土地估價案例與報告真題20xx年-資料下載頁
2025-08-04 15:02本頁面
【正文】 17 4) (4+1) =(萬元) (4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場價7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土地出讓金 =112 + =(萬元) (二)答題要點(diǎn)及參考答案 1．錯誤更正如下 (1) 用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲； (2) 證件種類：身份證——法人代碼證； (3) 權(quán)屬性質(zhì)：出讓——國有建設(shè)用地使用權(quán)； (4) 使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—出讓； (5) 使用年期：36年——40年； (6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式——出讓方式?！ ?．其他登記卡 (1) 土地變更登記卡； (2) 土地注銷登記卡； (3) 土地查封登記卡； (4) 土地更正登記卡； (5) 土地抵押登記卡?！ ?．測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅豢紤]土地歷史用途價值差異)計算土地轉(zhuǎn)讓價值 土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e =2454/49081532 = 766(萬元) 4．判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個別因素差異及時間因素) 土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價(1+住宿餐飲的修正系數(shù))住宿餐飲部分建筑面積 =3372(14%)3376 =(萬元) 二、報告判讀題 (一)答題要點(diǎn)及參考答案 1．估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面 (1) 說明方法選擇總的思路； (2) 列出選擇的方法； (3) 說明所選方法的理由： (4) 說明未選方法的理由； (5) 對所選方法基本原理進(jìn)行介紹?！ ?．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素 (1) 估價目的； (2) 估價原則； (3) 估價方法使用的條件； (4) 估價對象的自身情況； (5) 估價對象所在市場狀況?！ ?．需要對其進(jìn)行以下幾個方面的分析和考察 (1) 基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象； (2) 基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似； (3) 基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵)； (4) 基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi)； (5) 基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好； (6) 估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)接近。 4．成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面 (1) 所有權(quán)的變化； (2) 用途的變化； (3) 開發(fā)程度的變化； (4) 投資集約度的變化； (5) 相對區(qū)位條件的變化?！ ?．一般包括以下幾方面的內(nèi)容 (1) 用途修正； (2) 年期修正； (3) 時間修正； (4) 開發(fā)程度修正； (5) 估價目的修正； (6) 土地容積率修正； (7) 權(quán)益狀況修正?！ ?二)答題要點(diǎn)及參考答案 1．根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近法估價的地類 (1) 采礦用地； (2) 倉儲用地： (3) 機(jī)關(guān)團(tuán)體： (4) 科教； (5) 醫(yī)院衛(wèi)生慈善； (6) 新聞出版： (7) 文體娛樂： (8) 公共設(shè)施； (9) 公園綠地?！ ?．依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類 (1) 土地補(bǔ)償費(fèi)； (2) 青苗補(bǔ)償費(fèi)； (3) 勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)用； (4) 地上物補(bǔ)償； (5) 社會保障。 3．上述案例中，土地取得費(fèi)的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特點(diǎn)簡述可能的原因 (1) 征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償； (2) 征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償； (3) 估價對象人均耕地面積較低； (4) 估價對象土地質(zhì)量較好； (5) 估價對象區(qū)位條件好； (6) 人均收入水平高； (7) 人均生活水平高； (8) 人均社會保障水平高； (9) 區(qū)片價只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)?！ ?．土地開發(fā)中可能的單項工程 (1) 通路； (2) 通電； (3) 通訊； (4) 供水： (5) 排水： (6) 通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?； (7) 土地平整?！ ?．該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素 (1) 工業(yè)區(qū)用地類型； (2) 產(chǎn)業(yè)聚集效益； (3) 工廠與原料和市場的配合； (4) 道路級別； (5) 過境公路連接狀況； (6) 距火車站的距離； (7) 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況； (8) 區(qū)域土地利用限制； (9) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
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