土地估價(jià)方法及案例匯總(已修改)
2025-04-29 00:20 本頁(yè)面
【正文】 方法比較項(xiàng)目市場(chǎng)比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線(xiàn)價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價(jià)=房地價(jià)成本可及性替代替代評(píng)估對(duì)象土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開(kāi)發(fā)土地土地土地適用范圍適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)且地產(chǎn)有開(kāi)發(fā)、再開(kāi)發(fā)價(jià)值建筑物或新開(kāi)發(fā)地道路系統(tǒng)完整且附設(shè)有路線(xiàn)價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無(wú)類(lèi)似交易案例或無(wú)市場(chǎng)交易時(shí)，難以評(píng)估；2必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正；3必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性。1對(duì)無(wú)收益不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估困難；2收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確；3還原利率必須適當(dāng)。1對(duì)不適宜建筑或無(wú)再開(kāi)發(fā)價(jià)值土地評(píng)估困難；2房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)難以準(zhǔn)確；3開(kāi)發(fā)費(fèi)用難以準(zhǔn)確。1不適宜于已建成地或已開(kāi)發(fā)地；2成本不等于價(jià)格。不適宜于無(wú)路線(xiàn)價(jià)區(qū)域。不適宜于無(wú)基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域。理論基礎(chǔ)1依實(shí)例地價(jià)格，比較求評(píng)估地價(jià)格；2無(wú)理論基礎(chǔ)，但實(shí)用。1未來(lái)純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格；2有理論基礎(chǔ)。1地價(jià)=房地價(jià)建筑成本利潤(rùn)利息；2建筑價(jià)=房地價(jià)地價(jià)；3有理論基礎(chǔ)。1建筑價(jià)=重置成本折舊；2新開(kāi)發(fā)地價(jià)=土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+利潤(rùn)+利息+區(qū)位修正。宗地價(jià)=路線(xiàn)價(jià)*深度指數(shù)*條件修正指數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1177?！茀^(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)）*批租年期系數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。估價(jià)程序1收集適當(dāng)交易實(shí)例；2查證交易條件狀況，包括價(jià)格、支付條件、動(dòng)機(jī)及宗地條件；3實(shí)例交易情況修正；4實(shí)例期日修正；5實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素修正；6判定比較價(jià)格。1估價(jià)總收益；2估價(jià)總費(fèi)用；3計(jì)算純收益；4選定還原率；5計(jì)算收益價(jià)格。1估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地售價(jià)；2估計(jì)建筑費(fèi)用；3估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)；4計(jì)算地價(jià)。1確定土地征用拆遷費(fèi)；2確定開(kāi)發(fā)費(fèi)；3確定利潤(rùn)；4確定利息；5計(jì)算成本價(jià)格；6位置修正。1查定路線(xiàn)價(jià)；2查定深度指數(shù)；3查定條件指數(shù)；4查定時(shí)間修正指數(shù)；5修正出宗地價(jià)格。1查定基準(zhǔn)地價(jià)；2查證評(píng)估地塊條件；3查定各項(xiàng)修正系數(shù)；4修正出宗地價(jià)?，F(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)相近，最具現(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差接近市價(jià)評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易易易，適于多宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評(píng)估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格成本累加價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格 收益還原法案例一 評(píng)估土地價(jià)格案例1 某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2 ，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)格為1300元/ m2。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%，%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%，若2005年7月1日同類(lèi)型建筑物重置價(jià)值為1500元/ m2，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。（注釋?zhuān)?該物業(yè)為自營(yíng)物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)；2總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年）解：①年經(jīng)營(yíng)收入=6000萬(wàn)元②年須扣除總費(fèi)用：銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬(wàn)元；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000*6%=360萬(wàn)元；商品銷(xiāo)售稅金及附加=6000*%=510萬(wàn)元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價(jià)=1500*15000=2250萬(wàn)元；年折舊額=2250/39=；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。③房地產(chǎn)年純收益==④房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（*4）*8%=⑤土地年純收益==⑥該地塊于2005年7月1日的價(jià)值：P=a/r地*[11/(1+ r地)n]=()*[11/(1+6%)35]=；土地單價(jià)=9011元/平方米。二 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權(quán)價(jià)格為1000元/平方米（容積率為1時(shí)）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的客觀(guān)凈收益為15萬(wàn)元。已知土地還原率r1=6%，
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