【正文】 南京瞻園銘樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。 南京地處我國(guó)東西水運(yùn)大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門(mén)戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍?bào)?，石城虎踞”之說(shuō)。萬(wàn)里長(zhǎng)江自西向南滾滾而來(lái)，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而景色秀美。1. 1 城市性質(zhì) 南京是著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市。 南京為我國(guó)六大古都之一，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 南京是江蘇省省會(huì)，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級(jí)管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心。 南京作為長(zhǎng)江流域四大中心城市和長(zhǎng)江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。1. 2 城市規(guī)模 人口規(guī)模8 全市總?cè)丝?010年為680萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按1000萬(wàn)人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按870萬(wàn)左右預(yù)留。9 都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?010年為530萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按800萬(wàn)左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按740萬(wàn)左右預(yù)留。10 主城人口2010年控制在300萬(wàn)以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬(wàn)以內(nèi)。 用地規(guī)模 主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2010年為81平方米， 遠(yuǎn)景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個(gè)片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性片區(qū)。 西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。1. 4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 依據(jù)南京市“十五”計(jì)劃綱要，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過(guò)“十五”和更長(zhǎng)的一點(diǎn)時(shí)間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國(guó)際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2010年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(8) 以“富民強(qiáng)市，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實(shí)力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)行列。人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。(9) 進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國(guó)重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國(guó)際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。(10) 以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐，以建設(shè)國(guó)際化大都市的長(zhǎng)遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達(dá)城市行列。1. 5 城市發(fā)展目標(biāo) 未來(lái)南京城市發(fā)展目標(biāo)是： （一）充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市——長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市——國(guó)際影響較大的歷史文化名城（三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市1. 6 城市環(huán)境景觀特色 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長(zhǎng)期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。 （一）山與水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤(pán)”之勢(shì)，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長(zhǎng)江，鐘山的宏偉氣勢(shì)中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。 （二）城與林 都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強(qiáng)化城林的空間特色。 （三）路與樹(shù) 由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹(shù)種系以落葉樹(shù)為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見(jiàn)長(zhǎng)，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。第二章 南京總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)以地理位置來(lái)劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述 城北板塊簡(jiǎn)介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門(mén)以南部分，西面、北面均被長(zhǎng)江環(huán)繞。整個(gè)區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬(wàn)，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 城北下關(guān)區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車(chē)站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個(gè)街道，以中山北路為主干道，四通八達(dá)，是一個(gè)生活機(jī)能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。整個(gè)城北轄區(qū)內(nèi)有南京長(zhǎng)江大橋、鐵路南京東站西站、南京長(zhǎng)途汽車(chē)站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東西的建寧路—龍?bào)绰愤B接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過(guò)南京長(zhǎng)江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點(diǎn)小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點(diǎn)中學(xué)第十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。而南京大學(xué)第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長(zhǎng)江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體健康帶來(lái)了保障。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見(jiàn)，金潤(rùn)發(fā)、好又多、家樂(lè)福、時(shí)代超市、易初蓮花、新一佳等國(guó)內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。境內(nèi)有著著名獅子山風(fēng)景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀(jì)念碑、幕燕風(fēng)景區(qū)，紅山森林動(dòng)物園，景色優(yōu)美，富有生趣。 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，樓盤(pán)多集中在下關(guān)區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關(guān)碼頭，該地區(qū)公共交通設(shè)施極為方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多條公交線直通鬧市。同時(shí)，一些較大型的批發(fā)市場(chǎng)，如果菜批發(fā)商場(chǎng)，茶葉批發(fā)市場(chǎng)等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤(pán)其售價(jià)已超過(guò)6000元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對(duì)不便。不過(guò)，這種情況有望得到改善，地鐵1號(hào)線直達(dá)邁皋橋。其附近的樓盤(pán)也具有一定的升值潛力。 一條鐵路線、一個(gè)城門(mén)洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點(diǎn)板塊絕然不同。目前城北板塊的樓盤(pán)售價(jià)相對(duì)處于較低水平，每平方米約4500元，但其中也不乏售價(jià)沖高者價(jià)格超過(guò)了6000元/ m2。目前城北的購(gòu)房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。城北板塊中南區(qū)的樓盤(pán)多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對(duì)解決第一居住問(wèn)題的購(gòu)房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴(kuò)大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿?，獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場(chǎng)的重塑對(duì)樓盤(pán)的環(huán)境影響巨大。 城北板塊區(qū)域市場(chǎng)分析 城北房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個(gè)片區(qū)。28 下關(guān)片區(qū) 下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長(zhǎng)江黃水道，東倚明代古城墻，具有長(zhǎng)江南京段最為開(kāi)闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城主城區(qū)之一，瀕臨12公里長(zhǎng)江黃金水道，素有金陵北大門(mén)之稱。，人口37萬(wàn)，轄區(qū)6個(gè)街道辦事處、一個(gè)社區(qū)居委會(huì)、一個(gè)村民委員會(huì)。，%；，%；，%；，是一個(gè)南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門(mén)立交橋近3公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車(chē)、五金、化工、家具、裝飾等15個(gè)初具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)特色獨(dú)具的南京“第三商圈”在這里迅速崛起。同時(shí)“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬(wàn)人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當(dāng)。區(qū)別于新街口的大商場(chǎng)和中高檔商務(wù)區(qū)、湖南路的小型精品店，“第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型市場(chǎng)特色，同時(shí)也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。 在經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展起來(lái)的形式之下，下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日日更新也是必然之勢(shì)。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量是整個(gè)城北區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)量最大的一個(gè)片區(qū)，從2000年以來(lái)，很多樓盤(pán)象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂(lè)福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源太古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越熱鬧起來(lái)。而世貿(mào)集團(tuán)傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關(guān)地區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域！29 紅山片區(qū) 紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里，常駐人口15萬(wàn)左右。 隨著城北經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域中占有一席之地。這些舉動(dòng)都是人們有目共睹的，一是成立招商服務(wù)中心。二是密切與省、市各涉外部門(mén)的聯(lián)系。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。四是在市以上涉外對(duì)口部門(mén)高薪聘請(qǐng)有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力向著一個(gè)前所未有的前景發(fā)展下去。 經(jīng)濟(jì)上去了，人們的衣食住行也理所當(dāng)然的也上了一個(gè)新的臺(tái)階。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟著紅火起來(lái)，房?jī)r(jià)跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了5000元/ m2。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽(yáng)光嘉園、陽(yáng)光雅居、燕語(yǔ)華庭等數(shù)不勝數(shù)，標(biāo)志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新紀(jì)元。 城北優(yōu)劣勢(shì)分析30 優(yōu)勢(shì)分析 根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)，城北目前的房?jī)r(jià)已上升到了5000元/ m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)是不可分割的。隨著南京建設(shè)城北的大舉動(dòng)措施下，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將跟上一個(gè)新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個(gè)“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)有可能再上一個(gè)臺(tái)階。未來(lái)城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個(gè)區(qū)域，使得越來(lái)越多的人走向城北。 城北目前的物價(jià)比其他區(qū)域較為便宜，而且購(gòu)物也極其方便。有家樂(lè)福、易初蓮花、時(shí)代、好又多、金潤(rùn)發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場(chǎng)，南京商廈大型購(gòu)物商場(chǎng)以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。 城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。有長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站、南京火車(chē)站、還有中山碼頭。公交線路也四通八達(dá)，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交車(chē)連接各個(gè)要道。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。美麗的長(zhǎng)江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景區(qū)、渡江紀(jì)念碑、紅山森林動(dòng)物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來(lái)。而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生活提供了無(wú)限的方便。31 劣勢(shì)分析 雖然城北現(xiàn)在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展起來(lái)了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。近年引進(jìn)了家樂(lè)福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購(gòu)物環(huán)境有所改善。 城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域，學(xué)區(qū)不好，只有第十二中學(xué)是較知名的學(xué)校。文化底蘊(yùn)不足，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導(dǎo)致他們的口碑不好。 城北目前的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。 南京火車(chē)站以及較多的沿江碼頭、長(zhǎng)途汽車(chē)站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)的集中于此，外來(lái)人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來(lái)一定的難度，而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。 城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂(lè)等場(chǎng)所和設(shè)施也不多，實(shí)力強(qiáng)大的公司很少在此駐扎。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來(lái)南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。而我們要抓住的是兩個(gè)重點(diǎn)的方面，一是加快中心地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。由此看來(lái)城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無(wú)可限量的。 從經(jīng)濟(jì)角度看打造第三商圈的意義。建設(shè)建寧路市場(chǎng)一條街，著力打造中央門(mén)建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場(chǎng)信息建設(shè)的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場(chǎng)群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)互動(dòng)，營(yíng)造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展新動(dòng)力；有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)提供有力支持。 從自然環(huán)境看建設(shè)最佳居住區(qū)的意義。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨(dú)天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水