【正文】 場法就是在求取一宗被估房地產價格時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，得出對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產在評估基準日的價格。 適用范圍 市場法只要由適合的類似房地產交易實例即可應用。但下列情況下，市場法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū) 對某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產 對那些很難成為交易對象的房地產 風景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學校用地等 計算公式 被估房地產評估價格=可比交易實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū) 域因數修正系數個別因素修正系數 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產價格確定 房地產評估的市場法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 ①交易情況修正。將交易中由于個別因素所產生的價格偏差予以剔除，使其為正常價格。 地產交易中的特殊情況較為復雜。 有特殊利害關系的相互間的交易，如親友之間、有利害關系的公司、公司與單位職工之間，通常都會以低市價的價格進行交易。 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。 買方或賣方不了解市場行情，往往使地產交易價格偏高或偏低。 其他特殊交易的情形。如土地增值稅本應由賣主負擔，卻轉嫁給了買主。 特殊的交易方式。 通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。 ②交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估地產的評估基準日往往有一時間差。因此需要根據地產價格的變動率，將交易實例地產價格修正為評估基準日的地產價格就是期日修正。 地產價格的變動率一般用地價指數來表示。 評估基準日交易實例價格＝交易實例價格（評估基準日指數／交易日期指數）。 ③區(qū)域因素修正。交易實例地產與待評估地產如果不是處于同一地區(qū)，應將交易實例地產所處地區(qū)與待評估地產所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素的差別而引起的交易實例地產與待評估地產價格的差異，對交易實例地產價格進行修正。如果交易實例地產與待評估地產處在同一地區(qū)，則不必進行此項修正。 ④個別因素修正。將交易實例地產與待評估地產的個別因素加以比較，找出與個別因素的差別而引起的交易實例地產與待評估地產價格的差異，對交易實例地產價格進行修正。 ⑤容積率修正。 ⑥土地使用年期。例題參見教材，大家在求值時注意分母是參照物的值，分子是被估對象的值，還有容積率與地價成正相關關系，而不一定是正比關系，在算容積率時要注意題目中給你的分段分別求出。資產評估學第7講房地產評估(二）講座（一）土地使用權評估的成本法 基本思路 成本法是依據開發(fā)或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。 利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。 適用范圍 成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。 土地評估的成本法操作步驟 公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （1）計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： ①國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 關于征地費用各項標準，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均產值的6－10倍；征用耕地的補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算，需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。 ②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）計算土地開發(fā)費用 地土開發(fā)費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以“七通一平”為標準計算。 ②公共事業(yè)建設配套費用。 ③小區(qū)開發(fā)配套費。 （3）計算投資利息 在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。 （4）計算投資利潤 利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。 根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％ 新建房地產評估的成本法操作步驟 公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （1）土地取得費用 土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續(xù)費及稅金 （2）開發(fā)成本 ①勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究肺，建設工程許可證執(zhí)照費 ②基礎設施建設費。包括：由開發(fā)商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、照明等建設費用。 ③房屋建筑安裝工程費。包括：建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監(jiān)督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設施建設費。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。 （3）開發(fā)利潤：以土地取得費和開發(fā)費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發(fā)類似房地產的平均利潤率來確定。 （4）管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資等。 （5）投資利息：以土地取得費和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數。 （6）銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 舊建筑物評估的成本法步驟 公式：建筑物價格=重置成本（估價時點的重置成本）年折舊X已使用年限 注：重置成本應當包括利息、利潤和稅費 建筑物價值減損的引起因素：一是：物理化學因素，又稱自然折舊和有形損耗；二是：社會經濟因素，又稱無形損耗。 （二）房地產評估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算待估地產價格的方法。剩余法在評估待開發(fā)土地價值時運用得較為廣泛。 運用該方法評估地價時，首先估算開發(fā)完成后不動產正常交易的價格，然后，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用，以價格余額來確定待估土地價格。 適用范圍 剩余法主要適用于下列地產的估價： （1）待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的不動產價值減去建造費、專業(yè)費等。 （2）將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價。 （3）待拆遷改造的再開發(fā)地產的估價。這時的建筑費還應包括拆遷費用。 計算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購置土地的價格； A－開發(fā)完成后的不動產價值； B－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C－投資利息； D－開發(fā)商合理利潤； E－正常稅費。 實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為： 土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息 操作步驟 根據剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調查不動產基本情況，確定待估不動產的最佳開發(fā)利用方式，預測不動產開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算待估不動產價格。 （1）調查待估對象的基本情況 （2）確定待估不動產最佳的開發(fā)利用方式：重要的是選擇最佳的土地用途 （3）預測房地產售價 對于出售的不動產，采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產總價。 對于出租的不動產，首先采用市場法，確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。 （4）估算各項成本費用：它包括估算開發(fā)建筑成本費用，估算專業(yè)費用，確定開發(fā)建設工期、估算預付資本利息，估算稅金。 （5）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算。投資回報利潤的計算基數一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項，銷售利潤的計算基數一般為不動產售價。 （6）估算待估不動產價格 （三）基準地價修正系數法 基準地價的含義 基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格?；鶞实貎r的一個重要特點：是特定區(qū)域的平均價格，因而基準地價的表現形式有區(qū)片價和路段價。 基準地價測算的基本思路 基準地價測算主要采用如下方法：依據土地使用權出讓、轉讓、出租、房屋出租、買賣、以地換房、征地拆遷、聯營入股等資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地求取基準地價。 基準地價的特點 （1）基準地價是區(qū)域性價格 （2）基準地價是土地使用權價格 （3）基準地價是平均價格 （4）基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū) （5）基準地價是單位土地面積的地價 （6）基準地價具有現實性，是評估出的一定時期內的價格。 基準地價的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調控地價水平的依據 （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據 （4）是政府參與有償使用收益分配的依據 （5）是進一步評估宗地地價的基礎 （6）引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 基準地價修正系數法的基本思路 基準地價修正系數法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在估價基準日價格的方法。 基準地價修正系數法的適用范圍 （1）適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。 （2）基準地價修正系數法可在短期內大批量進行宗地地價評估，因此可快速方便的進行大面積的數量眾多的土地價格評估 （3）基準地價修正系數法估價的精度取決于基準地價及其修正系數的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 基準地價修正系數法估價的程序 （1）收集、整理土地定級估價成果資料。主要包括：土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準地價修正系數表和相應的因數條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價的基本資料。 （2）確定修正系數。 （3）調查宗地地價影響因素的指標條件 （4）制定被估宗地因素修正系數 （5）確定被估宗地使用年期修正系數 （6）確定期日修正系數 （7）確定容積率修正系數 （8）評估宗地地價 宗地地價＝基準地價（1＋∑K）年期修正系數期日修正系數容積率修正系數 （四）路線價法 路線價格法的基本思路 路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。與市場比較法、收益法等相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。 所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。 路線價估價法的適用范圍 路線價法則適宜于同時對大量土地進行估價，特別適宜土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行估價的場合。 路線價估價法的計算公式 宗地總價＝路線價深度百分率臨街寬度其他修正系數 深度百分率表 （1）深度百分率的表現形式有三種：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。 一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100％，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現為： 平均深度百分率＝累計深度百分率標準深度247。宗地深度 （2