【正文】 開發(fā)費(fèi)用匯總表 表 9序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù)金額（萬(wàn)元）1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本的 4% 2 銷售費(fèi)用 ++ 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入的 2% 銷售代理費(fèi) 銷售收入的 % 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入的 % 3 貸款利息 4 合計(jì) 投資成本費(fèi)用估算匯總表多層建筑面積為：10800㎡高層建筑面積=38617110800=375371㎡ 投資成本費(fèi)用估算匯總表 表 10得 房 成 本 （元/㎡）成 本 項(xiàng) 目總 額（萬(wàn)元）多層（㎡） 高層（㎡）(一)土地成本 120220 111111 (二)建安工程費(fèi) 124121 (三)前期工程費(fèi) (四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) (五)公建配套費(fèi) 11430 32 (六)不可預(yù)見費(fèi) (七)開發(fā)期間稅費(fèi) (八)開發(fā)費(fèi)用 (九)投資總額合計(jì) 資金籌措與投入計(jì)劃 自有資金 30% 建設(shè)投資即為開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用（不含利息） 貨款 30% 預(yù)售 40%投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 表 11建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期序 號(hào)項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 71投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 2資金籌措 自有資金 借款(含利息) 33 銷售收入再投入 本年利息=（年初本利累加+當(dāng)年借款∕2）*利率 利率：% 貸款還本付息估算表 單位:萬(wàn)元 表 12建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 71年初借款累計(jì) 　 　 2本年借款95385.33 　 　 　3本年應(yīng)計(jì)利息30584.48 4本年底本息償還125969.81 　 　 　 5年末借款累計(jì) 　 　6歸還借款本息來(lái)源 　 　 　 　 項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算（一）銷售單價(jià)的確定（二）銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測(cè)表 表 13分 類可銷售面積（㎡）建議銷售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）第一期 第一批 245 15000 57006第二批 247 15500 第二期 第一批 296 16000 第二批 216 16500 第三期 第一批 214 17000 高 層 住 宅第二批 296 17500 34 第四期 第一批 294 18000 第二批 296 17500 車 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元/個(gè)） 14400合 計(jì) — — （三）銷售收入分期比例的測(cè)算（注：下表中， B1－B5 表示一到五期高層；C－ 車位）銷售總收入分期按比例測(cè)算表 表 14銷售計(jì)劃 年分度銷售金額(萬(wàn)元)年份銷售比例銷售面積（㎡） 3 4 5 6 750％B13800457006 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 50％B15320 　82468.68 　 　 　 　 　 　 　 　50％B25510 　 　8816 　 　 　 　 　 　 　4 50％B22660 　 　 　4389 　 　 　 　 　 　50％B32660 　 　 　 　4455 　 　 　 　 　5 50％B331670 　 　 　 　 　5475 　 　 　 　50％B43673 　 　 　 　 　 　6429 　 　 　6 50％B42755 　 　 　 　 　 　4959 　 　50％B53673 　 　 　 　 　 　6474 　7 50％B52755 　 　 　 　 　 　 　 　4821合計(jì) 100% 　 各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單位：萬(wàn)元 表 15 35 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目合計(jì)3 4 5 6 7高層住宅 車位 14400 2880 2880 2880 2880 2880合計(jì) （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 單位：萬(wàn)元 表 16建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 71銷售收入61211423 13494 10219 1167 1158 2 開發(fā)成本2804673 4673 4673 4673 4673 4673 　3 開發(fā)費(fèi)用6811135 1135 1135 1135 1135 1135 　4銷售稅金及附加3755 　 　868 823 623 712 728 營(yíng)業(yè)稅3060 　 　612 612 612 612 612 教育專項(xiàng)基金 　 　 36 教育費(fèi)附加6 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅214 　 　 印花稅及交易管理費(fèi)306 　 　178 133 5 利潤(rùn)總額2260 　 　7558 6862 3787 5155 1085 6 所得稅5650 1452 1452 1889 1715 946 1288 2714 7 稅后利潤(rùn)1695 4356 4356 5668 5146 2840 3866 8142 注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）成本利潤(rùn)率 稅前成本利潤(rùn)率＝稅前利潤(rùn)/投資總額＝＝%稅前成本利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)/投資總額＝＝%（二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資） 單位：萬(wàn)元 表 17建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期序號(hào)項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 71現(xiàn)金流入612107.91 0 0 8 2 2 115846.89 銷售收入612107.91 0 0 8 2 2 115846.89 其它收入 0 　 　 　 　 　 　 　2現(xiàn)金流出442593.92 39846.53 40640.37 38329.39 建設(shè)投資348535.58 54368.85 55162.69 5 銷售稅金及附37553.68 　 　 6 37 加所得稅 56504.66 14522.32 14522.32 27141.28 3凈現(xiàn)金流量169513.99 39846.53 40640.37 77517.50 4折現(xiàn)現(xiàn)金流量100635.31 37014.89 35069.50 46270.21 （三）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（自有投資） 單位：萬(wàn)元 表 18序號(hào)項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期　 　 　 1 2 3 4 5 6 71現(xiàn)金流入612107.91 0 0 142354.68 134943.90 102197.12 2 9 銷售收入612107.91 0 0 142354.68 134943.90 102197.12 2 9 其它收入 0 　 　 　 　 　 　 　2現(xiàn)金流出442593.92 15477.68 15477.68 62964.41 65387.34 60702.48 9 自有資金95385.33 30000 3000035385.33 　 　 　 　 38 預(yù)售收入再投入127180.44 　 　 　 20220 25000 銷售稅金及附加37553.68 　 　4 8 2 所得稅56504.66 14522.32 14522.32 18895.45 17155.76 6 貸款本息償還125969.81 　 　 　 20220 20220 31000 3 凈現(xiàn)金流量169513.99 15477.68 15477.68 79390.27 69556.56 41494.64 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量123929.34 14377.78 13356.05 63639.27 51794.30 28702.64 (四)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 22 及表 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：% 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：% 本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。 七、結(jié)論本項(xiàng)目從最初的土地分析到規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的總體規(guī)劃，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，得到其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤(rùn)率，分析到這個(gè)項(xiàng)目是高利潤(rùn)的項(xiàng)目，具有實(shí)施可行性。但是，這畢竟是項(xiàng)目的規(guī)劃階段，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、投資周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，所以在實(shí)施的前期也要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，在實(shí)施的過(guò)程中要精確有效的運(yùn)用各筆資金，包括自有資金、銀行貸款和預(yù)售款的再投入。我們?cè)谶M(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的時(shí)候，要清楚的了解各筆資金的流向和相互之間的關(guān)系，那樣才準(zhǔn)確的計(jì)算，從而才能得到精確的數(shù)據(jù)，進(jìn)而判斷項(xiàng)目實(shí)施是否具有的可行性。如果計(jì)算錯(cuò) 39 誤的話，可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目損失慘重。因此，房地產(chǎn)策劃中，項(xiàng)目策劃是基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是整個(gè)項(xiàng)目的核心。參考文獻(xiàn)[1]劉洪玉 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 北京 中國(guó)建筑出版社 2022[2]彭俊 劉衛(wèi)東 房地產(chǎn)投資分析 上海 同濟(jì)大學(xué)出版社 20