地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制建議方案-資料下載頁
2025-04-24 23:13本頁面
【正文】 減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。（四）管理費(fèi)用控制稅金根據(jù)開發(fā)商自營的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)強(qiáng)度或開發(fā)規(guī)模，有效來降低單位管理費(fèi)用水平。定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其對(duì)成本效益考核有利的部門或需用崗位，不但不能過于從簡，而且有必要增加、充實(shí)定員。在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)?。由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。十、成本控制的分析序號(hào)名稱基本價(jià)格元綜合價(jià)格1土地開發(fā)成本435600元2650/㎡元左右2三通一平1020元3建筑安裝成本，勘察設(shè)計(jì)別墅、裙房、車庫、高層、層低多層、監(jiān)理費(fèi)、檢測費(fèi)、白螞蟻防止費(fèi)、防雷公司費(fèi)用、等。13002000元4節(jié)能、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、太陽能、等150200元5配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)、小區(qū)智能化、市政、園林、電力、圍墻80120元配套設(shè)施安裝投影面積每平方米價(jià)格160250元6總經(jīng)理、經(jīng)理、工程部、財(cái)務(wù)部、招投標(biāo)、售樓處、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：30200元高者可達(dá)500元7企業(yè)所得稅土地使用稅入費(fèi)用還是入成本,入成本有一個(gè)加計(jì)扣除20%.稅務(wù)局要求入費(fèi)用.8說明：以上內(nèi)容是初步市場分析，具體要圖紙出來由專業(yè)造價(jià)事務(wù)所再進(jìn)行市場分析。（一）.詳細(xì)的成本建筑每平方米價(jià)格分析十一、補(bǔ)充內(nèi)容：征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期階段預(yù)計(jì)用時(shí)較多的征地階段，可通過委托給專業(yè)的公司來做而縮短時(shí)間；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場機(jī)制、通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作：根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃，包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位，以免停工待料，延誤工期。對(duì)于施工過程中的設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：十二、安排合理的融資方案貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。對(duì)貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來實(shí)現(xiàn)?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。以上內(nèi)容由工程部編制作為參考，由董事會(huì)決定。編制人：蔡順紅大豐海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)湖心美域工程部2012年08月08日
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