廣發(fā)銀行無錫支行于2013年6月15日向崇安區(qū)人民法院提出異議，認(rèn)為無論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記，銀行對房產(chǎn)拍賣所得價款均享有優(yōu)先受償權(quán)，請求法院予以確認(rèn)。6月25日，崇安區(qū)人民法院函告產(chǎn)監(jiān)處，告知其在法院預(yù)查封期間辦理正式抵押登記的手續(xù)屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為，要求產(chǎn)監(jiān)處在收到函后10日內(nèi)糾正上述行為，否則責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。根據(jù)當(dāng)前我國實施的商品房預(yù)售制度，無錫市商品房預(yù)購者以按揭貸款方式購房的占商品房交易總量的60%70%，產(chǎn)監(jiān)處自2007年物權(quán)法實施以來，每年均辦理數(shù)萬起抵押權(quán)預(yù)告登記。本案房屋初始登記后，預(yù)購人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附它的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記，法院預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。在案件執(zhí)行和異議審查過程中，崇安區(qū)人民法院審委會形成兩種意見：第一種意見認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。第二種意見認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。2013年9月5日，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見向無錫市中級人民法院請示后，無錫市中級人民法院立案受理。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負擔(dān)，不屬于擅自處分法院查封財產(chǎn)的行為。
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