【正文】 ：該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。（2）供電 區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng)，供電保證率95%。年 ，農(nóng) 。金融運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)存貸款保持較大增幅，貨幣回籠速度有所減緩。從總量上看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破了300億元大關(guān)，標(biāo)志著全市經(jīng)濟(jì)邁上了一個(gè)新臺(tái)階；從發(fā)展速度上看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七年高于全國(guó)平均水平，連續(xù)八年高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入了快速穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，為全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)力跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一。貴陽(yáng)市轄6區(qū)、1市、3縣（包括南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開(kāi)陽(yáng)縣、修文縣、息烽縣），共54個(gè)鄉(xiāng)、29個(gè)鎮(zhèn)和32個(gè)街道辦事處。11′～27176。截止估價(jià)期日，無(wú)抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)土地利用狀況等資料由委托方提供。在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；國(guó)土資源部“關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知”（國(guó)土資發(fā)[2000]105號(hào)）；國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)土地分類(lèi)的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào)）。（四）其他資料《土地價(jià)格評(píng)估委托書(shū)》；2010補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽》；筑預(yù)登[2006]字第035號(hào)、036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》；《貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（2006年1月）；委托方提供的其他資料；估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。委托方提供的所有資料屬實(shí)。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。經(jīng)研究決定。市區(qū)平均海拔約1000米，地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)，%%；壩地較少，%；%的峽谷等地貌。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況由于新土地管理法的實(shí)施，使得征地成本較大提高，土地一級(jí)市場(chǎng)用地量的限制及招標(biāo)拍賣(mài)方式的逐步推行以及房改進(jìn)行，國(guó)家對(duì)房屋交易稅費(fèi)的降低，地方對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制定的優(yōu)惠政策等，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)逐步發(fā)育，房?jī)r(jià)穩(wěn)步小步增加，地價(jià)則有所提高。 市域范圍內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心，“一縱二橫三環(huán)”市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“┫”形的軸線城鎮(zhèn)群空間地域結(jié)構(gòu)。投資直接或間接的帶動(dòng)了建筑業(yè)、相關(guān)工業(yè)快速增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民收入增加。收支相抵。 完成了水牛沖、畢山、五里關(guān)等7條村寨道路改造，有甲秀廣場(chǎng)、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。（5）煤氣區(qū)域內(nèi)煤氣為可供氣范圍內(nèi)，保證率較高。：商住綜合用地。第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程(一)方法選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇兩種或兩種以上不同的評(píng)估方法。（5）容積率修正（K值）根據(jù)2007年公布的貴陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，其住宅容積率修正系數(shù)摘要如下： 住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地，根據(jù)上述表中的資料,。合 計(jì)表7　 　宗地單位：元/M2建筑面積（4）利息本次根據(jù)土地面積，建筑規(guī)模等設(shè)定其建設(shè)周期為1年， %的計(jì)算，設(shè)定土地取得費(fèi)用在估價(jià)期日一次性支付，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，營(yíng)建費(fèi)用在建房期1年內(nèi)均勻投入，計(jì)一半利息:利息=地價(jià)*[(1+ %)^11]+營(yíng)建費(fèi)用*[(1+%)^]（5）稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅基本稅率為營(yíng)業(yè)額的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為基本稅率的7%，教育費(fèi)附加為基本稅率的3%，附調(diào)基金為營(yíng)業(yè)額的1‰，%，銷(xiāo)售代理費(fèi)為售價(jià)的2%，%，即：開(kāi)發(fā)價(jià)值*%（6）利潤(rùn)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)一年期平均利潤(rùn)率一般在25%，待估宗地開(kāi)發(fā)周期為一年，則其投資利潤(rùn)率按25%計(jì)，即利潤(rùn)=地價(jià)*25%+營(yíng)建費(fèi)用*25%（7）計(jì)算地價(jià)將以上各項(xiàng)費(fèi)用代入計(jì)算公式：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)住宅的樓面地價(jià) =(*(1+%)^*25%6000*%)/ ((1+%)^+25%)≈住宅的地價(jià)=樓面地價(jià)*容積率= *≈則住宅總價(jià)＝*906＝2225317(元)三、地價(jià)的確定經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在設(shè)定的用途、開(kāi)發(fā)程度及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下、于評(píng)估基準(zhǔn)日2010年10月25日，：①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估單價(jià)：土地面積：906平方米評(píng)估總價(jià)：799092元大寫(xiě)(人民幣)：柒拾玖萬(wàn)玖仟零玖拾貳元整②剩余法評(píng)估單價(jià)：土地面積：906平方米評(píng)估總價(jià)：2225317元大寫(xiě)(人民幣)：貳佰貳拾貳萬(wàn)伍仟叁佰壹拾柒元整第四部分 附 件《土地估價(jià)委托書(shū)》；2010補(bǔ)第011號(hào)《補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽》；筑預(yù)登[2006]字第035號(hào)、036號(hào)《貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證》待估宗地照片；估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)；土地估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)；（以上附件均為復(fù)印件） 25