【導(dǎo)讀】業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是合肥科園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。營范圍為物業(yè)管理、水電安裝、房屋維修及室內(nèi)外裝飾工程等。代表人為朱家來，常務(wù)副經(jīng)理為徐勇。追求,全面推行ISO9000質(zhì)量管理體系，并于2020年6月通過質(zhì)量認(rèn)證。職能管理主要分人力資源管理、品質(zhì)管理、財(cái)務(wù)管理、理、設(shè)備管理、環(huán)境管理四個(gè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)板塊。針對(duì)XX大廈物業(yè)服務(wù)的各個(gè)要素，本公司開展了深入廣泛的項(xiàng)目考察和市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)過嚴(yán)密論證和考察，本公司將XX大廈的物業(yè)管。·成為體現(xiàn)送變電開放、高效、親和形象的窗口。·成為多功能綜合型寫字樓物業(yè)服務(wù)的榜樣。物業(yè)管理服務(wù)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與賓館飯店四星級(jí)前廳接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的綜合。理念是行為的先導(dǎo)。真正將業(yè)主奉為上帝，真心誠意地為業(yè)主服務(wù)，是本公司全體員工的自覺行為?？赏ㄟ^行使以下權(quán)利，對(duì)本公司及物業(yè)服務(wù)中心的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。·通過會(huì)議或其他形式，評(píng)審XX大廈物業(yè)服務(wù)狀況，交流意見。責(zé)任公司和XX大廈業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。

　　

【正文】 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象，路燈及走道燈完好率達(dá) 100%以上。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題 10分鐘內(nèi)處理。 各種井蓋加蓋密封，完好率達(dá) 100%，維修移動(dòng)須標(biāo)識(shí)并作好防范措施。 公共道路路面通暢、平整，排水通暢，完好率 100%；井蓋無缺損、丟失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車輛和行人通行。 化糞池、積沙井、明暗溝蓋板完好率 100%，無阻塞現(xiàn)象，每半年進(jìn)行一次清掏。每周進(jìn)行 一次檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 ,清掏不超過 24小時(shí)。 各類水景、噴泉、雕塑、座椅、長廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無損，滿足其使用功能，無涂畫、無脫漆、損壞等現(xiàn)象。 草坪燈、裝飾燈完好無損，滿足其使用功能。 公共照明按時(shí)開關(guān)，背景音樂按時(shí)播放。 停車場(chǎng)完好率 98%，維修須標(biāo)識(shí)并作好防范應(yīng)急措施。 公建設(shè)施每日巡檢記錄完整，報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日內(nèi)處理，每年作季度、年度計(jì)劃保養(yǎng)。 2安全防范 管理區(qū)域制定安全防范制度，保證 24小時(shí)值班及巡邏安全防范。 設(shè)固定崗專人值守，采用限時(shí)跨立姿勢(shì)于指定地點(diǎn)站立服務(wù)。 對(duì)來 訪人員提供指引服務(wù)，態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可疑人員，處理突發(fā)事件。大件物品進(jìn)行出入登記簽可制。 巡視人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更，巡視率達(dá) 100%，頻率不低于 2小時(shí) /次。 監(jiān)控系統(tǒng) 24小時(shí)三班值守，對(duì)控制區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控并定時(shí)錄像（待設(shè)備到位）。 安全員須統(tǒng)一著裝，配證上崗；經(jīng)崗前培訓(xùn)及每月定期培訓(xùn)，熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，賦有獻(xiàn)身精神。保持良好的崗位形象，態(tài)度和藹、儀態(tài)端莊，自然大方、熱情。用語規(guī)范，說話和氣、口齒清楚。 上崗時(shí)嚴(yán)禁吸煙、喝酒、看書看報(bào)，不做與工作無關(guān)之事。不 遲到、曠工，準(zhǔn)時(shí)接班。 每周三下午 15:00參加公司組織的訓(xùn)練。 配證上崗須著制式服裝，冬裝，夏裝不得混穿?？酆妙I(lǐng)鉤、衣扣，不得披衣，敞懷，卷褲腿。制式襯衣，內(nèi)衣下擺不得外露，前后不得打褶。不得在制服外罩便服，不準(zhǔn)圍圍巾。 非管理原因火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不超過 0。 作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》，時(shí)時(shí)微笑服務(wù)。 2衛(wèi)生潔凈 實(shí)行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá) 99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。 潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施表面干凈，無破損。 公共部分無衛(wèi)生 死角，無明顯污跡，無灰塵，天棚無蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。 潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。 潔凈人員經(jīng)崗前培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝，配證上崗；明確責(zé)任區(qū)域，實(shí)行責(zé)任制酒店化標(biāo)準(zhǔn)化保潔。 排煙、排污、噪聲等符合國家標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。 房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現(xiàn)象。 公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天 2次以上擦洗率須達(dá) 100%。 公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天 2次拖洗率須達(dá) 100%以上。 全日制保潔，共用場(chǎng)地，衛(wèi)生間。紙屑、煙頭等廢棄物 15分鐘內(nèi)清理完畢。 公共客戶接待區(qū)域大廳專設(shè)一員保潔，保潔設(shè)施及用具干凈整潔，煙灰缸內(nèi)煙頭不超過 3個(gè)。 衛(wèi)生用品洗手液、卷紙等隨時(shí)保障 1/3以上用量。正常使用率達(dá) 100%以上。 道路、場(chǎng)地、室內(nèi)停車場(chǎng)等保潔進(jìn)行全范圍沖洗 2次 /周。 室外設(shè)專人保潔，道路、場(chǎng)地、崗?fù)ぁ⒃O(shè)施等，清掃、擦拭、拖洗 100%。 每日管理人員進(jìn)行兩次保潔檢查，記錄完整。發(fā)現(xiàn)不合格當(dāng)日內(nèi)糾正。 衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺 2次 /周。 每月對(duì)空房保潔，保潔率、合格率 100%。 每年全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害 4次 /年。 2綠化養(yǎng)護(hù) 綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象， 無紙屑、煙頭、石塊等雜物。無枯枝、無蛛網(wǎng)等。綠地每日隨時(shí)保潔，保潔率達(dá) 97%以上。 樹木成活率達(dá) 100%，無枯枝、枝型垂直均勻每年修剪整形一次。每 100平方米草坪死亡面積小于 2平方米；苗木死亡后一周內(nèi)補(bǔ)植。 灌木修剪成形，不超出原形狀 5公分；無折損現(xiàn)象造型整潔美觀，修剪 20次 /年以上。 喬木無枯枝敗葉，樹干修枝整形 2次 /年，無折損現(xiàn)象，無斑禿。 苗木病蟲害枝條不高于 2%、無枯枝死杈，發(fā)現(xiàn)后在一周內(nèi)治理完畢。逐月計(jì)劃實(shí)施消殺方案 根據(jù)氣候情況及土壤干濕度，適時(shí)澆水，保證植物正常生長。澆水不沖苗、苗葉不染土；冬 季早晚、夏季中午不噴灑葉面水，無遺漏、無旱死、無干枯。澆水大于 2次 /周，土壤吃水 1520CM。 定期松土、除雜草，每平方米草坪面積雜草數(shù)少于 50株，草地純度在 95%以上。無板結(jié)、無裸土現(xiàn)象，維養(yǎng) 1次 /周。 定期施肥 46次 /年。保證植物高度、冠幅、胸徑不斷增長。肥不露土、不燒苗。 草坪草長不超過 5公分，修剪大于 1次 /月。 花卉在花期內(nèi)開放。 養(yǎng)護(hù)員統(tǒng)一著裝，配證上崗。 2交通及停車場(chǎng) 交通標(biāo)識(shí)清晰準(zhǔn)確，無殘缺現(xiàn)象。 停車場(chǎng)干凈整潔，交通及車位標(biāo)志線清晰可見。 車輛停放有序，無跨線停車及無證停放現(xiàn)象。 專業(yè)停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確；車輛出入登記完善，登記率達(dá) 100%。對(duì)前來泊車的車輛要作到先敬禮，發(fā)卡放入、收卡放行杜絕車輛丟失；指引車輛停放，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，微笑服務(wù)。 摩托車及自行車在指定區(qū)域（非機(jī)動(dòng)車車場(chǎng)）按指定位置停放，管理有序。 車輛管理員經(jīng)崗前培訓(xùn)，配證上崗，交通指揮動(dòng)作統(tǒng)一規(guī)范。 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。 停車場(chǎng)設(shè)專人管理。 2維修服務(wù) 零星維修不超過 24小時(shí)，及時(shí)率達(dá) 98%以上、合格率達(dá) 100%。 房屋建筑及水電中、大修按約定期限完工，合格率達(dá) 99%。 其他項(xiàng)目合格率 99%，用戶滿意率達(dá) 98%以上。 用戶回訪率達(dá) 100%。 設(shè)立 24小時(shí)服務(wù)電話，記錄受理率達(dá) 100%，回復(fù)時(shí)間不超過 1小時(shí)。 所提供服務(wù)及物品價(jià)格將低于市場(chǎng)價(jià) . 2精神文明建設(shè)和社區(qū)文化 設(shè)有服務(wù)聯(lián)誼欄。聯(lián)誼欄每季度至少更換一次。 每年至少組織開展兩次健康向上的文化活動(dòng)。 每年春節(jié)、國慶、元旦等節(jié)日，營造節(jié)日氛圍、按酒店化 POP標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)裝飾，提高大廈形象。 第 五部分 管理收支預(yù)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說明 （一） 管理費(fèi)測(cè)算依據(jù) 根據(jù) XX 大廈項(xiàng)目特點(diǎn)及多次對(duì)其實(shí)地調(diào)研后掌握的一手資料 。 根據(jù) XX 大廈物業(yè)服務(wù)定位及管理標(biāo)準(zhǔn)。 本公司在物業(yè)服務(wù)方面所積累的成功經(jīng)驗(yàn)。 本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本優(yōu)勢(shì)。 本公司現(xiàn)有較大管理規(guī)模的資源整合優(yōu)勢(shì)。 合肥市的整體物價(jià)水平。 （二）管理費(fèi)測(cè)算說明 管理支出預(yù)算中的前期開辦費(fèi)攤銷，是指為在 XX 大廈實(shí)施物業(yè)服務(wù)所配備的一些固定資產(chǎn)，如提供服務(wù)所需的工具、交通、通訊、辦公設(shè)備等。 前期開辦費(fèi)均按 五 年平均攤銷，如部份物資由甲方提供可相應(yīng)扣出攤銷金額。 管理支出預(yù)算中的物業(yè)服務(wù)傭金按合肥市有關(guān)規(guī)定，按每年實(shí)際發(fā)生管理成本的 8%計(jì)提。 管理費(fèi)支出預(yù) 算中不含室內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 XX 大廈內(nèi)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目（中、大修或更多的改造工程項(xiàng)目）， 房屋本體的重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目等由甲另行委托，本次預(yù)算中不含此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出中僅含單價(jià) 200 元（含）以下的維修材料費(fèi)。 管理費(fèi)支出預(yù)算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)及外墻的清洗。 管理費(fèi)支出預(yù)算中不含物業(yè)服務(wù)公司入場(chǎng)后的全環(huán)境開荒費(fèi)用。 管理費(fèi)支出預(yù)算中不含室內(nèi)外綠化服務(wù)，節(jié)假日裝飾布置費(fèi)用。 所有公共水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)服務(wù)辦公用水電費(fèi)均由甲方承擔(dān)，本次預(yù)算不含此項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)支出預(yù)算中不含公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、各類設(shè)備年度檢測(cè)費(fèi)，中央空調(diào)年度保養(yǎng)費(fèi)，保修期內(nèi)的建筑主體及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)。 1 協(xié)助業(yè)主開展社區(qū)文化活動(dòng)，本測(cè)算不含社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 1 物業(yè)服務(wù)用房（含安全員宿舍）由業(yè)主提供。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算 根據(jù) XX 大廈 項(xiàng)目要求，本項(xiàng)目 前期 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /平方米。 單位面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總建筑面積 36234 平方米計(jì)。 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體測(cè)算如下 (一個(gè)管理服務(wù)年度 )： 類別 級(jí)別 人數(shù) 月 工資 標(biāo)準(zhǔn) 月 工資額 費(fèi)用總額 人 力 成 本 一、年度工資總額 其中 中心主任 1 2400 2400 00 主辦 、文員 5 1500 7500 接待、助理、班組長 6 1100 6600 工程技術(shù) 人員 6 1300 7800 安全員 、監(jiān)控員 18 850 15300 保潔員 、綠化員 12 620 7440 合計(jì) 48 人均 980 47040 二、員工福利、保險(xiǎn)、教育、培訓(xùn)、工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等 按工資總額的 %計(jì)算 綜合管理服務(wù)成本 三、 服裝費(fèi) 按年度人均 960 計(jì)算 四、 辦公費(fèi) 電話、交通、辦公用品 辦公水電費(fèi)等 五、招待費(fèi) 公共關(guān)系維護(hù)等 六、安防物料費(fèi) 安保器材、用品消耗 七、保潔綠化費(fèi) 日常保潔、綠化養(yǎng)護(hù)耗材 垃圾清運(yùn)、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè) 八、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi) 公共設(shè)備設(shè)備日常維護(hù)、200 元以下小修材料費(fèi)用等 九、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 條例規(guī)定可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的保險(xiǎn)費(fèi)用 十、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 擬投入固定資產(chǎn)按 5 年平攤 十一、其他 不可預(yù)見費(fèi)用 合計(jì) 管理傭金 按 8%計(jì)提 稅金 按 5%+!.5%測(cè)算 總 計(jì) 三 、增收節(jié)支措施 成本控制體現(xiàn)在為業(yè)主進(jìn)行成本控制和內(nèi)部管理進(jìn)行成本控制兩方面。 （一）為業(yè)主進(jìn)行成本控制 通過節(jié)能降耗，降低物業(yè)能源費(fèi)用，我們憑借多年的物業(yè)服 務(wù) 經(jīng)驗(yàn)，本著為業(yè)主節(jié)約每一分錢為出發(fā)點(diǎn)，結(jié) 合肥市 XX 大廈 的實(shí)際情況，我們擬定了一套行之有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，加強(qiáng)平時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行成本，確保物業(yè)的保值增值。 科學(xué)測(cè)定 XX 大廈 用電、用水情況，通過經(jīng)濟(jì)器具的選定、限時(shí)控制等方式降低保潔、照明、設(shè)備、機(jī)電、供水等能源消耗。對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)適時(shí)調(diào)整，使其既達(dá)到最佳使用效果，又減少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減少維修用的水、電成本。 非上班時(shí)間及時(shí)關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運(yùn)行費(fèi)用 。 合理運(yùn)行使用合肥市 XX 大廈 用電高峰期和波谷期的設(shè)備設(shè)施，提高各類供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，盡量降低能耗，為甲方節(jié)省電費(fèi)開支。 依靠時(shí)間管理、目標(biāo)管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺(tái)上，注重細(xì)部、細(xì)節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，達(dá)到提高效率，節(jié)約成本的目的。 注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實(shí)踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生，提倡靜式服務(wù)，無干擾服務(wù)，強(qiáng)調(diào)人與自然合諧共存，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。 拓展物業(yè)服務(wù)的廣度和深度，豐富服務(wù)內(nèi)容研究 XX 大廈各類需求，滿足開放的商業(yè) 辦公的需要，以大行 政，大后勤的思路，創(chuàng)造多樣性的服務(wù)。 根據(jù)長期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可達(dá)到總能源消耗量的 15%以上。 （二）物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部進(jìn)行成本控制 物業(yè)服務(wù)作為微利行業(yè)，主要靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的成本控制來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于合肥市 XX 大廈 這類現(xiàn)代辦公性物業(yè)，如何充分利用有限的管理費(fèi)用提供更全 面、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，達(dá)到國內(nèi)一級(jí)管理水平，我們將采取以下做法： 依托本土公司的規(guī)模效應(yīng)，在物流采購渠道、供應(yīng)商方面，已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，大大降低了服務(wù)用物資的采購費(fèi)用 。 完善內(nèi)部考核機(jī)制，制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)年度預(yù)算。 加強(qiáng)員工成本控制意識(shí)，修舊利廢、工作創(chuàng)新，每個(gè)崗位定人定量實(shí)行計(jì)劃管理 。 本公司通過多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，已建立了完善的服務(wù)體系。在 XX 大廈我們除了做好日常物業(yè)服務(wù)服務(wù)外，還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務(wù)、會(huì)議、顧問培訓(xùn)等其它增值服務(wù)，以增加管理費(fèi)收入。 本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，爭取以優(yōu)質(zhì)低價(jià)向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等，以增加管理費(fèi)收入。 以“想到的要說到、說到的要做到、做到的要看到”的 ISO9000管理理念來加強(qiáng)對(duì)所有 服務(wù)項(xiàng)目的日常巡視，對(duì)可能發(fā)生的故障和問題提前發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理，使 XX大廈物業(yè)服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都具有可追溯性，事事有著落，將其消滅在萌狀態(tài)，以降低運(yùn)行及管理成本。 利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的地域優(yōu)勢(shì)，在 XX 大廈 的人員配置上以滿足日常管理服務(wù)為主，而當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，公司會(huì)將各部門的人力、物力進(jìn)行綜合調(diào)配到 XX 大廈 ，以充分體現(xiàn)本土公司的優(yōu)勢(shì)，從而大大地為業(yè)主降低了管理成本。 通過對(duì)以上的內(nèi)部成本的有效控制，公司將節(jié)約下來的費(fèi)用用于進(jìn)一步提高管理水平的工作中，實(shí)現(xiàn)管理提高的良性循環(huán)。 第 六部分 物業(yè)服務(wù)的前期介入 提要： 專業(yè)、科學(xué)、規(guī)