(實例)土地估價報告(存儲版)
【正文】 臨太原雙塔剛玉（集團）有限公司生活區(qū)。09′,北緯37176。太原市東、西、北三面環(huán)山，中、南部為河谷平原，地勢北高南低。諸多礦產(chǎn)中以煤、鐵、石膏為最，號稱“煤鐵之鄉(xiāng)”。太原機場是北京國際機場的備降機場，目前已開通國內(nèi)航線46 條，每周有固定航班飛往香港、北京、上海、廣州、大連、武漢、鄭州、成都、西安、?？凇⒐鹆帧⒑＠瓲柕却笾谐鞘?。 億元，%。郵電業(yè)發(fā)展迅速，1999 億元,比上年增長45%,其中,郵政業(yè)務(wù)總太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—10—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189量增長 %。各類藝術(shù)表演團體16 個，群藝文化館11 個，博物館2 個，公共圖書館9個，廣播電臺6 座。通上水：區(qū)域內(nèi)為城市自來水管網(wǎng)供水。（4）產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)內(nèi)親賢北街、長風(fēng)街、長治路等主要交通干道在太原南部建成后，該區(qū)成為太原市住宅建設(shè)的集中地段，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有奧林花園、陽光地帶、飛云小區(qū)、佳地花園及海上綠洲、太航大酒店、錢江大酒店及世貿(mào)大樓等高檔寫字間。排污水管道設(shè)在小區(qū)道路下，通向個住宅單元。（2）其他個別因素宗地01 形狀較規(guī)則，宗地02 形狀規(guī)則，地勢均基本平坦，規(guī)劃建筑，抗震設(shè)防烈度為Ⅷ度，地層主要為粉土及粉砂。地價也同樣遵循替代規(guī)律,某宗地價格受其它具有相同使用價值的宗地,即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。合法原則合法原則是要以估價對象的合法使用、合法處分為前提。（三）估價結(jié)果地價的確定本次評估運用上述兩種方法求得宗地價格相差不大,且從不同角度反映了估價對象的價值，取兩種方法的平均值作為最終結(jié)果。（6）委托估價方提供的土地權(quán)屬、土地開發(fā)、土地利用等資料屬實。（５）違規(guī)使用本土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任１）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，或者違規(guī)使用估價報告及估價結(jié)果造成的經(jīng)濟損失及法律后果，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價中的特殊處理（１）以中長期（20 年期）國債的收益率作為安全利率，加１％—２％的風(fēng)險調(diào)整值為參考，結(jié)合住宅開發(fā)的平均投資收益水平，經(jīng)市場調(diào)查比較綜合確定住宅用地的土地還原率、房屋還原利率。（2）本報告估價人員與委托估價方除委托估價關(guān)系外，無其他任何影響估價結(jié)果的關(guān)系。關(guān)于土地估價結(jié)果確定在確定最終估價結(jié)果時，我們根據(jù)估價方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考此次評估目的、估價對象所在區(qū)域地價水平、估價師經(jīng)驗等綜合決定估價結(jié)果。（４）估價對象為委托估價方規(guī)劃項目用地，據(jù)委托估價方提供的相關(guān)資料，該宗地未涉及抵押、租賃、預(yù)售、司法糾紛等情況。（３）本報告的估價結(jié)果需經(jīng)山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司蓋章及在該公司注冊的兩名土地估價師簽字后方能生效。（4）在估價基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。（2）估價對象屬于擬建項目地，潛在收益明顯，故采用收益還原法進行評估。報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時,價格最低者吸引最大需求。通 暖：區(qū)域內(nèi)為城市集中供暖。給水管道采用下分枝狀管網(wǎng)供水。通 暖：區(qū)域內(nèi)為城市集中供暖。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—11—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189善、總體規(guī)劃合理，符合城市規(guī)劃發(fā)展布局（2）交通條件待估宗地位于太原市小店區(qū)，所在區(qū)域內(nèi)有親賢北街、平陽路、長治路等交通要道，81828221公交站點均在300米范圍內(nèi)，對內(nèi)、對外交通便利。（5）公用設(shè)施科教文衛(wèi)方面：目前全市有獨立科研機構(gòu)109 所， 萬人。有輸電線路1512 公里,變電站45 座, 兆瓦，最大負荷112 千瓦,保證了全市的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、生活用電。太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—9—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189太原綜合實力日益增強。已經(jīng)形成了以能源、冶金、機械、化工四大大行業(yè)為支柱，兼有紡織、輕工、電子、食品、建材、精密儀器等14 個大行業(yè)、門類較齊全的工業(yè)體系，擁有一批在人國有較大影響的大中型企業(yè)，如全國主焦煤基地西山煤電集團、全國特種鋼生產(chǎn)基地太原鋼鐵公司、擔(dān)負著京、津、唐等地用電的太原一電廠等4 個大型電廠、全國重型機械重點生產(chǎn)企業(yè)太原重型機器廠、全國化工基地之一的太原化學(xué)工業(yè)集團公司等。礦產(chǎn)資源尤為豐富。全市常住人口309 萬，其中市轄區(qū)人口233 萬，市轄縣（市）人口76 萬；非農(nóng)業(yè)人口204 萬，農(nóng)業(yè)人口105 萬。四、影響地價的因素說明太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—7—山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司 電話：0351—4228189一般因素（1）城市資源狀況太原市為地處山西省中部，位于東經(jīng)111176。四至：北臨太原雙塔剛玉（集團）有限公司、親賢北街，南臨國營衛(wèi)華儀器廠，東臨太原市河道管理處，西臨規(guī)劃路。土地估價結(jié)果表 表2宗地編號土地面積（m2）土地單價（元/m2）土地總價（萬元）015669025669合計大寫：壹億玖仟伍佰肆拾貳萬柒仟貳佰元整（貨幣種類：人民幣）估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表。太原雙塔剛玉（集團）有限公司委托山西中勤地產(chǎn)評估咨詢服務(wù)有限公司對兩宗出讓用地進行評估，目的是為委托估價方確定土地使用權(quán)現(xiàn)時價格提供參考依據(jù)。待估宗地的建筑容積率參照太原市規(guī)劃局出具的《關(guān)于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西街10 號地塊規(guī)劃意見的函》（并規(guī)函字[2003]第184 號）規(guī)定的規(guī)劃容積率設(shè)定。地號：10813022圖號：561509443土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有，太原雙塔剛玉（集團）有限公司以出讓方式取得待估宗地的國有土地使用權(quán)，終止日期為2052 年5 月。27′至38176。
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