房屋所有權(quán)與抵押權(quán)登記-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:31本頁(yè)面
【正文】 高債權(quán)額房產(chǎn)作擔(dān)保）2）最高債權(quán)額限度：抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；如果?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償。3）最高額抵押設(shè)立要件：①申請(qǐng)書、②身份證明、③房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書、④最高額抵押合同（而不是在一定期間內(nèi)的每筆主債權(quán)合同）、⑤一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其它登記證明4）連續(xù)發(fā)生的債權(quán)合同證明材料：買賣合同、供貨合同、借款合同、票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同等。5）可以將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。最高額抵押權(quán)變更1）最高額抵押變更的要件：①申請(qǐng)書、②身份證明、③他項(xiàng)權(quán)證書、④最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、⑤最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料2）尚未確定的證明材料：①確定期間沒有屆滿、②未約定確定期間或約定不明的，設(shè)立之日起滿二年沒有請(qǐng)求確定債權(quán)、③抵押財(cái)產(chǎn)沒有被查封、扣押3）最高額抵押變更的內(nèi)容：（如同一標(biāo)地設(shè)二個(gè)或二個(gè)以上抵押權(quán)，需其他抵押權(quán)人同意）①抵押人、債務(wù)人、抵押權(quán)人的姓名或名稱變更②坐落自然狀況變更③擔(dān)保范圍變更④最高債權(quán)額變更⑤債權(quán)確定的時(shí)間變更⑥抵押權(quán)順位的變化（設(shè)立之后將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍）。最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移1）轉(zhuǎn)移前置條件：①擔(dān)保債權(quán)尚未確定②最高額抵押權(quán)隨全部主債權(quán)轉(zhuǎn)移最高額抵押權(quán)確定①約定最高額抵押權(quán)隨部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)辦理確定登記后辦理一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。[最高債權(quán)額已經(jīng)確定的事實(shí)和數(shù)額]記載債權(quán)確定的原因及事實(shí)，同時(shí)注明所確定的債權(quán)金額。②有一列情形之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定（物權(quán)法206條）●確定期間屆滿●沒有約定確定期間或約定不明確，自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)●新的債權(quán)不可能發(fā)生●抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押●債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷最高額抵押權(quán)注銷：發(fā)生最高額抵押權(quán)確定的情形，抵押人和抵押權(quán)人正常地履行完債權(quán)債務(wù)關(guān)系后，當(dāng)事人可申請(qǐng)最高額抵押權(quán)注銷登記(七)在建工程抵押權(quán)1）在建工程抵押權(quán)概念：即抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。①抵押目的：是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，滿足本項(xiàng)目的建設(shè)需要，其抵押人與債務(wù)人須為同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作為抵押物；二是在建工程的所有人不得將該在建工程為其它的債務(wù)設(shè)定擔(dān)保。②抵押權(quán)人：具有金融許可的機(jī)構(gòu)（不僅單指銀行）。2）在建工程抵押權(quán)登記性質(zhì)：是一般抵押權(quán)特殊表現(xiàn)形式，不是預(yù)告登記中的請(qǐng)求權(quán)，頒發(fā)“在建工程抵押登記證明”，不是《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。（都是以正在建造的建筑物向銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行融資）在建工程抵押權(quán)與預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的區(qū)別：①標(biāo)地范圍不同：在建工程抵押標(biāo)地是已初步完工的部分，預(yù)售商品房抵押標(biāo)地未動(dòng)工或尚未竣工的期房；②登記方式不同：在建工程抵押屬一般抵押權(quán)登記，預(yù)售商品房抵押是預(yù)告登記。③實(shí)現(xiàn)效力不同：在建工程抵押登記是合法取得土地使用的物權(quán)抵押登記，債務(wù)人不履行債務(wù)，可以以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式優(yōu)先受償；而預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記是銀行基于預(yù)告登記獲得的對(duì)抗效力，是請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告，預(yù)告權(quán)人請(qǐng)求、期待權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。3）在建工程抵押權(quán)設(shè)立要件：建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（以合法的方式取得）4）需注意的問題①已經(jīng)設(shè)定在建工程抵押的，經(jīng)抵押權(quán)人同意，方可辦理商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)銷售已抵押的在建工程時(shí)，經(jīng)抵押權(quán)人同意辦理抵押注銷、商品房合同備案手續(xù)，按約定辦理預(yù)告登記（解除一套登記一套原則）。已經(jīng)銷售的房屋，開發(fā)企業(yè)無(wú)權(quán)抵押。②開發(fā)企業(yè)隱瞞預(yù)售情況，將已預(yù)售的房屋辦理在建工程抵押，抵押人不履行債務(wù)時(shí)，優(yōu)先受償?shù)捻樞颍嘿?gòu)房者交付全部或大部分款項(xiàng)后優(yōu)先、其次是工程款、最后才輪到抵押權(quán)的優(yōu)先受償。（具有標(biāo)的物價(jià)值大，修建周期長(zhǎng)，需要資金量大，風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)）。③竣工后，在主體和客體不變的情況下直接轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。5）在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記參照一般抵押權(quán)①抵押權(quán)變更的內(nèi)容（主體不變客體變）：抵押物數(shù)量、面積增減，債權(quán)數(shù)額變化，擔(dān)保范圍，債務(wù)履行期限，抵押權(quán)順位變化②抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（主體變化客體變化）：抵押權(quán)人將其所享有房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)給新的債權(quán)人，新債權(quán)人受讓抵押權(quán)后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。③抵押權(quán)注銷：主債權(quán)消滅、抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)24 /
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