【正文】 括室內(nèi)恒溫泳池） 、酒店自營康體中心約 500 平米（主要為四星級酒店配套需要） ；成為當(dāng)?shù)刈罹邫n次、規(guī)模和特色的康體場所和消費新熱點?？刁w區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃要求見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告” 。 酒店商業(yè)服務(wù)功能定位策劃本項目酒店位置距離傳統(tǒng)商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，不適宜規(guī)劃規(guī)模化的高檔商業(yè)區(qū)域，且臨近的藍(lán)海國際大酒店高檔商業(yè)體量不小、競爭較激烈，且其目前經(jīng)營情況不太理想。從酒店日常經(jīng)營需要，結(jié)合四星級評星要求，酒店需要規(guī)劃一個小面積的小賣店兼禮品店(KIOSK) 。如考慮未來五星級升級空間需要，需適當(dāng)預(yù)留面積未來規(guī)劃書店、鮮花店等。 酒店會議服務(wù)功能定位策劃會議活動通常能為酒店帶來可觀的客房、餐飲、會議室、康體娛樂等綜合消費；本項目酒店客源市場定位中，會議客源預(yù)計占到 10%的比例。作為會議接待的必要設(shè)施，會議場地成為我們規(guī)劃的側(cè)重點。結(jié)合四星級評星要求（并預(yù)留未來五星級升級空間）以及當(dāng)?shù)夭惋嬔鐣Υ笮脱鐣d的旺盛需求，我們規(guī)劃的會議（宴會）設(shè)施總面積達(dá)到了 2300㎡，其中 1000 平米的無35 / 59柱大型多功能廳可以靈活分割為 2 個 500 平米的中型多功能廳更是領(lǐng)先同業(yè)（僅次于藍(lán)海國際） 。詳細(xì)功能面積規(guī)劃主要如下表：會議區(qū) 2, 多功能廳(680 人可分割式，人均 ㎡） 1, 多功能廳前廳 % 中型會議室（100 人的 2 個，人均 ㎡） 小會議室（50 人左右的 4 個，人均 ㎡） 貴賓接待室（30 人 1 個，人均 2㎡） 會議區(qū)交通面積 會議室總面積的 20% 會議家具庫房 會議室總面積的 10% 輔助（燈光音響控制室、衛(wèi)生間、衣帽間、公用電話） 會議室總面積的 10% 會議/宴會功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段 “設(shè)計指導(dǎo)報告” 。 酒店其它服務(wù)功能定位策劃酒店其它服務(wù)功能按照四星級評星要求（預(yù)留未來五星級升級空間）及酒店日常經(jīng)營管理和服務(wù)需要規(guī)劃，主要包括：大堂、大堂休息區(qū)、商務(wù)中心、電話總機(jī)、洗衣房、車隊、停車場等等。其它服務(wù)設(shè)施功能面積詳細(xì)規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告” 。 酒店總體規(guī)劃面積指標(biāo)總建筑面積 35, 其中：地下建筑面積 6, 地上建筑面積 29, 詳細(xì)功能面積表及規(guī)劃見第二階段“設(shè)計指導(dǎo)報告” 。36 / 5937 / 59第六章 酒店經(jīng)營模式定位分析及經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營模式定位分析 本項目經(jīng)營模式定位分析根據(jù)東營酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理。主要定位依據(jù)分析如下：1） 東營境外客源很少，委托國際品牌管理公司在集團(tuán)統(tǒng)一銷售、特別是全球銷售上基本沒有利用其優(yōu)勢，性價比不高；因而可以排除此可能性；2） 業(yè)主為首次進(jìn)入酒店投資行業(yè)，沒有行業(yè)人才儲備，短期內(nèi)不具備自主經(jīng)營管理的能力，需要采取委托經(jīng)營管理的模式，因而可以排除第三、四種經(jīng)營管理模式的可能性；3） 采取第二種“委托國內(nèi)知名酒店管理公司管理”是最為適宜的模式，主要優(yōu)勢體現(xiàn)在：a) 國內(nèi)幾家主流酒店管理集團(tuán)發(fā)展時間較長，已經(jīng)形成了一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式；b) 熟悉國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌黾敖?jīng)營政策；c) 對本地餐飲及康體娛樂等經(jīng)營項目比較熟悉與擅長；d) 管理費用成本相對較低；e) 當(dāng)?shù)氐乃{(lán)海集團(tuán)系列酒店已形成相當(dāng)?shù)钠放坪图盒?yīng)，在當(dāng)?shù)貎叭挥兄灾鞯匚?，本項目酒店為了在未來的市場競爭中占?jù)有利位置，必須選擇有實力和品牌影響力的國內(nèi)酒店管理公司。38 / 59 酒店管理公司引進(jìn)策略 酒店經(jīng)營合作伙伴引進(jìn)策略39 / 59第七章 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略策劃 酒店優(yōu)劣勢（SWOT）分析優(yōu)勢 (Strengths) 劣勢（Weaknesses）1. 位于新區(qū)行政辦公區(qū)域，交通通達(dá)性好，能見度較高；2. 景觀優(yōu)勢：沿路河渠聯(lián)通城市兩端郊野濕地公園是未來酒店景觀房首選；3. 項目地規(guī)劃的公務(wù)員住宅小區(qū)、政府辦公樓、會展中心可增加項目酒店的消費人群，增進(jìn)消費；4. 項目定位四星級標(biāo)準(zhǔn)時尚酒店，產(chǎn)品類型、檔次、規(guī)模遙遙領(lǐng)先當(dāng)?shù)啬壳暗木频晷袠I(yè)檔次水平，具有產(chǎn)品的超前性及創(chuàng)新性優(yōu)勢；5. 項目定位規(guī)劃預(yù)留未來五星級升級空間，未來具有發(fā)展靈活性和長期競爭力優(yōu)勢；且可減少一次性投資和經(jīng)營壓力；6. 酒店規(guī)劃大空間時尚客房，其它康體娛樂綜合配套強(qiáng)，特色鮮明，項目整體綜合競爭力居行業(yè)領(lǐng)先地位；7. 酒店為政府支持的形象工程，未來可以得到政府消費的大力支持；8. 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌鲂蜗蠛?，可以為酒店未來?jīng)營打下良好基礎(chǔ)；9. 項目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品的先進(jìn)性和合理性；10. 項目按照最新時尚酒店設(shè)計，產(chǎn)品具有不可替代性和長期的競爭優(yōu)勢。1. 客房消費市場總量偏小，消費水平不高限制了酒店未來的住房率和平均房價水平；2. 餐飲板塊直接受到項目地對面的藍(lán)海國際大飯店成熟的餐飲品牌沖擊，給本項目的前期餐飲經(jīng)營帶來一定壓力；3. 項目地不在市中心，市場需求臨近度較低，目前公交線路少；4. 由于土地面積的限制，地面停車場車位比較緊張。機(jī)會(Opportunities) 威脅(Threats)1. 建設(shè)山東加工制造業(yè)基地，內(nèi)聯(lián)半島城市群，外接?xùn)|北和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈利好因素有利刺激經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；2. 目前市場已有的星級酒店產(chǎn)品陳舊、缺乏吸引力，本項目以時尚新穎產(chǎn)品入市，市場準(zhǔn)入機(jī)會大；1. 雖然目前沒有其它時尚酒店在規(guī)劃，但是不能排未來待建酒店模仿本項目的產(chǎn)品，如是，則會加劇市場和價格競爭；2. 如果項目地對面的藍(lán)海國際大飯店在本項目落成時采取削價競爭將對本酒店的正常經(jīng)營造成嚴(yán)重威脅。40 / 593. 政府下決心加強(qiáng)東營旅游發(fā)展和建設(shè)，為酒店也提供了一個好的發(fā)展前景。 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢（SWOT）分析根據(jù)假日半島的專業(yè)知識和經(jīng)驗，確定了如下界定本項目競爭對手的關(guān)鍵因素：1) 地理位置2) 定價和實際平均房價3) 市場定位4) 客源檔次及構(gòu)成5) 酒店品牌6) 服務(wù)品質(zhì)7) 硬件設(shè)施和裝修質(zhì)量8) 餐飲和會議設(shè)施品質(zhì)9) 酒店職業(yè)經(jīng)理人對于市場和競爭對手的評價基于上述標(biāo)準(zhǔn)，假日半島認(rèn)為：本項目定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)時尚酒店（預(yù)留未來升級五星級空間） ，與西城和東城的高檔酒店直接競爭有限，主要競爭對手為本項目對面的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店――藍(lán)海國際大飯店、藍(lán)海新悅大酒店、東勝海天酒店。藍(lán)海國際大飯店和新悅大酒店屬于藍(lán)海集團(tuán)，而藍(lán)海集團(tuán)本身的餐飲能力強(qiáng)大，對本項目的餐飲板塊威脅最大，東勝海天由于距離本項目有一定的距離，對本項目的直接威脅構(gòu)成較小。主要競爭對手優(yōu)劣勢對比分析表41 / 59項目 東勝海天 藍(lán)海國際大飯店 新悅大酒店地處城市商業(yè)中心，是商務(wù)客源的首選地點。酒店外型特征明顯，園林式建筑特色鮮明，東營唯一的采光游泳池。東營酒店唯一帶有旋轉(zhuǎn)餐廳，客人可以在此用餐、觀光。油田關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)勢，往來油田商務(wù)公干的客戶幾乎把東勝作為首選的商務(wù)活動交流場地。投資商是以餐飲、酒店經(jīng)營為主業(yè)的集團(tuán)，擁有自己的酒店職業(yè)學(xué)校，管理資源充裕；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。和藍(lán)海國際大飯店同屬于藍(lán)海集團(tuán)管理，員工技術(shù)力量強(qiáng)大，服務(wù)一流；當(dāng)?shù)厥袌稣J(rèn)知度較高。魯北地區(qū)第一家五星級酒店的金字招牌優(yōu)勢，有一定政府客源優(yōu)勢。酒店嚴(yán)格按照五級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，設(shè)立獨立的會議樓，其中大宴會廳 1260 平方米，是東營目前最大的會議室，能同時開 85 圍筵席。獨立娛樂樓門廳設(shè)置，同時住店客人亦可通過大堂通道進(jìn)入，方便店內(nèi)外客源。餐飲設(shè)立獨立門廳方便社會客源和住店客源，西餐在東營的美譽度最高。獨立的 SPA 水療康體大樓，引進(jìn)韓國Vicente body position analyzer 健康測量儀，特別設(shè)有女子 SPA 房。零點海鮮大廳開有獨立門廳，餐飲客源可以不用從酒店大堂通過進(jìn)入，方便社會用餐客源。客房提供東營獨有的直飲水系統(tǒng)、部分套房還配置高檔 CD 影響設(shè)備。中餐包廂全部帶有洗手間，面積普遍大，非常適合商務(wù)宴請。同時餐飲包房的裝修檔次都比較高、主要家具以中式仿古款式為主，餐飲服務(wù)細(xì)膩，零點大廳特別擺放了兩張嬰兒搖籃來方便特殊客人，點餐使用 PDA 無線點餐系統(tǒng)。酒店地理位置優(yōu)越，處在東營最繁華的濟(jì)南路，周邊由兩大購物中心環(huán)抱（銀座購物中心，振華商場） ，酒店消費人流充沛，是商務(wù)公干客源滿意地點。東營第一把金鑰匙，停車位最多（東營酒店業(yè)中排第一） 。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在整個東營有口皆碑。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能比較專業(yè)，部分員工能熟練使用英語優(yōu)勢開業(yè)期間青島海天酒店管理集團(tuán)留下成熟模式和享受海天品牌無形資產(chǎn)。完善的培訓(xùn)體系，所有員工都要經(jīng)過嚴(yán)格的入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和相應(yīng)的崗位培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后才能上崗。酒店大堂門前設(shè)置的臺階太高，無形中提高了準(zhǔn)入門檻。不在市中心，交通不變，公交線路少。 酒店是寫字樓改擴(kuò)建，存在先天硬傷，所以餐飲規(guī)劃不是很規(guī)范，酒店夜總會與客梯同時使用，對整個五星級酒店的氛圍有所影響。大堂公共區(qū)域、西餐區(qū)域藝術(shù)品裝飾比較雜亂，沒有很好規(guī)劃，時而中式裝飾、時而歐式裝飾、時而非洲藝術(shù)雕刻。酒店多功能廳立柱多，對一些大的筵席擺放造成敗筆。酒店客房裝飾中規(guī)中矩，沒有亮點。KTV 設(shè)置在 SPA 按摩區(qū)域，犯了動靜區(qū)域分開的大忌。酒店客房裝飾陳舊，客房面積小，洗手間面積狹小，沒有獨立淋浴間。劣勢酒店沒有規(guī)劃游泳池，對高檔商務(wù)客源是一種遺憾。酒店公共區(qū)域、會議區(qū)域沒有設(shè)置無線上網(wǎng)功能，對會議客源而言有點不便 。大堂比較小，家具擺放略顯局促，沒有高級酒店氛圍。備注 東營賓館屬于政府事業(yè)單位，各項營業(yè)必須先考慮政府需求，故不做詳細(xì)分析比較。42 / 59 酒店競爭戰(zhàn)略策劃 酒店整體競爭戰(zhàn)略本項目完成建設(shè)后，按照項目規(guī)劃方案，酒店采取時尚特色酒店定位，具有產(chǎn)品稀缺性和創(chuàng)新性；客房在面積、風(fēng)格和空間布局上也處于領(lǐng)先地位；如果聘請國內(nèi)知名酒店管理公司管理，有利于占領(lǐng)市場制高點；根據(jù)東營目前及未來幾年高端客源總量較少、房價水平較低、四星/五星房價差距不大等市場特征，采取一次性投資按照四星級標(biāo)準(zhǔn)，以減少投資和經(jīng)營壓力；同時，在功能設(shè)施和空間布局上按照五星級要求，預(yù)留了產(chǎn)品未來的升級空間，以保證產(chǎn)品長期的市場競爭力。與此同時，利用項目地市政廣場以及豐富的水景園林景觀環(huán)境資源優(yōu)勢，打造主題風(fēng)格酒店，提升項目的知名度和影響力，最大限度提高客房利用率和住房率。利用以上客房差異化和時尚主題酒店優(yōu)勢，加上科學(xué)的管理和營銷策略，相信本項目建成營運后能憑借項目的綜合競爭力優(yōu)勢占據(jù)市場的領(lǐng)先地位。由于當(dāng)?shù)厥袌龇績r水平的限制，項目四星級標(biāo)準(zhǔn)客房開業(yè)頭年預(yù)期能實現(xiàn)的房價水平在￥350 元左右，是一個中等偏低的水平，因而必須在經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)始終貫徹“開源節(jié)流”的大原則，以保證合理的經(jīng)營和投資利潤。 酒店餐飲競爭戰(zhàn)略1） 海鮮燕鮑翅餐廳定位高端路線，具備檔次和規(guī)模優(yōu)勢，并可根據(jù)實際需要，引入國內(nèi)知名海鮮燕鮑翅品牌合作經(jīng)營；2） 風(fēng)味地餐廳和西餐廳則瞄準(zhǔn)主流的中檔消費市場，檔次和價位做適當(dāng)調(diào)低，以迎合廣大市民的消費喜好和消費能力；其中風(fēng)味餐廳規(guī)劃本地深受歡迎的“魯、川、湘”組合菜式，以最大限度滿足消費大眾的喜好；43 / 593） 餐飲門廳和交通流線設(shè)計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；4） 酒店餐廳包廂和大會議廳、多功能廳等餐飲設(shè)施在裝修設(shè)計、裝修材料方面均站在行業(yè)最前沿，并承襲酒店整體的時尚特色風(fēng)格和主題；5） 由于檔次、規(guī)模、功能等優(yōu)勢，只要出品控制好，經(jīng)營理念和經(jīng)營手法保持靈活，本項目餐飲經(jīng)營有能力在未來的市場競爭中占據(jù)有利位置。 酒店娛樂競爭戰(zhàn)略酒店娛樂的設(shè)計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以規(guī)模大、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢分享本地高端娛樂市場，既要考慮規(guī)劃本地市場流行的娛樂項目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時尚潮流的娛樂方式，引領(lǐng)娛樂新消費；可與酒店其它經(jīng)營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。娛樂項目門廳和交通流線設(shè)計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；夜總會的豪華包廂區(qū)突出產(chǎn)品的高檔和尊貴；普通包廂及大廳則可降低門檻，滿足不同層次的大眾化消費；形成差異化產(chǎn)品和靈活的價格競爭優(yōu)勢。根據(jù)業(yè)主自身情況，可靈活考慮娛樂項目整體外包或者合作經(jīng)營，以減少一次性投資，降低投資和經(jīng)營風(fēng)險。 酒店康體競爭戰(zhàn)略酒店健康中心的設(shè)計理念，在本地具有超前性和獨特性；建成后將以理念新、檔次高、可選項目豐富多樣和集中消費等優(yōu)勢占據(jù)本地高端康體市場并取得領(lǐng)先優(yōu)勢；既要考慮規(guī)劃本地市場流行的康體項目，又要充分考慮引進(jìn)南方沿海城市時尚潮流的康樂方式，引領(lǐng)康樂新消費；可與酒店其它經(jīng)營項目互動經(jīng)營，產(chǎn)生集群效應(yīng)。本項目規(guī)劃的熱帶雨林水娛 SPA 在整個中衛(wèi)地區(qū)均具有超前性和領(lǐng)先性，44 / 59結(jié)合廣東等地康體行業(yè)經(jīng)驗，本項目康體中心完全能夠?qū)⒖驮翠N售市場擴(kuò)大到整個中衛(wèi)地區(qū)；因而項目在開業(yè)前和開業(yè)初要加強(qiáng)廣告宣傳，擴(kuò)大市場影響力和知名度。康體項目門廳和交通流線設(shè)計要注重可視性和臨街性，以最大限度吸引和滿足社會化經(jīng)營要求；同時，水娛 SPA 不同檔次和服務(wù)功能區(qū)劃分，