土地估價(jià)方法及案例匯總-資料下載頁(yè)
2025-04-17 00:20本頁(yè)面
【正文】 按面積比例平均計(jì)算得。2路角地：按具體路線(xiàn)區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加成的幅度一半不超過(guò)旁街路線(xiàn)價(jià)的三成。3袋地：袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線(xiàn)價(jià)四成計(jì)算(里地價(jià)與路線(xiàn)價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段)。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計(jì)劃于2006年8月30日合作開(kāi)發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價(jià)值和企業(yè)乙實(shí)際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開(kāi)發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)行必要的土地再開(kāi)發(fā)時(shí)，發(fā)生的額外費(fèi)用計(jì)入企業(yè)甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)，企業(yè)甲計(jì)劃投資40萬(wàn)元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權(quán)3個(gè)月后動(dòng)工，建筑時(shí)間2年，建成后全部售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為3000元/ m2，企業(yè)乙實(shí)際投入1100萬(wàn)元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用平均水平為1000元/ m2；另外，稅費(fèi)為地價(jià)的2%，貸款年利率為12%，銷(xiāo)售稅為房?jī)r(jià)6%，%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3100元/ m2，待開(kāi)發(fā)土地相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)域條件和個(gè)別條件為2%和3%?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月30日，近2年，地價(jià)上漲5%，土地還原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價(jià)方法一：剩余法求地價(jià)，設(shè)地價(jià)為P房地產(chǎn)總售價(jià)=3000*2000*4=2400萬(wàn)元；建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=1000*2000*4=800萬(wàn)元；地價(jià)及稅費(fèi)=P*(1+12%)萬(wàn)元；銷(xiāo)售費(fèi)用=2400*6%=144萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=2400*%=579萬(wàn)元；利息=P*(1+2%)*[(1+12%)]+800*{40%*[(1+12%)]+ 60%*[(1+12%)]}；故P=2400800 P*(1+12%)144579利息=600萬(wàn)元方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)=3100*2000=620萬(wàn)元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*[1+區(qū)域條件修正+個(gè)別條件修正]*時(shí)間修正*年期修正=620*(13%2%)*(105/100)*1=620萬(wàn)元；與方法一相差較小所以，地價(jià)取平均值地價(jià)為610萬(wàn)元；2投資確定企業(yè)甲投資額=地價(jià)+道路改造費(fèi)=610+40=650萬(wàn)元；企業(yè)乙投資額=1100萬(wàn)元；3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。案例2現(xiàn)有地塊A、B，均為工業(yè)用地。A為企業(yè)甲從政府承租的土地使用權(quán)，面積10000 m2，合同租金10萬(wàn)元/年。B為A東側(cè)的相鄰?fù)恋?，面積5000 m2，在東端有一高壓線(xiàn)穿過(guò)，經(jīng)過(guò)地面的長(zhǎng)度為50m，現(xiàn)企業(yè)乙位擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，需要使用土地，擬于2006年8月30日完成交易。有兩種選擇：一是從A中轉(zhuǎn)租一般使用(稱(chēng)A1)，可租期為45年，并已獲得企業(yè)甲意向同意；另一是以出讓方式取得B，因資金，企業(yè)乙難以決定。請(qǐng)就取得使用A1和B的兩種方式的程序進(jìn)行說(shuō)明，并對(duì)支付土地費(fèi)進(jìn)行估算，同時(shí)比較兩種方法的利弊。其他條件如下：市場(chǎng)同等土地平均租金為30元/m2，該地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為350元/m2，A、B的開(kāi)發(fā)程度及規(guī)劃條件相同，且均為空地。土地B相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)位條件和個(gè)別條件分別為+3%和+2%，基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月30日，近幾年，地價(jià)平均每年上漲5%，土地還原利率為10%。按到那個(gè)地規(guī)定，為鼓勵(lì)工業(yè)投資，政府減免20%地價(jià)，由于高壓線(xiàn)對(duì)土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1元/10米。解：1用地手續(xù)辦理程序方案一，取得A1時(shí)，屬于轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)，企業(yè)甲與乙需辦理手續(xù)：①甲乙雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；②雙方一并到土管部門(mén)辦理合同更名手續(xù)。方案二，取得B，為出讓方式，企業(yè)乙需辦理手續(xù)：①與政府簽訂土地出讓合同；②繳納土地出讓金；③辦理土地使用證；2取得土地費(fèi)用估算方案一，取得A1承租權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格=[(租金市場(chǎng)價(jià)格租金合同價(jià)格)/土地還原率]*[11/(1+還原利率) 45]=49萬(wàn)元租金折現(xiàn)值=(10/10%)/[11/(1+10%) 45]=99萬(wàn)元；故，總支付額=99+49=148萬(wàn)元。方案二，取得B基準(zhǔn)地價(jià)=350*5000=175萬(wàn)元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*[1+區(qū)域條件修正+個(gè)別條件修正]*時(shí)間修正*年期修正=202萬(wàn)元；高壓電線(xiàn)補(bǔ)償=50/10*1=5萬(wàn)元；全額地價(jià)款=2025=197萬(wàn)元；減免后的地價(jià)=197*(120%)=158萬(wàn)元；3利弊分析①取得A1，一次性繳付資金少，可緩解資金壓力，不能取得土地使用權(quán)，土地處置權(quán)受限；②B一次性資金多，壓力大，但可取得產(chǎn)權(quán)，并以此獲得融資，另有途徑接近資金問(wèn)題；③兩者實(shí)際繳納費(fèi)用相差不大，從企業(yè)管理要求看，取得土地產(chǎn)權(quán)更重要些，且B的年期要比A1長(zhǎng)5年，所以，以出讓方式獲得B可能更有利一些。
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