【導(dǎo)讀】9月重點城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進一步縮小。環(huán)比成交量，一線城市平均增加了47%，十大城市平均增加了%，同比來看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上漲，其。環(huán)比來看，北京、上海、武漢和成都下跌，其它城市均。在全國房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時，一些重點城市地價也開始明顯回升。圖1給出了2020年1至9月北京、上海、杭州三城市土。地溢價率情況，表明進入7月份以來，特別是8、9月份土地溢價率上升非常明顯，房地產(chǎn)商對房價未來上漲存在較強的預(yù)期。8月份國內(nèi)公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟總體形勢良好。因此，中央各部委及時出臺調(diào)控措施，鞏固前期調(diào)控政策的成果，堅決遏制房地產(chǎn)。彌補了政策的漏洞；二是在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到30％及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對。新政策規(guī)定：對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，

　　

【正文】 職業(yè)：機會單位員工、企業(yè)員工、教師、離退休人員、商販等 年齡： 25—35 歲年輕人 35—50 歲中年 重要觀注點： 25—35 歲年輕人：戶型總價，宣傳口號，戶型的一次到位性。 35—50 歲中年人：產(chǎn)品實際特點，居住環(huán)境，周邊配套，居住舒適性。 次要購買群體：仁壽返鄉(xiāng)客源 職業(yè)：在外打工的返鄉(xiāng)群體。 年齡： 30—45 歲中年人： 重要觀注點： 30—45 歲中年人：戶型總價，一次到位性，居住方便，升值潛力。 44 補充客源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源 年齡： 30—45 歲中年人： 重要觀注點： 30—45 歲中年人：戶型總價，居 住性，交通便利性 （仁壽一中新校址的落成可以做為仁壽的重要事件看待，為子女讀書的購房行動應(yīng)該成為本案關(guān)注點，需要加強在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度。） 45 項目產(chǎn)品定位 總原則：我們的產(chǎn)品一定要很有說服務(wù)力。 46 戶型定位 在仁壽所調(diào)查戶型比例中， 主要戶型分布在 60—120 平米里 . 6090 平米戶型占 %, 90—120平米戶型占 %. 而這其中，套二主要分布在 70—90 平米，套三主要分布在 90—100 平米。 戶型比例 戶型配比建議表 比 例 面積 比例 套一 5% 4050 平米 2% 60 平米 左右 (除一臥室外包括一書房 可考慮用陽臺面積 ) 3% 套二 50% 7585 平米 35% 90 平米 (除兩臥室外包括一書房 ) 15% 套三 45% 95— 100 平米 35% 105— 110 平米 10% 47 戶型細(xì)節(jié) 目前市場上的樓盤戶型總的來說，設(shè)計都不差，而對于客戶，戶型的動線關(guān)系、干濕分區(qū)、動靜分區(qū)等不再成為重要關(guān)注點， 而對戶型本身與其它項目不同的賣點成為重要觀注點， 成為評判標(biāo)準(zhǔn)， 且直接影響其購買決定。 對戶型細(xì)節(jié)的建 議如下： 原則：增強戶型賣點。節(jié)約浪費面積。成為重要競爭力。 設(shè)立轉(zhuǎn)角飄窗 +及陽臺 （轉(zhuǎn)角陽臺） 48 （轉(zhuǎn)角飄窗） 49 50 可以對日本戶型加以借鑒 日本戶型借鑒建議 一、 日韓小戶型設(shè)計的特點 日本住宅注重節(jié)地 日本的集合 住宅除市中心外，以多層和小高層為主，主要為框架結(jié)構(gòu)，以外廊連接套型，每戶面寬較小，一般在 68 米左右。主要目的是節(jié)地、節(jié)約樓電梯的成本造價，另外，利于抗震和避難。 日本戶型廚衛(wèi)置于中部 在 下面的 日本戶型圖中可以看出，該戶型南面是餐廳和起居室，北面是臥室、玄關(guān)，廚房和衛(wèi)生間都放在中部。前面的餐廳和起居室是家庭活動的主要地方，光線由陽臺進來，舒適度和私密性很好；由于日本法規(guī)沒有要求廚房必須對外開窗，所以廚房可以位于中部。衛(wèi)生間在中部雖沒有直接通風(fēng)、采光，但可用優(yōu)良的設(shè)備進行了彌補。而我們國家 的住宅規(guī)范，要求廚房必須要有一面外窗，因此需要占一定面寬，相比之下日本住宅的這種設(shè)計更有利于節(jié)地。 51 戶型主臥區(qū)和次臥區(qū)分開 注重舒適度的提高，其面寬大，進深相對較小。集合住宅項目多為中高層，常在 15 層左右。其戶型注重主臥區(qū)與次臥區(qū)獨立，餐廳和起居放在中間，把兩個區(qū)域分開。父母與孩子之間有相對獨立性，生活比較方便。此外，臥室等空間趨于方正，家具布置靈活，采光非常好。 日本戶型衛(wèi)生間功能分開 在日本戶型圖中，衛(wèi)生間分為三份空間：便器一間，洗臉洗衣一間，浴室一間，洗臉間還兼做更衣 間。 這樣，家里 3 個人可以同時使用衛(wèi)生間，卻互不干擾。同時，因為功能分開，衛(wèi)生室和洗臉間都非常干燥，使用和收拾起來會更方便。 儲藏間、壁柜使空間利用率提高 日 本 住宅中有很多儲藏間和壁柜的設(shè)計，家里的東西都有地方可以存放。雖然房間不大，但是空間的使用有效性得到了提高，室 52 內(nèi)也顯得更加干凈。 我國的住宅 設(shè)計中 ，儲藏間設(shè)置不足，室內(nèi)往往較為凌亂。服務(wù)陽臺、書房甚至次臥等空間都放置了與其使用功能不相干的物品。因此，小戶型設(shè)計中，儲藏空間的設(shè)置應(yīng)向日韓住宅學(xué)習(xí)，給予足夠的重視。 管 井設(shè)計利于改造 國內(nèi)的戶型設(shè)計管井時，大多是采用垂直管線的方式。日 本 集合住宅的設(shè)計中則將各種立管納入管井或管道夾墻中，使室內(nèi)空間完整，易于裝修，同時方便檢修。在日本的新式住宅中，提倡將地面架高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線，需要時，可以直接從地板下引出使用。此外，立管和各種儀表統(tǒng)一設(shè)于外側(cè)公共走廊，查表、檢修時不用入戶，在公共區(qū)域即可完成，而且便于日后住宅設(shè)備的更換和住戶調(diào)整室內(nèi)空間時重新布置管線。與國內(nèi)的管井設(shè)計相比，日韓的設(shè)計顯然更為方便靈活。 53 二、日本戶型借鑒建議 A\對日 本戶型借鑒的原則 : 堅守魯迅先生的“拿來主義”的原則，對本案有利的，適合國人及客戶群需求的采用；對本案不利的，不適合國人及客戶群需求的回避。 B\細(xì)部借鑒建議 1. 進門 采用：除以往的玄關(guān)外，日本戶型入戶門區(qū)域擁有儲藏空間，可采用。可留好儲鞋空間 回避：臥室緊挨入戶門，不適合國人生活習(xí)慣，不采用。 54 2. 廚房 采用：建議在節(jié)約成本的基礎(chǔ)上，在適用的前提下，廚房部份墻體直接留出儲藏空間。特別注意留出放置冰箱的空間。 回避：廚房離開臥室或衛(wèi)生間太近。 3. 衛(wèi)生間 采用：建議設(shè)計初在衛(wèi)生間的洗手池 \如廁室 \浴室三部份的設(shè)計上接合國人生活習(xí)慣 , 使三部份相依但卻有隔離的可能 . 也就是說在設(shè)計之初 ,三部份空間其實就是一個空間里面 ,但客戶接房后自行分割為三部份也完全可行 .這樣也很有利于做儲藏空間。 注：利于增加賣點，銷售時銷售頁直接做出“間隔建議”同時給客戶“講述” . 55 回避：入廁部份無窗戶。 4. 過道 采用：若在過道部份有浪費空間，建議做儲藏間。 回避：故意設(shè)置儲 藏空間而導(dǎo)致的面積浪費。 56 5. 死角區(qū)域： 采用：死角區(qū)域多為面積浪費或是必須區(qū)域，建議不做承重墻或直接留出儲藏空間。 回避：日本戶型里面死角過多造成的面積浪費。 57 6. 陽臺 采用：建議設(shè)計大開間陽臺，在考慮若使陽臺進深過深而導(dǎo)致成本增高，違反政策的前提下，設(shè)計大開間陽臺不失為可采用的方法，比如陽臺聯(lián)通客廳及臥室，或是廚房生活陽臺聯(lián)通次臥的做法等。 58 59 7. 臥室及門 采用：在設(shè)計臥室門的時候，留出可設(shè)計儲藏的空間。 回避：故意留出過 大儲藏室而導(dǎo)致的房間異形。 影響家具擺放，形成入門處空間浪費 自然形成儲衣空間及儲藏空間。同時可做形象墻（門）。 60 8. 客廳 采用：在設(shè)計戶型宣傳頁的時候，將客廳電視墻以陰影部份作出建議，建議以博古架類電視墻為主線。 回避：直接做出博古架類電視墻可能會造成成本攤高，同時部份客戶抗拒的結(jié)果。 61 外立面定位 采用 新中式建筑風(fēng)格 風(fēng)格簡介： 中國傳統(tǒng)的建筑主張“天人合一、渾然一體”，居住講究“靜”和“凈”，環(huán)境的平和建筑的含蓄。無論是寫意的江南庭院，還是獨立組團的四合院，都追求人與環(huán)境的和諧共生：講究居住環(huán)境的穩(wěn)定、安全和歸屬感。 新中式建筑在沿襲中國傳統(tǒng)建筑精粹的同時，更注重對現(xiàn)代生活價值的精雕細(xì)刻。同單純的仿古建筑不同，新中式建筑著力提高的舒適度，比如在設(shè)計中更多考慮私密性，增強采光通風(fēng)，更有效地提高衛(wèi)生間、廚房在居室中的地位，更好地使老人、孩子、夫婦間的居室環(huán)境合理分割與有機協(xié)調(diào)等。另外，在庭院、地下室的處理中，也吸納了更多現(xiàn)代生活流線的創(chuàng)新之筆，如外庭院、下沉庭院、內(nèi)游廊等，讓中式建筑以一種更自然、更現(xiàn)代、更具生命力的品相出現(xiàn)。 62 新中式建筑通過現(xiàn)代材料和手法修改了傳統(tǒng)建筑中的各個元素，并在此基礎(chǔ)上進行必要的演化和抽象化，外貌上看不到傳 統(tǒng)建筑的原來模樣，但在整體風(fēng)格上，仍然保留著中式住宅的神韻和精髓?？臻g結(jié)構(gòu)上有意遵循了傳統(tǒng)住宅的布局格式，延續(xù)了傳統(tǒng)住宅一貫采用的覆瓦坡屋頂，但不遵循守舊，根據(jù)各地特色吸收了當(dāng)?shù)氐慕ㄖ始敖ㄖL(fēng)格，能自成特色。 新中式建筑總體而言可以歸納為兩大派系：北方的合院派和南方的園林派。北方的合院派建筑在外觀上采用了北京四合院的灰色坡屋頂、筒子瓦及一定高度的墻院圍合方式；材質(zhì)上多選用地域色彩濃厚的灰磚，形成雄渾、宏大的氣勢；空間結(jié)構(gòu)上則是盡可能多地設(shè)計庭院空間，以追求四合院的全包圍形式。南方園林派則以其“天人合一 ”的造園理念、精致的景觀和空間處理手法獨步天下。該派建筑多以蘇州園林為主要傳承對象，亭、臺、樓、閣、軒等也多仿造蘇州園林樣式。景觀營造手法借鑒園林中常見的景觀處理方法，如借景、漏景、對景、隔景等。白墻青瓦、高大的馬頭墻、飛檐是建筑中的突出特色。整體建筑形象可用“粉墻黛瓦”來形容，如同中國水墨畫，淡麗清雅，詩意油然而生。 63 64 綠化定位 原則： 1. 在有限的綠化環(huán)境中打造無限樂趣與美感。 2. 綠化打造以小品為主，各自有特色，比如分為春、夏、秋、冬四園的造園手法，在提升小區(qū)品質(zhì)的同時，增加賣點。 3. 景觀成為本案副賣點，并出平面圖 景觀風(fēng)格選擇： A．中式風(fēng)格園林 特點：渾然天成 幽遠空靈 必備元素：假山、流水、翠竹、桃樹、梨樹、太陽花、美人蕉等 建議道具：中式八仙桌、石凳 、亭 等 用植物傳情 竹子隱喻為一種虛心、有節(jié)、挺拔凌云、不畏霜寒的品格精神，所以竹子是中式庭院最具代表性的植物之一，除了竹子以外，人們還將松、 梅、蘭、菊、荷以及各種形貌奇?zhèn)サ纳绞鳛楦呱衅犯竦南笳鳌? 65 B．采用日本園林“池泉園”及“平庭”的造景手法 池泉園 池泉園是以池泉為中心的園林構(gòu)成，體現(xiàn)日本園林的本質(zhì)特征，即島國性國家的特征。園中以水池為中心，布置島、瀑布、土山、溪流、橋、亭、榭等。 平庭 平庭即在平坦的基地上進行規(guī)劃和建設(shè)的園林，一般在平坦的園地上表現(xiàn)出一個山谷地帶或原野的風(fēng)景，用各種巖石、植物、石燈和溪流配置在一起，組成各種自然景色，多用草地、花壇等。根據(jù)庭內(nèi)敷材不同而有芝庭、苔庭、砂庭、石庭等。平庭和筑山庭都有真、行、草 三種格式。 66 平面圖例： 67 68 69 70