土地估價案例與報告真題20xx年(存儲版)
【正文】 的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價?！ ?．出讓地價內(nèi)涵的要點 (1) 時點：2008年6月30日； (2) 用途：工業(yè)用地； (3) 使用年期：43年； (4) 開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”； (5) 土地性質(zhì)：出讓； (6) 容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率?！ ?．一般包括以下幾方面的內(nèi)容 (1) 用途修正； (2) 年期修正； (3) 時間修正； (4) 開發(fā)程度修正； (5) 估價目的修正； (6) 土地容積率修正； (7) 權(quán)益狀況修正。 3．需要對其進行以下幾個方面的分析和考察 (1) 基準地價是否覆蓋估價對象； (2) 基準地價設定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似； (3) 基準地價內(nèi)涵設定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵)； (4) 基準地價是否在合法使用期內(nèi)； (5) 基準地價現(xiàn)時性是否較好； (6) 估價目的所反映的競爭性一般，與基準地價的特點接近。 2．A公司所有土地的四至 (1) 東：環(huán)城綠化帶； (2) 南：通城路； (3) 西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地； (4) 北：寰宇電器公司。根據(jù)土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+投資利潤)15%= (元/平方米) 7．無限年期土地使用權(quán)價格 該宗地無限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6= 90++85+++ =(元/平方米) 8．區(qū)位修正 成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米?！ ?2) 基準地價系數(shù)修正法的基本原理 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)摹！ 《?估價方法與估價過程 (一)方法選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。(2)界址坐標(略)(3)土地使用權(quán)于2003年2月16日取得?！ ?請根據(jù)記錄要點中給定的工業(yè)地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程?！ ?9) 現(xiàn)場看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設時間為2002年4月；12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開?！ ?3) 與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實質(zhì)性使用。 (2) 委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎(chǔ)設施費，但沒有落實?！ ?如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進行補償，請列出出讓地價內(nèi)涵的要點。權(quán)屬性質(zhì)出讓使用權(quán)類型國有建設用地使用權(quán)土地權(quán)利證書號國用(2003出讓)第03323號使用期限36年終止日期2043年2月16日土地歸戶卡號隱蔽取得價格2454使用權(quán)面積4908其中獨用面積4908分攤面積建筑容積率建筑密度建筑限高80米建筑物占地面積2670建筑物類型樓房申報建筑物權(quán)屬天星高貿(mào)發(fā)展公司土地權(quán)屬來源證明文件名稱、編號、日期土地使用權(quán)于2003年2月16日通過協(xié)議方式取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》編號：國用[2003出讓]11號序號日期登記類型登記的其他內(nèi)容及初始、變更、注銷和其他登記事項(可續(xù)表)經(jīng)辦人審核人印章32452003年8月22日初始登記(1)土地包括批發(fā)零售1532平方米，住宿餐飲3376平方米。二、報告判讀題 (一)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。估價
畢業(yè)設計相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1