【正文】 各地確定最終結(jié)果時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況及對(duì)待估宗地合理地價(jià)水平的把握，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)結(jié)果確定方法。一般情況下，土地增值收益率取成本價(jià)格的 10%30%。土地取得費(fèi)主要包括統(tǒng)一征地費(fèi) （ 含土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)及地上物補(bǔ)償費(fèi) ） 。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因。房屋可使用的年限 （ 3）確定房屋現(xiàn) 值 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價(jià)格－折舊總額＝房屋重置價(jià)格－年折舊費(fèi)已使用年限 ＝ （ ）（ ） ＝ （ ）萬元 或：依據(jù)企業(yè)提供的資料和實(shí)際情況 ， 成新度為 **成新 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價(jià)格成新度 ＝ （ ）（ ） ＝ （ ）萬元 計(jì)算總地價(jià) 根據(jù)地價(jià)計(jì)算公式： 總地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－房屋現(xiàn)值 ＝ ***（萬元） 計(jì)算單位面積地價(jià) 單位面積地價(jià)＝總地價(jià)247。 （ 3）專業(yè)人士費(fèi) 包括立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按建造成本的 5－ 6%計(jì)，為： **萬元。 r [1－ 1/（ 1＋ r） n] ＝ 土地年純收益247。房屋可使用的年限 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準(zhǔn) 。按年租金的3%計(jì)，則： 管理費(fèi)＝房地年總收益 3%＝ *****萬元。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表 14。 C、公共交通便捷度及距公交車站距離：有 3路以上，距站點(diǎn)〈 150 米；有 2 路，距站點(diǎn) 150500 米；有 1 路，距站點(diǎn) 500700 米；無公交線路，距站點(diǎn)〉 700 米四個(gè)等級(jí)，以待估宗地公共交通便捷度及距公交車站距離為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 比較因素的選擇 根據(jù)待估宗地的宗地條件，影響待估宗地價(jià)格的主要因素有： A、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù) B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易 C、區(qū)域因素：主要有交通條件 [距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度（用距客運(yùn)火車站、客運(yùn)碼頭距離） ]、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等 D、個(gè)別因素：主要 指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街寬度、宗地進(jìn)深、目前規(guī)劃限制 比較因素條件說明 待估宗地與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表 12。如當(dāng)?shù)責(zé)o修正體系，則需要按照當(dāng)?shù)毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)平常工作習(xí)慣編制較詳細(xì)的修正體系，區(qū)域因素不少于 5，個(gè)別因素不少于 3 個(gè)。在評(píng)估過程中，測(cè)算的中間過程取兩位小數(shù)，每種 方法的評(píng)估結(jié)果取一位小數(shù)，最終結(jié)果取整 ] 待估宗地估價(jià)過程如下： （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 （注：如采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格，可參考下面格式進(jìn)行評(píng)估；待估宗地如不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可以參照最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，并將測(cè)算結(jié)果作為檢驗(yàn)其它方法結(jié)果的參考。 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽 制。 城市規(guī)劃與發(fā)展 目標(biāo) 描寫城市性質(zhì)、土地利用規(guī)劃、城市中遠(yuǎn)期規(guī)劃等對(duì)地價(jià)的影響程度。 **市或縣城位于全市的地理中心，市轄 ***區(qū)，總土地面積為 ****平方公里，人口約****萬人。待估宗地的土地使用者、國(guó)有土地使用證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見表 2。 （五）其它說明 委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地利用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 八、估價(jià)期日 二 00一年十二月三十一日 九、估價(jià)日期 二 00二年四月二十日至 **月 **日 十、估價(jià)結(jié)果 評(píng)估土地總面積： ***平方米 評(píng)估土地總地價(jià)： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 其中： 劃撥土地總面積： ***平方米 評(píng)估土地總地價(jià)： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 出讓土地總面積： ***平方米 評(píng)估土地總地價(jià)： **.**萬元 （保留兩位小數(shù)） 大寫： ****元整 （貨幣種類：人民幣元） 各宗地具體估價(jià)結(jié)果詳見報(bào)告后附表 1《土地估價(jià)結(jié)果一覽表（ **省 **市或縣）》 十一、需要特殊說 明的事項(xiàng) （一）假設(shè)條件 委托方合法有償取得土地使用權(quán)， 并支付有關(guān)稅費(fèi) 。各宗地具體情況詳見表 1。注意報(bào)告中的所有表格應(yīng)在報(bào)告完成后按順序進(jìn)行編號(hào)。 六、估價(jià)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》 原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知”（ [1994]國(guó)土 [法 ]字第 153號(hào)） 原國(guó)家土地管理局 1998年第 8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》 原國(guó)家土地管理“關(guān)于印發(fā)的《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（ 1996）》的通知”（ [1995]國(guó)土 [籍 ]字第 180號(hào)） 國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]44號(hào)） 國(guó)土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)《企 業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）》的通知”（國(guó)土資廳發(fā) [2020]42號(hào)） 國(guó)土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020年 ]105號(hào)） 地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知 [注：凡評(píng)估所用的參數(shù)如地方有文件要求，一定要以文件要求為準(zhǔn)，并將文件名稱及文號(hào)列入評(píng)估依據(jù)，國(guó)家規(guī)定取消的稅費(fèi)不得列入 ] 1委托方提供的有關(guān)資料 1估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料 3 七、價(jià)格定義 根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查情況， 各待估宗地土地登記用途、設(shè)定用途、設(shè)定年期、實(shí)際及設(shè)定開發(fā)程度等狀況詳見最后附表 1《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。 委托方提供資料屬實(shí)。 土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。 二 00二年 *月 *日 6 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 土地位置狀況 待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積 、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地 級(jí)別 等土地登記狀況詳見表 2。～ **○ **39。 **市或縣工業(yè)以（機(jī)械、電子、輕工、食品、紡織、冶金、化工、建材）等為骨干。 （ 4）通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，市話普及率 **%，長(zhǎng)途交換機(jī)容量 ***萬路，長(zhǎng)途線路 ***萬條，通訊線路暢通。 （ 3） 變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。由于不 適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。 綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、 市場(chǎng)比較法、 收益還原法、剩余法進(jìn)行評(píng)估。 表 7 地價(jià)指數(shù)表 年 期 ＊＊年＊＊月 2020 年 12 月 地價(jià)指數(shù) 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2） 由于 **市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 40 年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次評(píng)估待估宗地的剩余土地使用年期為 年，故需進(jìn)行年期修正，即 土地使用年期修正系數(shù)公式 : nmrrK )1/(11 )1/(112 ?? ??? 公式中： K2－－－ 土地使用年期修正系數(shù) r－－－ 土地還原率 6％ [土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按 6％計(jì) ] m－－－ 待估宗地設(shè)定使用年限 n－－－ 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期 或： 由于 **市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 40 年期土地使用權(quán)價(jià)格，與本次評(píng)估待估宗地的土地使用年期一致，故不需進(jìn)行年期修正， 土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。） 比較實(shí)例選擇 實(shí)例 A： **（土地使用者名稱）商業(yè)用地 該地塊位于 **省 **市或縣 **路 **號(hào) ， 用途為商業(yè)，用地面積 **平方米，建筑容積率 **，土地使用年期為 **年。比較因素指數(shù)確定如下： （注：指數(shù)確定方法僅供參考） （ 1）待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、交易情況、價(jià)格類型等條件均一致，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。 C、臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。當(dāng)采用收 益還原法時(shí)，可參考下面格式進(jìn)行評(píng)估。 （ 3）房屋年折舊費(fèi) ， 指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。 ③城市維護(hù)建設(shè)稅：城市維護(hù)建設(shè)稅，取營(yíng)業(yè)稅稅額的 7%，為：（營(yíng)業(yè)稅 **） 7%＝ *****萬元 21 ④教育 費(fèi)附加：教育費(fèi)附加，取營(yíng)業(yè)稅稅額的 3%， 為：（營(yíng)業(yè)稅 **）3%＝ *****萬元 ⑤堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)，據(jù) ***市或縣（縣）房地局、市（縣）稅務(wù)局 ***號(hào)文件 ， 取營(yíng)業(yè)稅稅額的 1%，為（營(yíng)業(yè)稅） 1%＝ *****萬元） 稅金合計(jì)為： ****萬元。公式如下： A、 空地及在建工程用地 地價(jià)＝預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－開發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn) －銷售稅費(fèi) B、 地上已有建筑物用地 地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－房屋現(xiàn)值 估價(jià)過程如下： ※ 空地及在建工程用地 預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 根據(jù)委托方提供的資料，調(diào)查目前 **市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的物業(yè)的售價(jià)水平多在 ***元 /建筑平方米，考慮到該物業(yè)的擬 裝修水平和所處區(qū)位條件，故確定該物業(yè) 開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為 **元 /建筑平方米。 確定房屋現(xiàn)值 （ 1）確定房屋重置價(jià)格 根《 ****關(guān)于調(diào)整 **市或縣房屋重置價(jià)格的通知》（據(jù) ***（ ）字 ***號(hào) ），該宗地地上建筑物為磚混一等 （ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)一等、磚混結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)三等、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)） ， 重置價(jià)格為 **元 /建筑平方米 （根據(jù)文件標(biāo)準(zhǔn)填寫） ； 房屋重置總價(jià)＝重置價(jià)格總建筑面積 ＝ **.**萬元 24 （ 2）確定年折舊費(fèi) 指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。 其基本計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息 ＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用（即征用同類用地所支付的平均費(fèi)用）。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”， （結(jié)合 **市或縣統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及 **市或縣土地管理局征地科提供的該地區(qū)征地實(shí)際情況或 ***文件、文件名稱、文件號(hào)、主要內(nèi)容），（蔬菜地、耕地或其他） 前三年平均畝產(chǎn)值為 **元 /畝，在評(píng)估中按平均年產(chǎn)值的 **倍補(bǔ)償，則： 土地補(bǔ)償費(fèi)＝ （ ）（ ） ＝（ ）（元 /畝） ＝ **元 /平方米 Ｂ、安置補(bǔ)助費(fèi) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中“第四十七條規(guī)定征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及 26 地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。 表 20 設(shè)定開發(fā) 程度 土地開發(fā)費(fèi)一覽表 宗地編號(hào) 設(shè)定開發(fā)程度 開發(fā)費(fèi)（元 /平方米） 注：表 5 中的設(shè)定開發(fā)程度應(yīng)與《土地估