土地估價方法及案例匯總-免費閱讀
【正文】 按到那個地規(guī)定，為鼓勵工業(yè)投資，政府減免20%地價，由于高壓線對土地的補償標(biāo)準(zhǔn)為1元/10米。解：1求地價方法一：剩余法求地價，設(shè)地價為P房地產(chǎn)總售價=3000*2000*4=2400萬元；建筑費及專業(yè)費用=1000*2000*4=800萬元；地價及稅費=P*(1+12%)萬元；銷售費用=2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤=2400*%=579萬元；利息=P*(1+2%)*[(1+12%)]+800*{40%*[(1+12%)]+ 60%*[(1+12%)]}；故P=2400800 P*(1+12%)144579利息=600萬元方法二：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求地價，基準(zhǔn)地價=3100*2000=620萬元；宗地地價=基準(zhǔn)地價*[1+區(qū)域條件修正+個別條件修正]*時間修正*年期修正=620*(13%2%)*(105/100)*1=620萬元；與方法一相差較小所以，地價取平均值地價為610萬元；2投資確定企業(yè)甲投資額=地價+道路改造費=610+40=650萬元；企業(yè)乙投資額=1100萬元；3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)行必要的土地再開發(fā)時，發(fā)生的額外費用計入企業(yè)甲的投資。② 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計算單價后，再視其上下邊長比，利用價值進(jìn)行加價或減價修正，其修正數(shù)額以不超過原計算單價兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點的連線為臨街深度，計算單價，不進(jìn)修正。用途為住宅，最大容積率為4。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。案例1估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象及比較案例的區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場價值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常高5%正常交易交易日期正常，價格指數(shù)105價格指數(shù)101價格指數(shù)1032005．1價格指數(shù)102區(qū)域因素合計1009810097個別因素合計1009899100容積率2剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價格（元/m2）450052004900本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）估計對象實例A實例B實例C容積率系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；解：由題可得，比準(zhǔn)價格：實例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/=5303元/ m2；實例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/=4983元/ m2；實例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m2；由于宗地C為正常交易，故，；，實例A實例B實例C比準(zhǔn)價格530349835149權(quán)重估價對象評估單價5145估價對象評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較情況如下：項目待估宗地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易時間交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價格370元/m2392元/m2355元/m2區(qū)域因素交通條件01%2%0基礎(chǔ)設(shè)施01%2%1%產(chǎn)業(yè)聚集001%2%環(huán)境情況02%00個別因素宗地面積03%05%宗地形狀02%00地形001%3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價上漲4%，%，將2005年1月地價指數(shù)定為100，則，2005年10月地價指數(shù)為104；。建筑物部分：1樓3800m2；25樓：2800m2；合計：15000m2。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價增長60%?，F(xiàn)實性評估結(jié)果與市價相近，最具現(xiàn)實性評
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