【正文】 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱貴州中偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金涉及的位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道2002151號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方單位名稱：貴陽(yáng)環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠單位住所：三橋南路131號(hào)法定代表人：***單位聯(lián)系人：***單位電話：三、受托估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：***************咨詢服務(wù)有限公司機(jī)構(gòu)地址：貴陽(yáng)市中華北路世紀(jì)商務(wù)城****室資質(zhì)注冊(cè)號(hào)：B2010520法定代表人: ********聯(lián) 系 人：**********聯(lián)系電話：0851機(jī)構(gòu)傳真：0851*********郵政編碼：550001四、估價(jià)目的貴州中偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金目的的需要，為了解其土地使用權(quán)價(jià)值，特委托我公司對(duì)位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道2002151號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、公正之價(jià)值評(píng)估，為其進(jìn)行補(bǔ)繳出讓金提供參考依據(jù)。（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)、通知文件貴州省2001年1月1日起施行的《貴州省土地管理?xiàng)l例》；2007年8月公布的《關(guān)于貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》。（四）其他資料《土地價(jià)格評(píng)估委托書》；2010補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽》；筑預(yù)登[2006]字第035號(hào)、036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》；《貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（2006年1月）；委托方提供的其他資料；估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 根據(jù)土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程和委托項(xiàng)目的要求，本次地價(jià)定義指在2010年10月25日，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度宗地紅線外達(dá)到六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣）、宗地紅線內(nèi) “場(chǎng)地平整”。估價(jià)對(duì)象作為商住綜合用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序等均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。委托方提供的所有資料屬實(shí)。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足估價(jià)的前提和假設(shè)、以及地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬狀況、土地用途、土地利用方式、估價(jià)期日、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化時(shí)，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。在地產(chǎn)市場(chǎng)變化相對(duì)較穩(wěn)定的前提下，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，待估宗地規(guī)劃用途為商住綜合用地，至估價(jià)基準(zhǔn)日。土地利用狀況待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi)“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）及“場(chǎng)地平整”。經(jīng)研究決定。二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素城市資源狀況貴陽(yáng)市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106176。17′，北緯26176。22′之間，土地面積8046平方公里，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和西南鐵路交通樞紐。市區(qū)平均海拔約1000米，地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)，%%；壩地較少，%；%的峽谷等地貌。貴陽(yáng)市地處長(zhǎng)江與珠江分水嶺地帶，烏江干支流落差大，水力資源豐富，建有多座大、中、小型水電站，在建的東風(fēng)、。鋁土礦保有儲(chǔ)量4億噸，占全國(guó)的五分之一；磷礦20億噸，是全國(guó)三大磷礦基地之一，全國(guó)70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽(yáng)。人口密度為412人/平方公里，其中城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)）%。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況由于新土地管理法的實(shí)施，使得征地成本較大提高，土地一級(jí)市場(chǎng)用地量的限制及招標(biāo)拍賣方式的逐步推行以及房改進(jìn)行，國(guó)家對(duì)房屋交易稅費(fèi)的降低，地方對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制定的優(yōu)惠政策等，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)逐步發(fā)育，房?jī)r(jià)穩(wěn)步小步增加，地價(jià)則有所提高。產(chǎn)業(yè)政策1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)貴陽(yáng)市為內(nèi)陸開(kāi)放城市，在項(xiàng)目審批、稅收、海關(guān)等一系列政策上享有與沿海城市相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在全國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的形式下，因受建設(shè)用地可供量不足的限制，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響較小，價(jià)格穩(wěn)中有升。1998年國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行相對(duì)寬松的財(cái)政金融政策，加大對(duì)中西部地區(qū)的投入，貴陽(yáng)市上報(bào)的中心快速公路環(huán)線、人民廣場(chǎng)、西郊水廠、北郊水廠、垃圾填埋場(chǎng)、污水處理廠、糧食儲(chǔ)備庫(kù)等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目獲得中央財(cái)政支持，總投資68億元，可使貴陽(yáng)市城市建設(shè)步伐加快5至10年，城市綜合實(shí)力迅速提高，1999年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，貴陽(yáng)市在此機(jī)遇下，全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院2000年6月批準(zhǔn)的《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》，貴陽(yáng)市的城市建設(shè)與發(fā)展堅(jiān)持人口、經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，到2010年，把貴陽(yáng)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。 市域范圍內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心，“一縱二橫三環(huán)”市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“┫”形的軸線城鎮(zhèn)群空間地域結(jié)構(gòu)。 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。其中：，%，%，%；%、%%，一、二、。由于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，全市固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。投資直接或間接的帶動(dòng)了建筑業(yè)、相關(guān)工業(yè)快速增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民收入增加。財(cái)稅收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。%，其中：，%；，%。%，%；，%。收支相抵。轄兩個(gè)鄉(xiāng)，15個(gè)街道辦事處，11個(gè)村委會(huì)，136個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)?！?，人口自然增長(zhǎng)率‰，%。 完成了水牛沖、畢山、五里關(guān)等7條村寨道路改造，有甲秀廣場(chǎng)、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。引進(jìn)了新大陸百貨商城和 諾瑪特大型超市；基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境較好。 基礎(chǔ)設(shè)施條件