【正文】 　　　　　　　例題：（2007年單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定。下列各項中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（?。?。　　　　 　　 　　　　[答疑編號3190050413]　　『正確答案』D 　　二、土地增值稅的納稅人（掌握）　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。　　注意：　　、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)及外籍人員屬于土地增值稅納稅人?！　。D(zhuǎn)讓方納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方納契稅、印花稅?！　±}：（單選題）下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（?。！　　　　　　　　　答疑編號3190050414]　　『正確答案』B 　　三、土地增值稅的征稅范圍（掌握）具體情形征稅不征稅或免稅（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán) 出讓國有土地使用權(quán)、贈與非公益性贈與（1）房地產(chǎn)的繼承（無收入）（2）贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人（3）公益性贈與、聯(lián)營投資方或被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征稅產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征建成后轉(zhuǎn)讓建成后按比例分房自用，暫免征稅。7房地產(chǎn)的出租　房地產(chǎn)的出租以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓抵押期間　企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；代建房；房地產(chǎn)的重新評估土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。　　　例題：　　1.（判斷題）某工業(yè)企業(yè)將未取得土地使用權(quán)屬證書的一塊土地，有償轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)公司進(jìn)行商品房開發(fā)，該工業(yè)企業(yè)無需繳納土地增值稅。（?。　答疑編號3190050415]　　『正確答案』　　『答案解析』土地使用者轉(zhuǎn)讓土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。 　　2.（單選題）下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（　）。　　　　　　　　　　[答疑編號3190050416]　　『正確答案』A 　　3.（多選題）在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于（?。┑模瑧?yīng)確認(rèn)相應(yīng)的收入，計算繳納土地增值稅。　　，并辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)　　　　，但未辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)　　　　[答疑編號3190050417]　　『正確答案』ABD 　　四、土地增值稅的計稅依據(jù)（掌握）　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額?！　≡鲋殿~＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－稅法規(guī)定的扣除項目金額　　（一）應(yīng)稅收入的確定　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！　〖{稅人取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額?！　±}：（判斷題）某工業(yè)企業(yè)利用一塊閑置的土地使用權(quán)換取某房地產(chǎn)公司的新建商品房，作為本單位職工的居住用房，由于沒有取得收入，所以，該企業(yè)不需要繳納土地增值稅。（?。　答疑編號3190050501]　　『正確答案』　　『答案解析』該企業(yè)以地?fù)Q房，雖然沒有取得貨幣收入，但是取得了實物收入并且發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)繳納土地增值稅。 　?。ǘ┛鄢椖考捌浣痤~（重點掌握）——新5舊3銷售新房銷售舊房及建筑物按評估價格扣除按購房發(fā)票金額計算扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款，有關(guān)費用和稅金。（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。（2）舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價成新度折扣率（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按照納稅人實際發(fā)生額進(jìn)行扣除①財務(wù)費用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)注意：，超過上浮幅度的部分不允許扣除；。 ②財務(wù)費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，不包括印花稅（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅　　（5）財政部確定的其他扣除項目（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用（2）（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額）20%　　計稅依據(jù)的特殊規(guī)定　?。?）納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：　　①隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的　?、谔峁┛鄢椖拷痤~不實的　　③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的　?。?）非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；　?、谟芍鞴芏悇?wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！　±}：　　，仍可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20%的扣除。（?。　答疑編號3190050502]　　『正確答案』 　　2.（多選題）在計算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用予以扣除表述正確的有（?。?。　　，超過上浮幅度的不允許扣除　　　　　　　　[答疑編號3190050503]　　『正確答案』AD 　　3.（單選題）在計算土地增值稅時，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人而言，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括（?。??！　　⒊鞘芯S護(hù)建設(shè)稅、教育費附加　　、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅　　、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅　　、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和取得土地使用權(quán)繳納的契稅　　[答疑編號3190050504]　　『正確答案』A 　　五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計算（掌握）　?。ㄒ唬┒惵省募壋世圻M(jìn)稅率（考試中給）　?。ǘ?yīng)納稅額的計算　　　　　　　　增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額　　　　增值率＝增值額247?？鄢椖拷痤~100%　　　　按照計算出的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)　　　　土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)　　例題：　　，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金為3 000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1 200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額?！　答疑編號3190050505]　　『答案解析』　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20 000萬元　?。?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：①取得土地使用權(quán)所支付的金額3 000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本4 000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用（3 000＋4 000）10%＝700（萬元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1 000＋1 000（7%＋3%）＝1 100（萬元）⑤加計扣除（3 000＋4 000）20% ＝1 400（萬元）合計10 200（萬元）　?。?）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20 000－10 200＝9 800（萬元）　　（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：9 900247。10 100≈96%　　（5）確定適用稅率40%和速算扣除系數(shù)5%　?。?）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：　　應(yīng)納土地增值稅稅額＝9 80040%－10 2005%＝3 410（萬元） 　　2.（單選題）某國有企業(yè)2008年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2010年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10 000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（?。?。　　　　 485萬元　　 490萬元　　　　　[答疑編號3190050506]　　『正確答案』B　　『答案解析』轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及；（2）房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價成新度折扣率＝12 00070%＝8 400（萬元）；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金＝（10 000－8 000）5%（1＋7%＋3%）＋10 000%＝115（萬元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額＝10 000－（8 400＋115）＝1 485（萬元） 　　六、土地增值稅稅收減免（熟悉）　　，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅?！　×私馄胀?biāo)準(zhǔn)的住宅。注意：　?。?）高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?！　。?）納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定?！　　⑹栈氐姆康禺a(chǎn)，免征土地增值稅?！　∫虺鞘袑嵤┮?guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅?！　?、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！　。瑢用駛€人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅?！　±}：　　1.（單選題）下列各項中，可以不征或免征土地增值稅的有（?。?。　　　　　　　　、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)　　[答疑編號3190050507]　　『正確答案』BD 　　2.（2007年，修改）張某于2008年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2009年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有（　）?！　　　　　?　　　　[答疑編號3190050508]　　『正確答案』AB　　『答案解析』本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。本題中涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、個人所得稅。自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。由于張某在2008年購買的房屋，于2009年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，而且也不是家庭唯一居住用房，因此按規(guī)定繳納個人所得稅。 　　七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點（了解）　　（一）納稅申報程序　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報?！　〖{稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以按月或按季定期進(jìn)行納稅申報。　　納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補?！　。ǘ┘{稅清算　　　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！　￠_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額?！　?yīng)進(jìn)行清算主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的　④省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況　?。私猓　　　〖{稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。　　單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：　?。?）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　?。?）擅自銷毀