簡(jiǎn)論不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突-資料下載頁(yè)
2025-08-23 12:11本頁(yè)面
【正文】 ”的壓力，一般都不會(huì)以未設(shè)定租賃關(guān)系時(shí)的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)該物。即，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)人應(yīng)買(mǎi)抵押物或僅愿以低廉的價(jià)格受讓抵押物。在先抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)遭遇此種困境時(shí)，基于抵押權(quán)的“處分原則”，應(yīng)使抵押物盡量回復(fù)到抵押權(quán)設(shè)立時(shí)的狀態(tài)；為此，抵押權(quán)人可以干涉抵押物上的租賃關(guān)系，請(qǐng)求排除抵押權(quán)設(shè)立后在抵押物上所增加的負(fù)擔(dān)，使抵押物得以“凈身拍賣(mài)”。 《物權(quán)法》第190條第2款在《擔(dān)保法司法解釋》第66條：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束效力。”的基礎(chǔ)上作了修改——“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！痹摋l本質(zhì)之意思應(yīng)為“該租賃關(guān)系不得對(duì)已登記的抵押權(quán)造成不利影響”，臺(tái)灣地區(qū)也是作類(lèi)似規(guī)定。 現(xiàn)實(shí)生活中，并非所有的抵押物出租后都會(huì)影響其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此，從現(xiàn)實(shí)生活中來(lái)看，實(shí)在沒(méi)有必要使租賃權(quán)一概隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅。法律的目的在于通過(guò)在當(dāng)事人之間設(shè)定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)各種社會(huì)利益的平衡。日本民法學(xué)者提出了協(xié)調(diào)二者之間矛盾的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為在一定條件下，抵押權(quán)人應(yīng)對(duì)承租人的權(quán)利持“容忍”態(tài)度。根據(jù)物權(quán)法的一般原理，抵押權(quán)設(shè)定后產(chǎn)生的受益權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)將全部消滅。這樣，抵押權(quán)設(shè)定后取得了受益權(quán)的人明顯處于不安定地位。因此，對(duì)這些收益權(quán)人進(jìn)行一定程度的保護(hù)是必要的，這是作為一個(gè)社會(huì)的政策判斷需要被承認(rèn)的。誠(chéng)如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生在書(shū)中所說(shuō)：“房屋價(jià)格昂貴，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上之弱者，有特別保護(hù)之必要。” 因此，對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》第190條第二款的“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”應(yīng)理解為在抵押權(quán)已登記的情況下，租賃關(guān)系不得對(duì)其產(chǎn)生不利影響。在租賃關(guān)系不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓租賃關(guān)系繼續(xù)有效。不宜理解為租賃關(guān)系一概隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅。
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