【正文】 場法就是在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，得出對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。 適用范圍 市場法只要由適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。但下列情況下，市場法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū) 對某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn) 對那些很難成為交易對象的房地產(chǎn) 風(fēng)景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學(xué)校用地等 計算公式 被估房地產(chǎn)評估價格=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū) 域因數(shù)修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產(chǎn)價格確定 房地產(chǎn)評估的市場法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 ①交易情況修正。將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其為正常價格。 地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜。 有特殊利害關(guān)系的相互間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司、公司與單位職工之間，通常都會以低市價的價格進(jìn)行交易。 交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。 買方或賣方不了解市場行情，往往使地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。 其他特殊交易的情形。如土地增值稅本應(yīng)由賣主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買主。 特殊的交易方式。 通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。 ②交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一時間差。因此需要根據(jù)地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)價格就是期日修正。 地產(chǎn)價格的變動率一般用地價指數(shù)來表示。 評估基準(zhǔn)日交易實例價格＝交易實例價格（評估基準(zhǔn)日指數(shù)／交易日期指數(shù)）。 ③區(qū)域因素修正。交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)如果不是處于同一地區(qū)，應(yīng)將交易實例地產(chǎn)所處地區(qū)與待評估地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素的差別而引起的交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)價格的差異，對交易實例地產(chǎn)價格進(jìn)行修正。如果交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)處在同一地區(qū)，則不必進(jìn)行此項修正。 ④個別因素修正。將交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)的個別因素加以比較，找出與個別因素的差別而引起的交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)價格的差異，對交易實例地產(chǎn)價格進(jìn)行修正。 ⑤容積率修正。 ⑥土地使用年期。例題參見教材，大家在求值時注意分母是參照物的值，分子是被估對象的值，還有容積率與地價成正相關(guān)關(guān)系，而不一定是正比關(guān)系，在算容積率時要注意題目中給你的分段分別求出。資產(chǎn)評估學(xué)第7講房地產(chǎn)評估(二）講座（一）土地使用權(quán)評估的成本法 基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。 利用成本法評估土地使用權(quán)的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格。 適用范圍 成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行土地的估價。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。 土地評估的成本法操作步驟 公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （1）計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： ①國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 關(guān)于征地費用各項標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6－10倍；征用耕地的補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 ②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）計算土地開發(fā)費用 地土開發(fā)費用涉及到：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計算。 ②公共事業(yè)建設(shè)配套費用。 ③小區(qū)開發(fā)配套費。 （3）計算投資利息 在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。 （4）計算投資利潤 利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應(yīng)歸土地所有者所有。 根據(jù)計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。土地增值收益率通常為10％－25％ 新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟 公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （1）土地取得費用 土地取得費用包括：土地使用權(quán)出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續(xù)費及稅金 （2）開發(fā)成本 ①勘察設(shè)計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設(shè)計費，城市規(guī)劃設(shè)計、咨詢、可行性研究肺，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費 ②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。包括：由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、照明等建設(shè)費用。 ③房屋建筑安裝工程費。包括：建筑安裝工程費、招投標(biāo)費、預(yù)算審查費，質(zhì)量監(jiān)督費，竣工圖費，三材差價，定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設(shè)施建設(shè)費。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。 （3）開發(fā)利潤：以土地取得費和開發(fā)費用之和作為利潤計算的基數(shù)。利潤率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。 （4）管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資等。 （5）投資利息：以土地取得費和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù)。 （6）銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 舊建筑物評估的成本法步驟 公式：建筑物價格=重置成本（估價時點的重置成本）年折舊X已使用年限 注：重置成本應(yīng)當(dāng)包括利息、利潤和稅費 建筑物價值減損的引起因素：一是：物理化學(xué)因素，又稱自然折舊和有形損耗；二是：社會經(jīng)濟(jì)因素，又稱無形損耗。 （二）房地產(chǎn)評估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算待估地產(chǎn)價格的方法。剩余法在評估待開發(fā)土地價值時運用得較為廣泛。 運用該方法評估地價時，首先估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易的價格，然后，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用，以價格余額來確定待估土地價格。 適用范圍 剩余法主要適用于下列地產(chǎn)的估價： （1）待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。 （2）將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價。 （3）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還應(yīng)包括拆遷費用。 計算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購置土地的價格； A－開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值； B－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C－投資利息； D－開發(fā)商合理利潤； E－正常稅費。 實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為： 土地價格＝房屋的預(yù)期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息 操作步驟 根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調(diào)查不動產(chǎn)基本情況，確定待估不動產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算待估不動產(chǎn)價格。 （1）調(diào)查待估對象的基本情況 （2）確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式：重要的是選擇最佳的土地用途 （3）預(yù)測房地產(chǎn)售價 對于出售的不動產(chǎn)，采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價。 對于出租的不動產(chǎn)，首先采用市場法，確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。 （4）估算各項成本費用：它包括估算開發(fā)建筑成本費用，估算專業(yè)費用，確定開發(fā)建設(shè)工期、估算預(yù)付資本利息，估算稅金。 （5）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算。投資回報利潤的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項，銷售利潤的計算基數(shù)一般為不動產(chǎn)售價。 （6）估算待估不動產(chǎn)價格 （三）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法 基準(zhǔn)地價的含義 基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價的一個重要特點：是特定區(qū)域的平均價格，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。 基準(zhǔn)地價測算的基本思路 基準(zhǔn)地價測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價。 基準(zhǔn)地價的特點 （1）基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格 （2）基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格 （3）基準(zhǔn)地價是平均價格 （4）基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū) （5）基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價 （6）基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 基準(zhǔn)地價的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍 （1）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。 （2）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法可在短期內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估，因此可快速方便的進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價格評估 （3）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序 （1）收集、整理土地定級估價成果資料。主要包括：土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、樣點地價分布圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和相應(yīng)的因數(shù)條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價的基本資料。 （2）確定修正系數(shù)。 （3）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件 （4）制定被估宗地因素修正系數(shù) （5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （6）確定期日修正系數(shù) （7）確定容積率修正系數(shù) （8）評估宗地地價 宗地地價＝基準(zhǔn)地價（1＋∑K）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （四）路線價法 路線價格法的基本思路 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設(shè)定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。與市場比較法、收益法等相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。 所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。 路線價估價法的適用范圍 路線價法則適宜于同時對大量土地進(jìn)行估價，特別適宜土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。 路線價估價法的計算公式 宗地總價＝路線價深度百分率臨街寬度其他修正系數(shù) 深度百分率表 （1）深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。 一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100％，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率＝累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度247。宗地深度 （2