土地估價案例與報(bào)告真題20xx年(編輯修改稿)
2025-08-31 15:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土地，對于預(yù)期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)用成本逼近法評估?！ ”敬尾捎玫氖袌霰容^法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下： (1) 市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。公式：V=VBABCD其中：V——估價宗地價格：VB——比較實(shí)例價格： A——估價對象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)； B——估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價指數(shù)； C——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)； D——估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個別因素條件指數(shù)。 (2) 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法?！ 』鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法計(jì)算公式為： 宗地價格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(1+ ∑Ki)相關(guān)修正系數(shù) 式中：∑Ki影響地價的個別因素修正系數(shù)之和?！ ?3)成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計(jì)算公式為： 土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益 其中： 土地取得費(fèi)，指征用農(nóng)地或者購買土地的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi)； 土地開發(fā)費(fèi)，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等； 土地稅費(fèi)，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同； 投資利息，指土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)實(shí)際投入資金按照當(dāng)時利息率計(jì)算的利息，是一種機(jī)會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付； 投資利潤，指以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計(jì)算的利潤； 土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)算?！ ?二)估價過程(略)問題 1．這段關(guān)于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進(jìn)行總結(jié)，估價報(bào)告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面? 2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素? 3．以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短的語言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進(jìn)行哪幾個方面的分析和考察? 4．上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面? 5．在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計(jì)算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關(guān)修正一項(xiàng)，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，一般包括哪些方面的內(nèi)容? (二)以下是一份估價技術(shù)報(bào)告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題?！ ?一)采用成本逼近法估價 1．土地取得費(fèi) 估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費(fèi)為90元/平方米。 2．有關(guān)稅費(fèi) A．土地管理費(fèi) 根據(jù)省財(cái)政廳、省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([1995]財(cái)農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2%征收”?！ ．耕地占用稅 根據(jù)《省耕地占用稅實(shí)施辦法》(政[ 1987]119號)，耕地占用稅為8元/平方米?！ ．耕地開墾費(fèi) 根據(jù)《省土地管理?xiàng)l例》第29條，每平方米在10 15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C= 3．土地開發(fā)費(fèi) 估價對象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)市國土資源局提供的資料及《省市城區(qū)土地定級估價更新報(bào)告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為85元/平方米?！ ?．投資利息 投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用
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