【正文】 市場比較 法來確定項目的商業(yè)、住宅及地下車位售價，并在當(dāng)前市場價格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)價格的走勢，預(yù)測開發(fā)完成后價格。 表 9 比較因素修正指數(shù)表 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 冠亞 5%＝ 元 小計：建筑物開發(fā)成本＝①＋②＋③＋④＝ 元 建筑開發(fā)成本利息： 以上述建筑物開發(fā)成本為基數(shù)，根據(jù)總體開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 年，利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一至三年年期貸款利率 %計，假設(shè)開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，則建筑物開發(fā)成本貸款利息為： 投資 利息＝地價 [(1＋利率 )周期 － 1]＋建筑物開發(fā)成本 [(1＋利息率 )開發(fā)周期 /2－1] ＝地 價 [(1＋ %)－ 1]＋ [(1＋ %)－ 1] ＝ 地價＋ (元 ) 投資利潤 根據(jù)估價人員調(diào)查，當(dāng)前柳州市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資回報率較高，該區(qū)域一個開發(fā)周期為 年的項目投資利潤率估算可達(dá) 25%。市場比較法評估結(jié)果是根據(jù)替代原則，選用現(xiàn)實交易的案例進行比較修正，最終得出評估結(jié)果。 。 計算表格 單位：萬元 序號 項目 數(shù)值 取費依據(jù) 1 土地面積（平方米） 2 土地價格 土地取得成本 拆遷及安置費用 拆遷面積為 平方米，拆遷及安置費用按 4500 元 /平方米計算 土地開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 三通一平按 100元 /平方米計算 公共配套設(shè)施建設(shè)費 管理費用 取土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%5% 投資利息 借款 120xx 萬元， 6 個月，年息為 7%計 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 28 銷售稅費 銷售費用 取銷售收入的 3% 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 取 銷售收入的 5% 城市維護建設(shè)稅 取營業(yè)稅的 7% 教育費 取營業(yè)稅的 3% 其他銷售稅費 交易手續(xù)費等 開發(fā)利潤 土地增值收益 土地增值收益率取 20% 計算結(jié)果為 萬元。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 26 8%＝ 元 ③管理費用： 是指工程建設(shè)中發(fā)生的各項管理費用，取工程建造成本的 6%。 國際星城”：均價 120xx 元 /平方米，柳州古亭大道 100 號 B、“和祥苑”：均價 10000 元 /平方米，柳州古亭大道 229 號 C、“和興園”：均價 14000 元 /平方米，柳州市躍進路 100 號 表 8 因素條件說明表 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 項目名稱 合和園 冠亞 公建配套主要有物業(yè)管理用房、居委會用房、文化活動中心等：約 1000 平方米。 表 5 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表 內(nèi)容 估價對象及 比較實例 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 交易價格（元 /平方米） 用途 100/100 100/100 100/100 日期 101/100 101/100 101/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 容積率 土地使用年限（年） 1 1 1 區(qū) 域 因 素 周圍用地類型 100/97 100/97 100/97 配套生活設(shè)施便利程度 100/97 100/98 100/97 距火車站距離 100/99 100/98 100/96 環(huán)境條件 100/99 100/99 100/99 個 別 因 素 宗地面積 100/99 100/97 100/95 臨路狀況 101/99 101/99 101/99 宗地形狀 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 工程地質(zhì)狀況 100/100 100/100 100/100 目前規(guī)劃限制 101/100 101/100 101/100 洪水淹沒頻率 100/100 100/100 100/100 宗地開發(fā)程度 100/100 100/100 100/100 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 （ 8） 計算各比較實例修正后的地價 根據(jù)市場比較法測算地價的公式，我們由上述比較因素修正系數(shù)表計算三個比較實例修正價格如下： 實例一： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 實例二： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 實例三： (100/100)?? (100/100)＝ 元 /m2 （ 9） 確定待估地產(chǎn)地價 經(jīng)過測算，三個比較實例 的比準(zhǔn)價格分別為 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，三個價格有一定的差距，經(jīng)過比較分析，我們?nèi)∪齻€比較實例修正得到的比準(zhǔn)地價的加權(quán)平均值作為估價對象的評估結(jié)果，即實例 A比準(zhǔn)地價權(quán)重分別為 25%，實例 B 比準(zhǔn)地價權(quán)重分別為 45%，實例 C 比準(zhǔn)地價權(quán)重為 30%。 D、 容積率修正：本次估價按住宅部分進行容積率修正。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。臨近 燎原 路，距火車約 公里。土地面積 平方米，土地使用年限為商業(yè) 40 年，住宅 70年。 綜上所述，我們 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 采用市場比較法 、剩余法 和 成本法 進行評估，然后根據(jù)這 三 種方法的測算結(jié)果綜合確定估價對象的地價。 土地估價是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過分析地產(chǎn)過去、現(xiàn)在以至將來的最佳利用方式，考慮預(yù)期收益和變動原則，確定土地價格。 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。 臨街狀況：臨 榮軍路 。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 （ 6）周圍用地類型：估價對象周圍用地類型以住宅、商業(yè)用地為主 ，帶有工業(yè)用地 。 （ 3）生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況。 20xx年柳州市房地產(chǎn)交易情況有關(guān)數(shù)據(jù)出爐，根據(jù)柳州市房屋登記管 理中心提供的數(shù)據(jù)顯示， 5月柳州市共辦理商品房合同備案 1309套，同比增長 ％，環(huán)比下降 ％；面積 ，同比增長 ％，環(huán)比增長 ％。“一帶” 即為柳石 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 11 路南側(cè)、龍?zhí)度荷缴侥_以居住為主的沿線一帶。 “ 三軸 ” 即為榮軍路發(fā)展軸、柳石路發(fā)展軸、蝴蝶山路片區(qū)中心商業(yè)發(fā)展軸。雨水充沛，洪災(zāi)少見且對該區(qū)域無影響。地理位置 較好 ，交通便利。 （ 1）土地所有權(quán)：國有。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 十二、估價人員簽字 注冊土地估價師 注冊號 簽 字 *** ******* *** ******* 十三、土地估價機構(gòu) 建成土地評估有限責(zé)任公司 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人： 二Ｏ一二年 十一 月 十 一 日 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 表 1 土地估價結(jié)果一覽表 估價機構(gòu)： 建成 土地評估有限責(zé)任公司 估價報告編號： ***－ 20xx（柳）－地－估字第 016 號 估價基準(zhǔn)日： 20xx年 10 月 31日 估價基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)：擬出讓 宗地號 宗地位置 規(guī)劃 用途 估價設(shè)定用途 估價期日的實際開發(fā)程度 估價設(shè)定的開發(fā)程度 設(shè)定容積率 設(shè)定使用年期 估價土地面積 (m2) 單位面積地價（元 /m2） 總地價 （萬元） P(2012)14號 柳州市 榮軍路 323號 （原金地市場） 居住、 商業(yè) 商業(yè) 住宅 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整” 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整” 住宅 70年 商業(yè) 40年 一、上述土地估價結(jié)果的限定條件： ：本項估價不考慮他項權(quán)利限制對地價的影響。 （ 7）本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方，解釋權(quán)歸建成土地評估有限責(zé)任公司。 估價對象估價結(jié)果詳見《土地估價結(jié)果一覽表》（表 1）。 、調(diào)查所獲取的資料 主要包括影響地價的區(qū)域因素和個別因素資料、房地產(chǎn)開發(fā)資料。 估價對象所在宗地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅。 四、估價對象 估價 對象為柳州市國土資源局?jǐn)M掛牌出讓位于柳州市 榮軍路 323號（原金地市場）的地塊國有土地使用權(quán)，規(guī)劃總用地面積約 平方米（合 畝）， 其中公共通道 用地面積為 平方米（合 畝），建設(shè)凈用地面積約 平方米（合 畝） 。 （ 1）柳州市城市土地價格調(diào)查成果資料； （ 2）柳州市土地出讓 、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)等房地產(chǎn)交易資料； （ 3）《柳州市城市總體規(guī)劃》； （ 4）《柳州統(tǒng)計年鑒》； （ 5）柳州市近期工程造價信息資料。 十、估價結(jié)果 在充分調(diào)查、分析影響估價對象土地價格各因素的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的評估原則，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法，經(jīng)過科學(xué)、公正的評估，確定柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市 榮軍路 323 號 （原金地市場） 地塊國有土地使用權(quán)，設(shè)定用途為居 住、商業(yè)，估價對象所在宗地規(guī)劃總用地面積為 平方米（合 畝） ，公共通道 用地面積為 平方米（合 畝），建設(shè)凈用地面積約 平方米（合 畝） ， 在滿足地價定義條件下土地使用權(quán)價格的評估結(jié)果為： 單位面積地價： 元 /平方米（ 萬元 /畝）； 總地價： 萬 元 (大寫：人民幣 貳億陸 仟 壹 佰 壹拾玖萬捌 仟 捌 佰 元整 )。土地利用條件包括土地用途、規(guī)劃參數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因