【正文】 建成土地評估有限責任公司 估價機構負責人： 二Ｏ一二年 十一 月 十 一 日 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 9 表 1 土地估價結果一覽表 估價機構： 建成 土地評估有限責任公司 估價報告編號： ***－ 20xx（柳）－地－估字第 016 號 估價基準日： 20xx年 10 月 31日 估價基準日的土地使用權性質：擬出讓 宗地號 宗地位置 規(guī)劃 用途 估價設定用途 估價期日的實際開發(fā)程度 估價設定的開發(fā)程度 設定容積率 設定使用年期 估價土地面積 (m2) 單位面積地價（元 /m2） 總地價 （萬元） P(2012)14號 柳州市 榮軍路 323號 （原金地市場） 居住、 商業(yè) 商業(yè) 住宅 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整” 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整” 住宅 70年 商業(yè) 40年 一、上述土地估價結果的限定條件： ：本項估價不考慮他項權利限制對地價的影響。 （ 3）本次估價商業(yè)最高使用年限設定為 40年，住宅用地最高使用年限設定為 70年。 （ 1）評估報告中有關資料來源于委托方以及 評估人員收集整理。凡因委估方使用本報告不當引起的后果，本估價機構和估價人員不承擔任何責任。 （ 7）本估價報告和估價結果的使用權歸委托方，解釋權歸建成土地評估有限責任公司。 （ 6）在土地利用條件和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況未發(fā)生重大變化時，評估結果有效期自評估基準日起壹年內(nèi)有效；如過有效 期，本評估報告的土地價格應作相應調(diào)整或重新評估。 （ 4）本評估報告僅限于為委托估價方分析、確定估價對象國有土地使用權價格提供價值參考，不能應用于除此之外的其他用途。 （ 2）柳州市人民政府公布的柳州市基準地價及柳州市土地管理部門制定 的地價評估的有關技術規(guī)定是本項評估的重要依據(jù)。 估價對象估價結果詳見《土地估價結果一覽表》（表 1）。 九、估價日期 20xx 年 10月 31 日∽ 20xx 年 11 月 11日。 綜上所述，本報告所估地價是指在正常土地市場條件下，在上述設定條件下的土地使用權價格。本次評估依此設定估價對象容積率為 。 、調(diào)查所獲取的資料 主要包括影響地價的區(qū)域因素和個別因素資料、房地產(chǎn)開發(fā)資料。 包括規(guī)劃設計條件、宗地圖等資料。 六、估價依據(jù) 、法規(guī) （ 1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； （ 2）《中華人民共和國土地管理法》； （ 3）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》； （ 1）廣西壯族自治區(qū)人民政府、柳州市人民政府頒布的有關法規(guī)和政策規(guī)定； （ 2）廣西壯族自治區(qū)國土資源廳、柳州市國土資源局頒布的有關政策規(guī)定； （ 3）柳州市人民政府公布的《柳州市城區(qū)土地定級及基準地價更新報告》。 宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線 內(nèi)“場地平整”，估價設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場地平整”； 本項估價所評估的地價是指估價對象土地使用權價格，不含地上之動產(chǎn)、不動產(chǎn)價格。 估價對象所在宗地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評估設定用途為商業(yè)、住宅。 三、受托估價方 機構名稱：建成土地評估有限責任公司； 機構地址：廣西柳州市柳東新區(qū)柳東大道 23 號； 資質級別：一級； 機構注冊號： **********； 資信等級： A級資信等級； 資信號： **********； 法人代表：張三； 聯(lián) 系 人：徐蕾； 聯(lián)系電話： 15978291111。 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 附錄 2 土地估價 技術 報告 項目名稱： 柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市 榮軍路 323號 （原金地市場） 的地塊 國有土地 使用權掛牌價格評估 受托估價單位：建成 土地評估有限責任公司 土地估價報告編號： ***－ 20xx（柳）－地－估字第 016 號 土地估價技術報告編號： ***－ 20xx（柳）－地－技字第 016 號 提交土地估價報告日期： 20xx年 11 月 11 日 關鍵詞： 柳州市 出讓 建成 土地評估有限責任公司 20xx 年 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 2 目 錄 第一部分 總述 .......................................................... 3 一、估價項目名稱 .................................................... 3 二、委托估價方 ...................................................... 3 三、受托估價方 ...................................................... 3 四、 估價對象 ........................................................ 3 五、估價目的 ........................................................ 4 六、估價依據(jù) ........................................................ 4 七、價格定義 ........................................................ 4 八、估價基準日 ...................................................... 5 九、估價日期 ........................................................ 5 十、估價結果 ........................................................ 5 十一、需要特別說明的事項 ............................................ 6 十二、估價人員簽字 .................................................. 7 十三、土地估價機構 .................................................. 7 表 1 土地估價結果一覽表 ............................................ 8 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 ................................ 9 一、估價對象概況 .................................................... 9 二、地價影響因素分析 ................................................ 9 第三部分 土地估價 ..................................................... 13 一、估價原則 ....................................................... 13 二、估價方法與估價過程 ............................................. 13 （一）技術路線與估價方法 ........................................ 13 （二）估價過程 .................................................. 14 三、地價的確定 ..................................................... 28 （一）地價確定的方法 ............................................ 28 （二）估價結果 .................................................. 29 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 3 第一部分 總述 一、估價項目名稱 柳州市國土資源局委托評估的位于柳州市 榮軍路 323 號 （原金地市場） 的地塊國有土地使用權掛牌價格評估。 二、委托估價方 柳州市國土資源局。 四、估價對象 估價 對象為柳州市國土資源局擬掛牌出讓位于柳州市 榮軍路 323號（原金地市場）的地塊國有土地使用權，規(guī)劃總用地面積約 平方米（合 畝）， 其中公共通道 用地面積為 平方米（合 畝），建設凈用地面積約 平方米（合 畝） 。估價對象土地面積、用途以《關于提供柳州市 榮軍路 323 號（原金地市場） 地塊規(guī)劃設計條件的復函》（ 柳規(guī)條件 [20xx]14 號 ）所載為依據(jù)。 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 4 五、估價目的 柳州市國土資源局擬掛牌出讓位于柳州市 榮軍路 323 號 （原金地市場） 的地塊國有土地使用權，特委托建成土地評估有限責任公司對該地塊價格進行評估，目的是為柳州市國土資源局分析、確定估價對象國有土地使用權價格提供價值參考。 中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 （ 1）柳州市城市土地價格調(diào)查成果資料； （ 2）柳州市土地出讓 、轉讓和房地產(chǎn)開發(fā)等房地產(chǎn)交易資料； （ 3）《柳州市城市總體規(guī)劃》； （ 4）《柳州統(tǒng)計年鑒》； （ 5）柳州市近期工程造價信息資料。 七、價格定義 根據(jù)本項估價的目的和估價地塊的實際情況，我們對本項估價中的土地使用權價格做如下界定： ： 20xx 年 10 月 31日； ：估價對象實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通” (即：通上水、 廣西工學院鹿山學院 本科生畢業(yè)設計（論文） 5 通下水、通電、通訊、通路，以下同 )，紅線內(nèi)“場地平整”，估 價設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，