【正文】 Cs =CeKci Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 土地級(jí)別的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 資料調(diào)查與整理 資料調(diào)查的一般要求 1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上； 2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)； 7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料； 8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。一些基本表格見(jiàn)附錄A。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。 個(gè)別因素個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。 一般因素一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過(guò)程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等； 2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料； 3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料； 4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料； 6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。 遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。 遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來(lái)用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。 職業(yè)道德 土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程目 錄1 總則 2 規(guī)程制定的目的 2 規(guī)程適用范圍 2 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 2 職業(yè)道德 2 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 2 土地估價(jià)的法律依據(jù) 2 規(guī)程解釋權(quán) 32 城市土地估價(jià)基本原則和程序 4 城市土地估價(jià)的基本原則 4 城市土地估價(jià)的程序 4３、城市土地價(jià)格的影響因素 6 城市土地價(jià)格影響因素分類 6 一般因素 6 區(qū)域因素 6 個(gè)別因素 6４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 6 準(zhǔn)備工作 6 資料調(diào)查與整理 7 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 8 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 82. 模型選擇方法 11 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 13 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 18 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 19 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 20 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 23 基準(zhǔn)地價(jià)更新 245 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 28 宗地估價(jià)程序 28 收益還原法 29 市場(chǎng)比較法 32 成本逼近法 38 剩余法 40 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 426 各類用地宗地價(jià)格評(píng)估 45 宗地類型 45 居住類宗地價(jià)格評(píng)估 47 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估 48 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估 49 交通用地宗地價(jià)格評(píng)估 50 綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估 52 公共綠地價(jià)格評(píng)估 527 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估 53 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別： 53 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估 54 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 55 土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估 55 土地抵押價(jià)格評(píng)估 56 土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估 568 土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn) 58 基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及確認(rèn) 58 宗地估價(jià)成果的確認(rèn) 599 名詞解釋 60城市土地估價(jià)規(guī)程1 總則 規(guī)程制定的目的為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。 本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于２名。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 土地估價(jià)的法律依據(jù) 土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 城市土地估價(jià)的基本原則 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1．合法原則； 2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預(yù)期收益原則； 5．供需原則； 6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7．多方法相比較原則。 遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 城市土地估價(jià)的程序 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)； 2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃； 3. 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象； 4. 搜集估價(jià)所需資料； 5. 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6. 確定估價(jià)結(jié)果； 7. 提交估價(jià)報(bào)告。 確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。 估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。 估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。３、城市土地價(jià)格的影響因素 城市土地價(jià)格影響因素分類 城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個(gè)別因素。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。 地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來(lái)制定。 基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城市 1:10000—1:20000 中等城市 1:5000—1:10000 小城市以下 1:1000—1:5000 按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等； 4. 影響地價(jià)的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。 樣本數(shù)據(jù)處理 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。 合理工資量的計(jì)算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。 樣本數(shù)據(jù)歸類 以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。 用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。 當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)１，２，……n排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,……2，１。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；