懷集商業(yè)市場調(diào)查情況-資料下載頁
2025-05-13 23:55本頁面
【正文】 他們購置的物業(yè)基本上都是用做投資，有些甚至購買了之后丟空。l 為小孩讀書而購房者——這部分主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士，他們主要為了孩子在縣城可以受到更好的教育，因此在縣城購買房。l 改善生活者|——有很大一部分在外地工作的人士，賺了錢回來置業(yè)，改善自身的生活環(huán)境。l 外地經(jīng)商者——這部分是在懷集經(jīng)商的人士，他們在懷鏡經(jīng)商而購置物業(yè)，這部分人士相比之下?lián)碛邢喈?dāng)?shù)馁徺I能力。2. 懷集人的住房消費總結(jié)l 普遍的居住面積都在110140平方（實用面積）之間，主流戶型是120平方（實用面積）的三房帶套間。l 普遍對一些錯層、躍式的建筑并不感興趣。l 多次置業(yè)的和首次置業(yè)的比例在50：50十、 市場調(diào)查初步結(jié)論：1. 懷集總體經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展均處于發(fā)展階段，工業(yè)屬性較為簿弱，長遠來說缺乏強勁經(jīng)濟支撐；2. 由于人口密集及外出勞工者多，房地產(chǎn)開發(fā)及競爭者相對較少，短期內(nèi)需強勁；3. 當(dāng)?shù)貏趧尤丝诿芗?、勞動力及建安成本較低，利潤相對較可觀；4. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)兩大競爭對手，騰業(yè)地產(chǎn)將資源投放于廣西英德、廣寧等地抗張，資金壓力較大，兩年之內(nèi)不會再于本地開發(fā)項目；富威堡由于“舊城區(qū)政府安置問題”未與政府達成共識，短期內(nèi)不會再取地；因而對于我司開發(fā)本項目有利。5. 由于地價成本低，且項目具有一定資源優(yōu)勢，建議先作土地儲備，靜觀一年再作投入開發(fā)。十一、 項目概況及分析1. 土地用途性質(zhì)商業(yè)住宅用地2. 項目地塊位置項目位于綏江以南，北臨綏江、南臨塔山森林公園，西至懷城大道南，東至文昌大橋，行政隸屬于中心組團新城區(qū)。3. 項目在懷集心目中的看法懷集消費者本身對該地快并沒有抵觸，但是一般認為河南的土地比河北的土地便宜，相應(yīng)的應(yīng)該是一些價格比較低的住宅。同時任務(wù)本項目地快的風(fēng)水比較好。4. 項目（地塊）SWOT分析（STRENGTH）216。 現(xiàn)成的土地，不用拆遷，避免很多征地的不必要的麻煩。216。 地快面積大，因此整個小區(qū)的規(guī)劃應(yīng)該在當(dāng)?shù)厥亲畲?，最有影響力的?16。 項目前臨綏江，后臨塔山森林公園，有一定的自然資源豐富；216。 項目東側(cè)為文昌塔，兼具人文情懷及風(fēng)水之學(xué)，宜居賣點豐富。216。 周邊教育配套將會成為縣城購房之利好因素。216。 地價相較城西組團房地產(chǎn)項目低，具價格競爭優(yōu)勢。216。 在本地人眼中對本地快還是認可的，認為本地快的風(fēng)水比較好。（WEAKNESS）216。 交通條件差，道路橋梁未完善，基礎(chǔ)建設(shè)投入成本較大；216。 靠山邊有一條過境道路。216。 建設(shè)及規(guī)劃落后于城西組團，可能存在一定區(qū)域抗性；216。 公司在當(dāng)?shù)仄放铺栒倭ο鄬τ邢蕖?16。 本項目啟動要投入大量的資金，對發(fā)展商的資金要求比較高。（SPPORTUNITY）216。 縣政府對投資者及開發(fā)本項目地塊的政策支持，包括開發(fā)稅費優(yōu)惠等；216。 當(dāng)?shù)鼐用駥Φ貕K環(huán)境、人文、景觀等資源的認同；216。 新規(guī)劃的實施將會建成新興優(yōu)美居住區(qū)。216。 未來2年新增的房地產(chǎn)和剩余單位只有1200套，估計在2年內(nèi)可以消化掉，2年后房地產(chǎn)供應(yīng)進入相對的真空期。216。 懷集房地產(chǎn)相對落后，先進的開發(fā)理念將會帶來收到歡迎。（THREAT）216。 金融風(fēng)暴對經(jīng)濟大環(huán)境的影響，將一定程度上影響居民消費，加之全國房地產(chǎn)市場疲弱等因素將導(dǎo)致居發(fā)購買欲望降低，觀望情緒加劇，對項目的銷售速度會有影響。216。 本項目的價格競爭優(yōu)勢可能導(dǎo)致競爭對手的聯(lián)合、擠壓，或會出現(xiàn)惡性競爭的機會。優(yōu)勢劣勢機會威脅由SWOT分析得出結(jié)論，本項目優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，因此本項目可以操作。（具體操作需要再進行投資回報的分析）十二、 對本地塊總結(jié)：本項目是未來懷集規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目，而且是未來2年內(nèi)啟動最為容易的一個地快(不用拆遷等繁瑣的事情要處理)。2年內(nèi)懷集的商品房總量只有1200套，那么，2年后的房地產(chǎn)發(fā)展機遇將會比料理想。懷集消費者對本地快并沒有抵觸的心態(tài)，同時懷集本身沒有任何大規(guī)模的住宅社區(qū)，因此適當(dāng)超前的社區(qū)建設(shè)將會有很大的優(yōu)勢。1. 前期一些問題的綜合考慮但是由于懷集和中山距離比較遠，因此要綜合考慮相應(yīng)的項目管理的費用，這當(dāng)中牽涉到以下幾方面：l 懷集本身沒有高質(zhì)素的人才，人才需要在廣東省招聘，加上常駐懷集，這里的費用比較大。l 公司對本項目的遠程管理能力，由于公司并沒有跨地區(qū)經(jīng)營的經(jīng)驗，因此對公司的管理是一個很大的考驗。l 政府部門的協(xié)調(diào)方面，由于是外來發(fā)展商，因此無可避免會受到地方政府的一些制約，這個因素雖然是隱性的，但是在拿第之前必須綜合評估。l 本項目前期投入的基礎(chǔ)建設(shè)比較大，對于公司的資金要求比較高。l 本地人對外來發(fā)展商的態(tài)度。2. 建議：l 本項目開發(fā)前必須綜合考慮前面所述的因素。l 本項目前期適宜成規(guī)模的開發(fā)，以規(guī)模效應(yīng)入市。l 項目自身必須考慮完善的配套。這些配套可以當(dāng)作是一些主要的賣點。l 本項目在規(guī)劃當(dāng)中應(yīng)該考慮適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體。l 本項目在規(guī)劃中必須要考慮到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)（如橋梁，道路等等）十三、 投資開發(fā)模式（略）尚需要一些詳細的經(jīng)濟指標。營銷部34 / 34
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