【正文】 1 近期房產(chǎn)市場政策面分析 2 一、出臺背景 市場出現(xiàn)新情況 9 月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進(jìn)一步縮小。環(huán)比成交量，一線城市平均增加了 47%，十大城市平均增加了 %，深圳的增加幅度最大為 %。 9 月同比，一線城市平均增加了 %，十大城市平均降幅縮小為 %。 2020 年 9 月重點(diǎn)城市成交量變化情況 3 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 （注：表中杭州、武漢、重慶為商品房數(shù)據(jù)，其他城市為住宅數(shù)據(jù) ，北京為商品住宅） 9 月重點(diǎn)城市成交價格同比顯著上漲，環(huán)比漲跌不一。同比來看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上漲，其中南京上漲幅度最大為 %，北京為 %，上海上漲幅度較小為 %。環(huán)比來看，北京、上海、武漢和成都下跌，其它城市均有不同程度的上漲。杭州同比、環(huán)比上漲幅度都比較大。 2020 年 9 月重點(diǎn)城市成 交價格變化情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 (注：帶 *城市的成交價格為通過報價計算，僅供參考；本月數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止到 9 月 28 日。 ) 4 “新國十條 ”調(diào)控政策執(zhí)行有所松動 在全國房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時，一些重點(diǎn)城市地價也開始明顯回升。圖 1 給出了 2020 年 1 至 9 月北京 、上海、杭州三城市土地溢價率情況，表明進(jìn)入 7 月份以來，特別是 9 月份土地溢價率上升非常明顯，房地產(chǎn)商對房價未來上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。 2020 年 1 至 9 月北京、上海、杭州三城市土地溢價率情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 下表中給出了 9 月份全國新誕生的幾個地王情 況。在調(diào)控政策風(fēng)聲仍緊的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求企業(yè)自身利益逆市高價競拍土地，表明價格反彈動力較大，這使調(diào)控政策的效力未能明顯顯現(xiàn)，若這種態(tài)勢發(fā)展下去，勢必帶來房價的大幅反彈。 5 9 月份新誕生的地王列表 資料來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，資產(chǎn)價格 存在上漲壓力 8 月份國內(nèi)公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢良好。 8 月全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比上月回升 個百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 萬億，同比增長 %，增速較上月份上升 個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資新開工面積和在建面積也環(huán)比增長； 2020 年 8 月末， M2 同比分別增長 %，增幅比上月提高 個百分點(diǎn)。不過，由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯走出低谷，寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。 6 2020 年 18 月 CPIamp。PPI 走勢 8 月， CPI 持續(xù)創(chuàng)出新高，同比上漲 %，通貨膨脹壓力增大。由于進(jìn)口快速增加，使得貿(mào)易順差有所回落，但出口絕對增速仍然不低，人民幣升值壓力持續(xù)存在。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)價格存在明顯上漲壓力。 9 月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，房價上漲預(yù)期明顯，恰逢房地產(chǎn)市場 “金九銀十 ”黃金季節(jié)的到來， 如果 國慶長假期間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)爆 發(fā)性增長，將給后續(xù)調(diào)控帶來難度。因此，中央各部委及時出臺調(diào)控措施，鞏固前期調(diào)控政策的成果，堅決遏制房地產(chǎn)價格過快上漲勢頭，調(diào)節(jié)供給與需求結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，讓房地產(chǎn)市場回歸理性，穩(wěn)定市場預(yù)期。 二、政策要點(diǎn) 7 調(diào)控更精準(zhǔn)：此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整 一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實(shí)施，及時彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到 30％及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對是購 90 平方米以下的契稅降低到 1％，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對性，既對首次購房支付能力影響不大，也符合國家宏觀調(diào)控總的政策方向。 更強(qiáng)調(diào)新 “國十條 ”政策的貫徹和落實(shí) 深化落實(shí) “國十條 ”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；二是要求差別化的信貸購房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落 實(shí)政策力度；四是在政府責(zé)任和市場秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控制房價的不合理上漲。 調(diào)控更嚴(yán)厲 4 月 “新政 ”首套首付套型建筑面積 90 平方米以下不得低于 20%，面積 90 平方米以上不得低于 30%， 9 月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到 30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面； 4 月 “新政 ”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行， 9 月政策要求全國范圍都要執(zhí)行；另外，對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。 2020 年 9 月房地產(chǎn)調(diào)控政策 亮點(diǎn)簡介 8 調(diào)控方面 主要內(nèi)容 具體落實(shí)情況 抑制不合理需求 90平方米以上首套房貸款首付比例不得低于 30% 全國已落實(shí) 二套房貸款首付款比例不得低于 50%，利率不得低于 全國已落實(shí) 三套房貸款大幅提高貸款比例與利率 全國已落實(shí) 可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 北京、深圳等多地已經(jīng)落實(shí) 暫停不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款 北京、深圳、浙江等地已落實(shí) 可采取臨時性措施，限定購房套數(shù) 4月 30日北京細(xì)則規(guī)定同一家庭只能再新購一套商品房 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同 人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 6月 5日出臺了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策 尚未落實(shí) 加大供給 加快閑置房地產(chǎn)用地處理 國土部已開展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治行動進(jìn)行落實(shí) 國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地總占比不低于 70% 國土部 2020年土地供應(yīng)計劃已落實(shí) 完善土地出讓 探索土地出讓新方式 北京等地已出臺了綜合評標(biāo)等新方法 將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同 各地已落實(shí) 調(diào)整住房結(jié)構(gòu) 房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房供應(yīng) 6月 8日住建部“關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見”中已經(jīng)落實(shí) 加強(qiáng)市場監(jiān)管 清算與稽查土地增值稅 6月 3日國稅總局出臺 “加強(qiáng)土地增值稅征管 通知” 嚴(yán)管企業(yè)購地和融資問題 商業(yè)銀行已經(jīng)落實(shí) 加大交易秩序與價格行為監(jiān)管 住建部和地方細(xì)則中已經(jīng)落實(shí) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門 抓緊制定房 屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場 尚未落實(shí) 9 三、市場影響 9 月份新出臺貫徹落實(shí) “新國十條 ”的新調(diào)控政策是對 “新國十條 ”的深化，若執(zhí)行到位，它將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這次調(diào)控政策改變了市場預(yù)期，無論對市場需求還是供給以及房地產(chǎn)企業(yè)等都將產(chǎn)生重大影響。 調(diào)控政策對需求的影響 將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性。 新政策規(guī)定：對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍。增加了現(xiàn)期居民家庭的購房支出，不僅抑制了一部分剛性需求，也對改善性住房需求產(chǎn)生削弱作用。購房者將會產(chǎn)生普遍觀望情緒，大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌，于是將推遲購房行為。 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。一定程度上減少了住房投資與投機(jī)行為。 一定程度上減輕剛性需求家庭購房成本，繼續(xù)支持居民首套房購買，但由于觀望情緒漸濃，需求將難以增加。 新政策規(guī)定：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、 配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。這一定程度上減輕了家庭購房總的成本，支持居民首套房購買，滿足居民基本的住房需求。但人們的觀望情緒將使購房行為減少。 10 總體看，新政策對需求影響較大，首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購房門檻，也增加了改善性購房成本，暫停三套以上房貸更抑制了投資和投機(jī)購房行為，市場觀望情緒會漸濃，需求將會比前期明顯減少。量化分析等到后續(xù)市場數(shù)據(jù)出來后將可以得出。 調(diào)控政 策對供給的影響 中短期內(nèi)市場供給量將會增加，保障性住房供應(yīng)也將增加。 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，對規(guī)范土地使用做出了明確規(guī)定，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的將禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。同時，嚴(yán)格查處囤地炒地閑置土地行為。如果政策執(zhí)行得力，這將大大減少房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地以及閑置土地事件，加快房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)，增加商品房市場的供應(yīng)量。 新政策規(guī)定：對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。 這將防止房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售行為，一定程度上增加市場的供應(yīng)量。 新政策規(guī)定：共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，在房價高的地區(qū)，增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量，這將大大加快與提高保障性住房的供應(yīng)。對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的稅收優(yōu)惠政策也將極大地加快與提高公租房的供給。 中長期，中低價位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性住房有望較大幅度增加 11 新政策規(guī)定：繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。政策明顯傾向于中低價位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性安居工程項(xiàng)目。中長期內(nèi)中低價位、中小套型商品住房以及保障性住房將會大幅度增加。 從供給和需求來看，新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價上漲的壓力將會極大地減輕，房價調(diào)整將不可避免。 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 房地產(chǎn)企業(yè)行為將受到進(jìn)一步規(guī)范，有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)將面臨經(jīng)營困境。 新政策嚴(yán)格土地競買人資格審查；加強(qiáng)對住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管；加大違法違規(guī)行為清理查處力度；因企業(yè)原因造成 土地閑置一年以上的將禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動；對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。這些條款的出臺將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加規(guī)范操作，有嚴(yán)重違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將得不到土地和貸款，面臨著經(jīng)營困境。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)拿地將趨謹(jǐn)慎，實(shí)力雄厚的大企業(yè)將在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場占有率將會大大增加 在新政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆閷蟠蠼档停瑢?shí)力雄厚并操做規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將在房地產(chǎn)市場調(diào)控的 風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場份額將會擴(kuò)大，在新一輪市場角逐中勝出，并處于不敗之地。 對銀行的影響 新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，造成銀行業(yè)績下降 12 購房門檻提高，將會減少商品房的需求量，直接導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)減少，造成銀行業(yè)績下降。 房地產(chǎn)貸款余額占比提高，銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險更容易受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響 隨著居民購房需求的提高和消費(fèi)觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長，其占各項(xiàng)貸款余額比例也不斷提高。房地產(chǎn)貸款的增加使得銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險更容易受房地產(chǎn)市場形勢變化的影響。 四、結(jié)語 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，滿足民眾基本住房需 求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康