【導讀】可行性研究工作的組成...........錯誤!研究的依據(jù)與范圍..............錯誤!投資估算與資金籌措.............錯誤!主要技術經(jīng)濟指標..............錯誤!第二章項目背景及建設必要性........錯誤!項目承辦單位概況..............錯誤!市場現(xiàn)狀及需求................錯誤!第四章項目地址選擇及建設條件......錯誤!第五章建設方案與規(guī)模..............錯誤!第八章環(huán)境保護、消防安全與節(jié)能....錯誤!環(huán)境保護與有關環(huán)保措施.........錯誤!評標委員會的人員組成和資質(zhì)要求錯誤!位于荊州市荊州區(qū)新南門卸甲山遺址，地理位置十分優(yōu)越。項目用地面積約平方米，是發(fā)展旅游文博業(yè)的繁華黃金地帶。但原有部分建筑物。因此，按照荊州市政規(guī)劃的要求，我們將啟動新南門關羽祠對。面的用地，規(guī)劃為迷你三國動漫城，項目含總建設用地面積達到平方米。國動漫文化的城市發(fā)展創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃。德源投資集團通過長達兩年的前期調(diào)研與分析，不但將成為荊州的地標性物業(yè)、核心的人文景觀，更是一個全新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意聚集基地。驅(qū)文化理念、融城墻護城河景觀于一體的兒童文化之都。

　　

【正文】 運營成本會較高 ； O 機會 惠州 宏觀經(jīng)濟 發(fā)展形勢 回穩(wěn)向好 ，經(jīng)濟增長率高 ； 未來幾年片區(qū)大量供應和入住的樓盤，帶來大量高消費力人群 。 復合旅游型項目，可得到更多政府資源的幫助； 項目主題定位新穎，不但吸引本地及粵東游客，更可吸引珠三角及廣東省內(nèi)大量游客，商業(yè)前景看好 ； 南部新城為諸多知名商家看好，急待大型購物中心型商用物業(yè)以進駐 ； 緊盯兒童文化消費市場，市場空間與機遇大，產(chǎn)業(yè)鏈的打造可塑性強； 準確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風險 ； T 威脅： 廣東省內(nèi)其它大型游樂園的陸續(xù)建成或加推，分流項目旅游客戶 ； 南部新城的崛起，將引來其它開發(fā)商投資商 服 物業(yè)， 分流本項目未來運營中消費人流。 項目評價 受 惠于 2020 年省運會，以及市政府對南部新城的重點投入 ， 加上 交通 與環(huán)境 的完善 ，本項目憑借自身優(yōu)越地理位置、 獨特新穎的項目定位、超前意識的規(guī)劃設計 、 一流的組織運營以及 樓宇整體質(zhì)素優(yōu)良等特色，從 旅游 文化、建筑設計、 商業(yè)運營、 文化推廣與傳播、 物業(yè)管理等方面充分考慮 經(jīng)營 與投資 的 需求， 同時預期的 開業(yè)營運 時間上市場無競爭， 在 2020 年 底 2020 年初 投入 市場， 其 招商與 旅游主題運營 前景 非常樂觀。 四、項目定位及項目評估 4． 1 項目定位 主題 旅游產(chǎn)品 定位 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)集中在自然資源的開發(fā)上，大型文化主題人文景觀的旅游項目開發(fā)尚為空白，而兒童文化消費產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)尚無形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)鏈 。 市場存在巨大的潛在需求，項目的旅游文化 經(jīng)營性定位， 以 兒童成長游樂為中心，帶動上下游產(chǎn)業(yè)，集創(chuàng)意、生產(chǎn)、休閑、 娛樂、商貿(mào)為一體的一站式大型 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ，其次為酒店公寓 商服配套 ，再由發(fā)展商 下屬文化傳播公 司 設計 主題理念，發(fā)揚文化精髓 ，這樣就滿足 目標 客戶要求，營造出整體的 文化 氣氛，吸引更多的 游客 ，對經(jīng)營投資者來講， 項目 以 兒童游樂 為主題概念， 以 主題旅游、文化傳播、打造完整產(chǎn)業(yè)鏈加 休 閑、娛樂、商貿(mào) 為主流 運營方向，引入或培養(yǎng) 極具 主題 品牌的主力商家， 瞄準國內(nèi)外空白的兒童文化 消費需求， 填補兒童文化消費 市場之空白。按照人有我有，人無我有，兼顧實用 性，經(jīng)濟性，與適應超前性為方針的適度配套 各類商服設施 。 同時配備各類高檔次娛樂場所（真冰滑冰場、豪華影劇院、大型室內(nèi)外多功能游泳場等） 。 南部新城綜合商服與酒店市場初步升起 ，潛力巨 大，如果能夠把握機會，填補 南部新城區(qū)域商服 和高層酒店公寓的空白， 首先就將取得區(qū)域的領先地位與優(yōu)勢 。 特色 定位 本項目地處 南部新城核心區(qū)域 ，地位位置優(yōu)越， 本項目策劃的偏重點在于 復合旅游式 主題 商業(yè) 選擇， 主題定位為以兒童游樂為中心， 以文化傳播、產(chǎn)業(yè)鏈打造為驅(qū)動力 ，集休閑、娛樂、商貿(mào)為一體的一站式大型商業(yè)體，其次為酒店公寓酒店項目。 為鍛造本項目的高品質(zhì)，體現(xiàn) 復合型旅游地產(chǎn)的特點 ， 本項目的幾個特色點如下 ： ① 高起點規(guī)劃，特色造型，擬采用豪華郵輪造型，其鮮明的特色將使其成為惠州的一個地標性建筑 ； ② 完整的 主題文化產(chǎn)業(yè)鏈，復合型的綜合旅游度假基地， 滿足 目標客戶的 多層次消費需求 ； ③ 遠景規(guī)劃的超大型戶內(nèi)外綜合旅游樂園，超大型的規(guī)模能持續(xù)推動旅游市場的不斷壯大，帶來更多層次的市場消費； 盡善盡美而舒適的公用配套設施， 遠 打造更宜人的 購物休閑空間，游樂設施、真冰滑冰場、豪華電影院、水上游樂，綜合型購物商場，應有盡有 ； ④ 超大型室內(nèi) 外 停車場，滿足旅游購物停車需要，符合現(xiàn)代 旅游購物休閑 的需求 ； ⑤ 寓教于樂的主題游樂定位，內(nèi)部功能設施滿足兒童、青少年教育的需求，親子教育、文藝教研、電子益智，開創(chuàng)兒童主題先河 。 ■ 預期 營運收益 分析 項目擬采用兒童成長樂園為主題的文化旅游多元化運營模式，開發(fā)商金洲置業(yè)僅作為地產(chǎn)開發(fā)商持有物業(yè)，由經(jīng)營管理公司向金洲置業(yè)整體租賃 迷你三國動漫 物業(yè)，進行綜合產(chǎn)業(yè)運營。而文化傳播公司負責文化推廣、品牌傳播，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務的集團化運營模式，各分支企業(yè)具備各自的項目收益來源，有機配合，相對獨立，共同打造主題產(chǎn)業(yè)鏈。 收益方面，金洲置業(yè)進行全資開發(fā)投入，其收益來源于 迷你三國動漫 的整體租賃，根據(jù)市場初步分析，項目運營后預期年租賃收益為 16985 萬元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬 元。 經(jīng)營管理公司負責旅游項目商業(yè)化運營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費用， 其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主要分二大類 ，預期各 類 產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項目 年營收目標 （萬元） 利潤率 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營 利潤 所得稅 經(jīng)營純 利潤 主題樂園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、主題公寓及休閑餐飲 51000 項目 目標 客戶群定位 A、 本地及粵東兒童、青少年及其家長 ； B、 廣東省內(nèi)兒童、青少年及其家長 ； C、 國內(nèi)兒童、青少 年及其家長 ； D、 港澳臺兒童、青少年及其家長 ； E、 國外 兒童、青少年及其家長 ； F、惠州市內(nèi)居民，成其是南部新城商貿(mào)購物客人 ； 方案評估意見 由于 地理位置突出，屬 惠州南部新城核心區(qū)域 ， 旅游特色定位，產(chǎn)品定位符合市場需求，且定位找準市場空白 ， 投入旅游市場 時機適宜，基本無市場競爭對手 。 文化主題定位、科學運營管理以及后續(xù)戶外項目的建設 是本項目的關鍵與 重 點 ：宣傳推廣是否理想； 運營 目標是否順利實現(xiàn)； 須 在整個開發(fā)過程宜注重 文化 策劃、形象設計、現(xiàn)場包裝、 運營組織等準 備工作； 以 達到預期 營運 目標。 五、項目開發(fā) 建設進度安排 有關工程計劃說明 目前 《三聯(lián)? 迷你三國動漫 》 已完成三通一平（通水、 通 電、 路通 、場地平整）。計劃開發(fā)期為 3年 半 。 2020 年 10 月份之前完成前期準備與三通一平工作； 2020 年 11 月正式開工， 2020 年 9 月底完成土方、打樁、基礎處理工作及地下室施工； 2020 年 8 月底完成土建主體工程， 2020 年 8 月底完成各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底可 竣工驗收； 2020 年 10 月項目開業(yè)迎賓。 施工橫道圖 項目工程進度計劃表（施工橫道圖）見附表 3。 六、投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)近期 惠州 市建設工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，參照施工圖設計概算書，經(jīng)分析測算，本項目 總投資估算額為人民幣 154226 萬元。 項目總投資估算表 序號 項目名稱 投資金額 （萬元） 各占比例 一 土地費用 20200 % 二 建安工程費 93291 % 三 前期費用 1022 0. 66% 四 影視動漫投資 12020 % 五 前期推廣 費用 5000 % 六 管理費用 6316 % 七 財務費用 9510 % 八 開發(fā)期稅費 695 % 九 不可預見費 6392 % 合計 154226 % 注：單價為按項目總建筑面積分攤計算的單價，表中均為人民幣。 根據(jù) 初步規(guī)劃方案 ， 預計開發(fā) 總建筑面積為 349383m2。我們在計算項目總投資時按此面積計算工程成本。 項目總投資構成見《項目投資費用估算表》（附表 2）具體情況分析說明如下： 土地費用 土地成本的測算主要依據(jù) 本 公司向國土部門補交的地價 、拆遷補償安置費、 拆遷返建建筑 費用構成， 土地費用 初步估算 總額 約 為 20200 萬元。 建安工程費 建安工程費是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用的總和。根據(jù) 惠州 市近期建設工程價格信息標準以及開發(fā)商提供的資料，按照項目的具體情況測算，詳見《項目投資費用估算表》（附表 2）。經(jīng)測算， 建安工程費合計為 93291萬元。 前期費用 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、可行性研究、設計、勘測費用及“三通一平”等階段的費用支出。費用確定主要參考近期《 惠州 市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。經(jīng)測算， 前期費用合計為 1022 萬 元。 動漫影視投資費用 依照三聯(lián)公司與數(shù)碼制作公司所簽訂的合同 ,項目 104集高清動漫連續(xù)劇與高清動漫電影合同金額約為 12020 萬元 。 前期推廣 費用 前期推廣費用主要包括項目建設期間及項目運營前的推廣宣傳費用，由于本項目是重點旅游文化產(chǎn)業(yè)項目，前期推廣費用額度較高，費用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎金、專業(yè)整合推廣機構的咨詢費、廣告費及代理費等， 參考目前 國內(nèi) 一般 旅游項目的標準和本項目的具體情況取值估算。經(jīng)測算， 前期推廣 費用 暫定 為 5000 萬元。 管理費用 管理費用主要指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營 活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、勞動保險費、辦公費、差旅費、咨詢費、業(yè)務業(yè)務招待費、房地產(chǎn)稅等。按 惠州 市同類房地產(chǎn)項目的費用水平，考慮到本項目具體情況 ，從投資商國野股份介入所需投入管理費用 。經(jīng)測算， 管理費用合計為 6316 萬元。 財務費用 財務費用是指項目籌集資金過程中發(fā)生的各項費用。主要包括借款利息、金融機構手續(xù)費、 擔保費、 代理費等。 按照本項目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款、期限、利率及還款方式估算， 向銀行貸款 綜合 借款利率 按 計 算， 根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進 度 情況， 初步預計 需向銀行借款 100000 萬元，平均 貸款期限為 3年 。預計的 財務費用為 9510 萬元。 開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目建設所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，本項目主要包括土地使用稅、市政支管線分攤費、綠化建設費、電話初裝費等。這部分費用是根據(jù)目前 惠州 市有關標準估算， 開發(fā)期稅費合計為 695萬元 。 不可預見費 主要考慮通貨膨脹導致項目建設成本和資金成本的上升，以及設計變更對建設成本的影響等，根據(jù) 惠州 市同類 項目開發(fā)的一般情況，結合本項目實際。經(jīng)測算， 預留不可預見費合計為 6392 萬元。 資金籌措方式 本項目本期開發(fā)建設總投資 154226 萬元。工程建設資金的籌措方式為開發(fā)商 自 籌資 本 54226 萬元 ， 銀行借款 100000 萬元 。 本 項目 由 三聯(lián)金洲置業(yè) 公司作為項目公司操作， 自籌資金總額為 54226 萬元，占項目總投資的 %，自籌資金 可用于土地費用、前期費 、影視制作前期費 及部分工 程建設管理費用 。按照施工進度計劃，至 2020年 第 三 季度 末 將會出現(xiàn)資金缺口，必須積極融資，申請銀行借款。為保證施工 順利進行， 陸續(xù) 應借款 100000 萬元。至 2020年第 三 季度則 預收部分租賃費用用于保障項目的工程開發(fā) 。 借款償還計劃 項目至 2020 年第四季進入運營，項目貸款將通過合理的方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款，由于本項目巨大的市場前景，以及對物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運營方面預期所能帶來的收益，每年的收益 75%可用于還貸，預期 3年半到 4年內(nèi)可還清項目貸款所轉(zhuǎn)化的經(jīng)營性貸款計劃，項目經(jīng)營性收益情況見附表 4 及附表 5。 七、 物業(yè)租賃 及 產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營收入測定 金洲置業(yè)物業(yè)收益預測 收益方面，金洲置業(yè)進行全資開發(fā)投入，其收益來源于 迷你三 國動漫 的整體租賃，根據(jù)市場初步分析，項目運營后預期年租賃收益為 16985 萬元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬元。 詳見附表 5《物業(yè)經(jīng)營收益表》 7． 2 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益預測 經(jīng)營管理公司負責旅游項目商業(yè)化運營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費用，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主要分二大類，預期各類產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項目 年營收目標 （萬元） 利潤率 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營 利潤 所得稅 經(jīng)營純 利潤 主題樂園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、 主題公寓及休閑餐飲 51000 詳見附表 4《產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益表》 八、財務分析 贏利能力分析 投資回收期： 投資回收期是指以項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。本項目估計在 2020 年 第 二 季度 末 即可收回全部投資。由 《資金來源與運用表 》（附表 5）可 看出 ： 全部投資回收期 約 =5(年 ) 8. 2 投資 回報 率： 項目旅游經(jīng)營性定位，投資收回以物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益為主，計算投資收益宜以年投資回報率方式計算，從金洲置業(yè)開發(fā)商角度看，預期年物業(yè)收入為 16136 萬元，即項目投資年回報率 =年利潤 /總投資 =%，回報率 遠 大于普通房地產(chǎn)市場平均水平