土地估價(jià)案例與報(bào)告真題20xx年-資料下載頁(yè)
2025-08-04 15:02本頁(yè)面
【正文】 17 4) (4+1) =(萬(wàn)元) (4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場(chǎng)價(jià)7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土地出讓金 =112 + =(萬(wàn)元) (二)答題要點(diǎn)及參考答案 1．錯(cuò)誤更正如下 (1) 用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲； (2) 證件種類：身份證——法人代碼證； (3) 權(quán)屬性質(zhì)：出讓——國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)； (4) 使用權(quán)類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)—出讓； (5) 使用年期：36年——40年； (6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式——出讓方式。 2．其他登記卡 (1) 土地變更登記卡； (2) 土地注銷登記卡； (3) 土地查封登記卡； (4) 土地更正登記卡； (5) 土地抵押登記卡?！ ?．測(cè)算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=土地登記價(jià)值/土地總面積商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e =2454/49081532 = 766(萬(wàn)元) 4．判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素) 土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)(1+住宿餐飲的修正系數(shù))住宿餐飲部分建筑面積 =3372(14%)3376 =(萬(wàn)元) 二、報(bào)告判讀題 (一)答題要點(diǎn)及參考答案 1．估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面 (1) 說明方法選擇總的思路； (2) 列出選擇的方法； (3) 說明所選方法的理由： (4) 說明未選方法的理由； (5) 對(duì)所選方法基本原理進(jìn)行介紹?！ ?．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素 (1) 估價(jià)目的； (2) 估價(jià)原則； (3) 估價(jià)方法使用的條件； (4) 估價(jià)對(duì)象的自身情況； (5) 估價(jià)對(duì)象所在市場(chǎng)狀況?！ ?．需要對(duì)其進(jìn)行以下幾個(gè)方面的分析和考察 (1) 基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋估價(jià)對(duì)象； (2) 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場(chǎng)條件是否與估價(jià)對(duì)象所在的市場(chǎng)條件近似； (3) 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵)； (4) 基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi)； (5) 基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好； (6) 估價(jià)目的所反映的競(jìng)爭(zhēng)性一般，與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近?！ ?．成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 (1) 所有權(quán)的變化； (2) 用途的變化； (3) 開發(fā)程度的變化； (4) 投資集約度的變化； (5) 相對(duì)區(qū)位條件的變化。 5．一般包括以下幾方面的內(nèi)容 (1) 用途修正； (2) 年期修正； (3) 時(shí)間修正； (4) 開發(fā)程度修正； (5) 估價(jià)目的修正； (6) 土地容積率修正； (7) 權(quán)益狀況修正?！ ?二)答題要點(diǎn)及參考答案 1．根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近法估價(jià)的地類 (1) 采礦用地； (2) 倉(cāng)儲(chǔ)用地： (3) 機(jī)關(guān)團(tuán)體： (4) 科教； (5) 醫(yī)院衛(wèi)生慈善； (6) 新聞出版： (7) 文體娛樂： (8) 公共設(shè)施； (9) 公園綠地?！ ?．依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類 (1) 土地補(bǔ)償費(fèi)； (2) 青苗補(bǔ)償費(fèi)； (3) 勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用； (4) 地上物補(bǔ)償； (5) 社會(huì)保障?！ ?．上述案例中，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因 (1) 征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償； (2) 征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)償； (3) 估價(jià)對(duì)象人均耕地面積較低； (4) 估價(jià)對(duì)象土地質(zhì)量較好； (5) 估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件好； (6) 人均收入水平高； (7) 人均生活水平高； (8) 人均社會(huì)保障水平高； (9) 區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)?！ ?．土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程 (1) 通路； (2) 通電； (3) 通訊； (4) 供水： (5) 排水： (6) 通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?； (7) 土地平整?！ ?．該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素 (1) 工業(yè)區(qū)用地類型； (2) 產(chǎn)業(yè)聚集效益； (3) 工廠與原料和市場(chǎng)的配合； (4) 道路級(jí)別； (5) 過境公路連接狀況； (6) 距火車站的距離； (7) 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況； (8) 區(qū)域土地利用限制； (9) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
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