【正文】 將引來國際國內(nèi)的廣泛關(guān)注，成為世界獨一無二的兒童成長親子樂園，市場前景充分看好。 各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉 動內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國消費市場相對平穩(wěn)，同時各地政府積極促進消費，發(fā)放消費券，旅游抵用券等新措施不斷出臺，社會保障體系的不斷完善，使得民眾消費熱情不減，也充分保障了中國的經(jīng)濟增長速度。其中，入境舉行會議或商務(wù)活動的為 6434616 人，入境觀光旅游的為 12049859 人，探親訪友的為 72866 人，入境的服務(wù)員工為 2122858 人，其他入境人數(shù)為 3257940 人。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。人均 GDP 達 28945 元，按現(xiàn)行匯率折算為 3781 美元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 倍；企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) ％，比上年上升 個百分點。 2020－ 2020 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資 全社會固定資產(chǎn)投資分類情況 指 標 絕對數(shù) （億元） 增 長 （％） 全社會固定資產(chǎn)投資額 ＃工 業(yè) ＃石 化工業(yè) 電子工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ＃房地產(chǎn)業(yè) 全市 52 個重點建設(shè)項目全年共完成投資 億元。從整體上看， 惠州 房地產(chǎn)市場 相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的狀況 。 B、商品零售市場 城市消費品市場持續(xù)活躍， 旅游紀念、文化 消費品市場發(fā)展步伐加快 ； 批發(fā)零售業(yè)銷售暢旺，住宿餐飲業(yè)保持較快的增長勢頭 ； 各主要大類商品銷售暢旺，消費熱點紛呈 全年吃、穿、用類商品銷售普遍保持較快增長，市場銷售熱點紛呈 ； 商業(yè)中心呈向新區(qū)拓展趨勢，惠城區(qū)商業(yè)中心逐步南移，南部新城將是未來商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域。 總體來看， 2020— 2020 年 惠州 房地產(chǎn)市場將 會 保持總量基本均衡、價格基本平穩(wěn)的運行態(tài)勢 ，房地產(chǎn)市場將持續(xù) 穩(wěn)定 ，新的熱點區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn) 健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。在惠州城市總體規(guī)劃平面圖中，南部新城正好處在惠州的中心位置。在惠城區(qū)層面，南部新城則是區(qū)別于普通城市發(fā)展路徑的重要區(qū)域，是改變惠城區(qū)整體城市地位和形象的城市空間，將延續(xù)中心城區(qū)的城市公共服務(wù)以及生活職能 ，與惠城區(qū)江北、江南共同形成高效的城市中心服務(wù)體系。2020 年，廣東省第 13 屆運動會場館以及市級體育中心的建設(shè)計劃也是該規(guī)劃的重要內(nèi)容。 構(gòu)建立體交通 據(jù)了解，惠城南部新城近期的建設(shè)重點是推動大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如建設(shè)惠南大道、外環(huán)路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施；配合 2020年第 13 屆省運會在我市召開，重點建設(shè)體育中心及體育學(xué)校和體育運動公園；重點推進惠城數(shù)碼工業(yè)園建設(shè)，繼續(xù)實施惠南大道沿線的居住區(qū)開發(fā)。此外，規(guī)劃在惠大高速與惠莞高速相交處設(shè)置大型全互通式立交。 近期建設(shè)莞惠高速、惠大高速 南部新城的規(guī)劃按照近期（ 2020～ 2020）、中期（ 2020～ 2020）、遠期（ 2020～2020）建設(shè)。 隨著城市化進程的進一步加速，惠州的城市建設(shè)近年擴張速度較快，城鎮(zhèn)人口增長呈快速度上升，直接促進了商品貿(mào)易市場的發(fā)展， 07 年社會商品零售總額為 354 億元，較上年增長 19%，但旅游商品業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀，與惠州的旅游經(jīng)濟發(fā) 展呈不對稱狀，根據(jù)統(tǒng)計， 惠州市旅游者的旅游購物花費占旅游總支出的 12%，與全國平均水平相比存在較大差距，惠州市旅游商品種類少、 產(chǎn)品終端銷售方式 多 是設(shè)攤點或小店出售，旅游商品銷售的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒓谢?、管理標準化程度較低 ，須加強旅游配套產(chǎn)品的開發(fā)與銷售力度。 兒童主題產(chǎn)品 需求旺盛但嚴重供應(yīng)不足， 表明 本主題產(chǎn)品貼切市場需求，具有極高的文化與經(jīng)濟價值 。 水電氣保障 本項目建成后水電氣供應(yīng)充足，保障程度較高。按照人有我有，人無我有，兼顧實用 性，經(jīng)濟性，與適應(yīng)超前性為方針的適度配套 各類商服設(shè)施 。 經(jīng)營管理公司負責(zé)旅游項目商業(yè)化運營，產(chǎn)業(yè)鏈端各項收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費用， 其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主要分二大類 ，預(yù)期各 類 產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項目 年營收目標 （萬元） 利潤率 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營 利潤 所得稅 經(jīng)營純 利潤 主題樂園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、主題公寓及休閑餐飲 51000 項目 目標 客戶群定位 A、 本地及粵東兒童、青少年及其家長 ； B、 廣東省內(nèi)兒童、青少年及其家長 ； C、 國內(nèi)兒童、青少 年及其家長 ； D、 港澳臺兒童、青少年及其家長 ； E、 國外 兒童、青少年及其家長 ； F、惠州市內(nèi)居民，成其是南部新城商貿(mào)購物客人 ； 方案評估意見 由于 地理位置突出，屬 惠州南部新城核心區(qū)域 ， 旅游特色定位，產(chǎn)品定位符合市場需求，且定位找準市場空白 ， 投入旅游市場 時機適宜，基本無市場競爭對手 。 根據(jù) 初步規(guī)劃方案 ， 預(yù)計開發(fā) 總建筑面積為 349383m2。經(jīng)測算， 前期費用合計為 1022 萬 元。主要包括借款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、 擔(dān)保費、 代理費等。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商 自 籌資 本 54226 萬元 ， 銀行借款 100000 萬元 。本項目估計在 2020 年 第 二 季度 末 即可收回全部投資。至 2020年第 三 季度則 預(yù)收部分租賃費用用于保障項目的工程開發(fā) 。這部分費用是根據(jù)目前 惠州 市有關(guān)標準估算， 開發(fā)期稅費合計為 695萬元 。 管理費用 管理費用主要指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營 活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、勞動保險費、辦公費、差旅費、咨詢費、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費、房地產(chǎn)稅等。根據(jù) 惠州 市近期建設(shè)工程價格信息標準以及開發(fā)商提供的資料，按照項目的具體情況測算，詳見《項目投資費用估算表》（附表 2）。 2020 年 10 月份之前完成前期準備與三通一平工作； 2020 年 11 月正式開工， 2020 年 9 月底完成土方、打樁、基礎(chǔ)處理工作及地下室施工； 2020 年 8 月底完成土建主體工程， 2020 年 8 月底完成各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底可 竣工驗收； 2020 年 10 月項目開業(yè)迎賓。 為鍛造本項目的高品質(zhì)，體現(xiàn) 復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特點 ， 本項目的幾個特色點如下 ： ① 高起點規(guī)劃，特色造型，擬采用豪華郵輪造型，其鮮明的特色將使其成為惠州的一個地標性建筑 ； ② 完整的 主題文化產(chǎn)業(yè)鏈，復(fù)合型的綜合旅游度假基地， 滿足 目標客戶的 多層次消費需求 ； ③ 遠景規(guī)劃的超大型戶內(nèi)外綜合旅游樂園，超大型的規(guī)模能持續(xù)推動旅游市場的不斷壯大，帶來更多層次的市場消費； 盡善盡美而舒適的公用配套設(shè)施， 遠 打造更宜人的 購物休閑空間，游樂設(shè)施、真冰滑冰場、豪華電影院、水上游樂，綜合型購物商場，應(yīng)有盡有 ； ④ 超大型室內(nèi) 外 停車場，滿足旅游購物停車需要，符合現(xiàn)代 旅游購物休閑 的需求 ； ⑤ 寓教于樂的主題游樂定位，內(nèi)部功能設(shè)施滿足兒童、青少年教育的需求，親子教育、文藝教研、電子益智，開創(chuàng)兒童主題先河 。 復(fù)合旅游型項目，可得到更多政府資源的幫助； 項目主題定位新穎，不但吸引本地及粵東游客，更可吸引珠三角及廣東省內(nèi)大量游客，商業(yè)前景看好 ； 南部新城為諸多知名商家看好，急待大型購物中心型商用物業(yè)以進駐 ； 緊盯兒童文化消費市場，市場空間與機遇大，產(chǎn)業(yè)鏈的打造可塑性強； 準確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風(fēng)險 ； T 威脅： 廣東省內(nèi)其它大型游樂園的陸續(xù)建成或加推，分流項目旅游客戶 ； 南部新城的崛起，將引來其它開發(fā)商投資商 服 物業(yè)， 分流本項目未來運營中消費人流。 市場分析有關(guān)結(jié)論 主題定位立意新穎，國內(nèi)首創(chuàng) ， 在 大力 發(fā)展旅游經(jīng)濟的惠州市， 具有廣闊的市場前景； 南部新城區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地資源豐富，具備開發(fā)大型旅游文化產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)； 交通地理位置突出，適合打造大型主題旅游樂園； 片區(qū)發(fā)展日益成熟，潛在區(qū)域商業(yè)前景巨大，項目片區(qū)內(nèi)無明顯競爭對手； 酒店公寓及配套商服，是區(qū)域內(nèi)最重要的商業(yè)配套，市場前景看好 。 2020 年初，隨著政府對房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強及系列調(diào)控措施的出臺，開發(fā)投資增幅不斷減小 ， 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展基本保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面。 ■ 前景預(yù)測 三棟作為南部新城的主要組成部分，是南部新城核心商住區(qū)域，扼守 惠南大道 要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無論是商業(yè)、居住，還是發(fā)展大型 主題旅游樂園，均具有得天獨厚的條件，本項目立足人文旅游 +休閑購物，兒童主題的立意又新穎獨特，必將得到廣東省 乃到國 內(nèi)兒童、青少年與廣大家長的關(guān)注，獨一無二的親子型樂園定位，將為本項目帶來超 500萬人 /年的人流量，創(chuàng)造出極大的商機 。 兩縱指主 1路和主 3 路。 綜合路網(wǎng)四通八達 現(xiàn)在，南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的對外交通由西側(cè)縣道 200(惠淡公路 )，東側(cè)省道254(惠澳大道 )構(gòu)成，內(nèi)部交通主要由惠州一中路、三棟墟鎮(zhèn)內(nèi)和多條村道等次級道路系統(tǒng)組成。公園占地面積約 ，園內(nèi)將建成 50 至100多米的空間連續(xù)綠化帶，沿河兩側(cè)還串連布置濱水綠地，使其既具有濕地公園的生態(tài)功能，又保持了調(diào)蓄洪的防災(zāi)功能。規(guī)劃在惠南大道以西建設(shè)教育園區(qū)，目前已有惠州市衛(wèi)生學(xué)校進駐教 育園區(qū)，另有若干院校也有明顯的進駐意向。此外，南部新城將成為惠州城市發(fā)展南北走廊的重要銜接點，是惠州城市 “南進 北拓 ”的重要跳板。 惠州市政府常務(wù)會議討論通過了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細規(guī)劃》，以強化 “新城市 ”各種生活為主題，確定了南 部新城的發(fā)展定位：依托高起點、高標準的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。 房地產(chǎn)市場 繼續(xù) “ 南 移”， 南部新城 將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著 南部新城 城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。 土地市場；惠城區(qū) 2 月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個側(cè)面反映出開發(fā)商對惠城區(qū)南部新城市場的前景的看好。人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。 全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長 ％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。 全市地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 ％，來源于惠州的財政總收入 307億元，增長 ％。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機會。中國旅游業(yè)抵御風(fēng)險的能力已經(jīng)大大增強，只要調(diào)整營銷和服務(wù)，危機也可以化為機遇。第一年的這一發(fā)展態(tài)勢，無疑是 “ 十一五 ” 期間中國國內(nèi)旅游發(fā)展的一個良好開端。 經(jīng)濟價值的最大化； ○土地價值； ○空間價值； ○兒童產(chǎn)品價值； ○兒童產(chǎn)業(yè)鏈價值； ○品牌價值（城市品牌、項目品牌、文化品牌、產(chǎn)品品牌）； ○區(qū)域價值； ○創(chuàng)造全新的復(fù)合旅游經(jīng)濟模式，一條 龍的產(chǎn)業(yè)鏈為城市帶來新的經(jīng)濟增長點； 項目本身帶來開發(fā)價值與營運價值 項目的開發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價值的實現(xiàn)，其本身的開發(fā)與商業(yè)性運營是健康且具備較高經(jīng)濟價值，以下為項目的經(jīng)濟分析表。惠州市旅游需要整合資源，樹立內(nèi)涵鮮明、主題明確的市場形象。 從旅游管理機構(gòu)的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開始步入正軌。 項目總的 開發(fā)建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自自籌資金 542260 萬元，銀行借款100000 萬元。 項目 基礎(chǔ)工程 建設(shè)進度 目前已完成 一期工程 （通水、供電、通訊、場地平整）。 2020 年 荊州 市接待國內(nèi)外游客 萬 人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。 項目經(jīng)濟指標明細 項 目 經(jīng)濟指標 土地面積 主體建筑物性質(zhì) 商業(yè)裙樓加小高層 酒店公寓 建筑容積率 建筑覆蓋率 車 位 約 2020 個 總建筑面積 計容積率建筑面積 其中： 酒店公寓 商業(yè) 性質(zhì)兒童文化基地 車庫（未計容積率） 項目開發(fā)手續(xù) 荊州 市 關(guān)羽祠 已辦理如 下手續(xù)及批文： ◎ 立項批文：《關(guān)于下達 關(guān)映企畫 .迷你三國動漫 城等項目基建前期工作計劃的通知》、《關(guān)于下達三國城配套 商住樓等項目基建前期工作計劃的通知》 ◎ 《 荊州 市土地使用出讓合同》 ◎《 補充協(xié)議》（注：包括宗地附圖及紅線圖） ◎ 《關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》