土地估價案例與報告真題20xx年(編輯修改稿)
2024-08-31 15:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土地，對于預期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近法評估?！ ”敬尾捎玫氖袌霰容^法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下： (1) 市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。公式：V=VBABCD其中：V——估價宗地價格：VB——比較實例價格： A——估價對象交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)； B——估價對象估價基準日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù)； C——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù)； D——估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)。 (2) 基準地價系數(shù)修正法的基本原理 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?！ 』鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為： 宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價(1+ ∑Ki)相關修正系數(shù) 式中：∑Ki影響地價的個別因素修正系數(shù)之和?！ ?3)成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地使用權出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為： 土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益 其中： 土地取得費，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關稅費； 土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等； 土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同； 投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付； 投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤； 土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎計算?！ ?二)估價過程(略)問題 1．這段關于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進行總結(jié)，估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括哪幾方面? 2．從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素? 3．以上述內(nèi)容為基礎，用簡短的語言說明，決定選擇基準地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進行哪幾個方面的分析和考察? 4．上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認為成本逼近法中，關于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面? 5．在基準地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容? (二)以下是一份估價技術報告關于成本逼近法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題?！ ?一)采用成本逼近法估價 1．土地取得費 估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米?！ ?．有關稅費 A．土地管理費 根據(jù)省財政廳、省土地管理局《征地管理費、建設用地批準書工本費納入預算管理暫行辦法》([1995]財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”?！ ．耕地占用稅 根據(jù)《省耕地占用稅實施辦法》(政[ 1987]119號)，耕地占用稅為8元/平方米?！ ．耕地開墾費 根據(jù)《省土地管理條例》第29條，每平方米在10 15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關稅費=A+B+C= 3．土地開發(fā)費 估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)市國土資源局提供的資料及《省市城區(qū)土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米。 4．投資利息 投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用
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