【正文】 業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征。對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，征稅。 不征（無權屬轉移）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征 單位之間換房，屬于有收入，征；個人之間互換自住房不征。 ..... 2022/2/7 128 抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。對于以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，征 建成后自用，不征；建成后轉讓，征。 暫免 不征 不征（無收入） 土地使用權 土地使用者轉讓、抵押或置換土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 2022/2/7 129 三、土地增值稅的計稅依據 ? 土地增值額 =轉讓房地產取得的收入 規(guī)定的扣除項目金額 ? ： ? 包括貨幣收入、實物收入和其它收入。 2022/2/7 130 ? 第一種情況：轉讓新建房產可以扣除的項目： ? （ 1）取得土地使用權所支付的金額 ? （ 2）房地產開發(fā)成本 ? 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。 ? ........... 2022/2/7 131 ? （ 3）房地產開發(fā)費用 它指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。 ? 具體情況： ? 納稅人 能夠 按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產地開發(fā)費用為： 利息 +（取得土地使用權所支付的金額 +房地產開發(fā)成本） 5%以內。 ? 納稅人 不能夠 按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產地開發(fā)費用為： （取得土地使用權所支付的金額 +房地產開發(fā)成本） 10%以內。 此外， 利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 2022/2/7 132 ? （ 4）與轉讓房地產有關的稅金 ? 營業(yè)稅 5%，城市維護建設稅（ 7%、 5%、 1%），印花稅 ‰ 。 ? 因轉讓房地產交納的教育費附加 3%，也可視同稅金予以扣除。 ? 房地產開發(fā)企業(yè) 只能扣“兩稅一費”， 非房地產開發(fā)企業(yè)扣 “三稅一費”。 2022/2/7 133 ? （ 5）對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和，加計 20%的扣除。 ? 加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本） 20% 2022/2/7 134 ? 應納稅額 =增值額 稅率 扣除項目金額 速算扣除系數 ? 計算時注意分步驟列式計算： ? 第一步，確定應稅收入； ? 第二步，確定扣除項目； ? 第三步，計算土地增值額； ? 第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數； ? 第五步，計算應納稅額。 2022/2/7 135 ? 舉例： 2022年 1月 31日，某房地產開發(fā)公司轉讓寫字樓一棟，共取得轉讓收入 5000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納了有關稅金（營業(yè)稅、城建稅等）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為 500萬元；投入的房地產開發(fā)成本為 1500萬元；房地產開發(fā)費用中的利息支出為 120萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明），比按同類同期貸款利率計算的利息多出 10萬元。另知公司所在地政府規(guī)定的其它房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%。 ? 請計算該公司轉讓此寫字樓應納的土地增值稅稅額。 2022/2/7 136 ? 分析： （ 1）確定轉讓房地產的收入，轉讓為 5000萬元。 ? （ 2）確定轉讓房地產的扣除項目金額： ? 取得土地使用權所支付的金額為 500萬元； ? 房地產開發(fā)成本為 1500萬元； ? 房地產的開發(fā)費用 =（ 12010） +（ 500+1500） 5%=110+100=210（萬元） ? 與轉讓房地產有關的稅金 = 5000 5%+5000 5%（ 7%+3%） =275（萬元） ? 從事房地產開發(fā)的加計扣除金額 =（ 500+1500） 20%=400（萬元） ? 轉讓房地產的扣除項目金額 =500+1500+210+275+400=2885（萬元） ? （ 3）轉讓房地產的增值額為 50002885=2115（萬元） ? （ 4）增值額與扣除項目金額的比率為 2115247。 2885=% ? （ 5）應納的土地增值稅稅額為 2115 40%2885 5%=（萬元） 2022/2/7 137 第二種情況：對轉讓舊房及建筑物 扣除項目金額的確定 ? ①房屋及建筑物的評估價格，評估價格＝重置成本價 成新度折扣率 或者：按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計 5%的基數。 ? ②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用； ? ③轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 2022/2/7 138 多選 ? 納稅人轉讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有（ ）。 ? ? ? 、財務費用和銷售費用 ? 納的有關稅費 2022/2/7 139 答案 ? ABD 2022/2/7 140 【 特殊規(guī)定 】 下列情況按照房地產評估價格征收土地增值稅 ? 、虛報房地產成交價格的 ? ? ，又無正當理由的 ? ? 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 , 其收入按下列方法和順序確認： ? （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； ? （ 2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 2022/2/7 141 四、稅收優(yōu)惠 ? （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，予以免稅；超過 20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。 ? （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。 ? （三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 ? （四）自 2022年 11月 1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。 2022/2/7 142 五、土地增值稅清算 ? （一）土地增值稅的清算條件 ? （ 1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： ? ①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? ②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； ? ③直接轉讓土地使用權的。 2022/2/7 143 ? （ 2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： ? ①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； ? ②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? ③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? ④省級稅務機關規(guī)定的其他情況。 2022/2/7 144 多選 ? 下列各項中，房地產開發(fā)公司應進行土地增值稅清算的有（ ）。 ? ? ? ? （預售）許可證滿 2年仍未銷售完畢的 2022/2/7 145 答案 ? ABC ? 『 答案解析 』 本題考核房地產開發(fā)公司應當進行土地增值稅清算的情形。選項 D不屬于該情形。 2022/2/7 146 （二）土地增值稅的核定征收 ? 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于 預征率的征收率核定征收土地增值稅： ? （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ? （ 2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? （ 3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； ? （ 4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； ? （ 5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 2022/2/7 147 六、納稅義務發(fā)生時間與納稅地點 （一）時間： 納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后 7日內 （二）地點： —— 房地產所在地，即房地產坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。 ： 轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。 ： 轉讓房地產坐落地與其居住所在地一致的，應在住所所在地稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關申報納稅。 2022/2/7 148 單選 ? 土地增值稅的納稅人是法人的，如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在（ ）的稅務機關申報納稅。 ? ? ? ? 2022/2/7 149 答案 ? A ? 『 答案解析 』 本題考核土地增值稅的納稅地點。納稅人是法人的，轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。 2022/2/7 150 THE END ? FOR THANKS