【正文】 考慮替代原則，最有效使用原則；清算價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要適循保守原則；征收價(jià)格要考慮其補(bǔ)償性；公平價(jià)格要根據(jù)公平價(jià)格的作用，評(píng)估過程中要有一定的穩(wěn)健性。課稅價(jià)格指政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格，一般低于市場價(jià)格。抵押價(jià)格是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。二、土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)主要原則的確定上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，根據(jù)其評(píng)估目的的不同，其最終出具的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種：買賣價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價(jià)格，即評(píng)估的是公允市值。(復(fù)習(xí)難點(diǎn))1．常見土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷；2．土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。常見目的下土地估價(jià)(考綱要求)熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定、估價(jià)方法選擇、主要技術(shù)參數(shù)選擇、價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。(三)土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)主要對(duì)報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評(píng)定整份報(bào)告的優(yōu)劣。(二)土地估價(jià)報(bào)告審核的方法1．一般報(bào)告的審核對(duì)一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；(2)估價(jià)對(duì)象的表述是否正確、完整；(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確；(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說明；(6)估價(jià)方法的表述是否正確；(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。土地估價(jià)報(bào)告的個(gè)性處理，是指在估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實(shí)踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價(jià)報(bào)告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉。3．估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性與個(gè)性的處理土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性原則，是對(duì)估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。(二)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量l，估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵及界定合法性內(nèi)涵要求評(píng)估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。[內(nèi)容詳解)一、概述1頁(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的 為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對(duì)撰寫出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。掌握：土地估價(jià)報(bào)告書審核的目的和土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。了解：土地估價(jià)報(bào)告的評(píng)價(jià)。第一篇：土地估價(jià)報(bào)告審核土地估價(jià)報(bào)告審核 [考綱要求)11．土地估價(jià)報(bào)告審核(1)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的(2)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 1)估價(jià)人員資格 2)估價(jià)對(duì)象界定3)估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價(jià)假定前提和限制條件 5)市場分析6)估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價(jià)確定的理由 8)估價(jià)結(jié)果9)估價(jià)報(bào)告的邏輯性(一)考試目的測試應(yīng)考人員對(duì)各種常見土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍1．各種常見的土地估價(jià)目的(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價(jià)(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)(6)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)(7)以農(nóng)用地分等定級(jí)和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)(8)以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(9)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)2．各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定 3．各種常見土地估價(jià)目的下評(píng)估方法選擇4．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評(píng)估價(jià)格類別的判斷；熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。熟悉：土地估價(jià)報(bào)告書審核的內(nèi)容和方法。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容。對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。2．估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵與判斷合理性的內(nèi)涵即評(píng)估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。土地估價(jià)報(bào)告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對(duì)固定的、程式化的結(jié)構(gòu)?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。二、土地估價(jià)報(bào)告的審核(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容主要有：1．估價(jià)人員資格；2．估價(jià)對(duì)象界定；3．估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量；4．估價(jià)假定前提和限制條件；5，市場分析；6．估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；7，地價(jià)確定的理由；8．估價(jià)結(jié)果；9．估價(jià)報(bào)告的邏輯性。2．重要報(bào)告的審核2頁應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；(3)估價(jià)測算過程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號(hào)是否正確。本章小結(jié)：本章主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來復(fù)習(xí)。掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評(píng)估價(jià)格類別的判斷。(內(nèi)容詳解)一、各種常見的土地估價(jià)目的 常見的土地估價(jià)目的主要有：1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估；2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)；6．以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的