【正文】 本項(xiàng)目估計(jì)在 2020 年 第 二 季度 末 即可收回全部投資。至 2020年第 三 季度則 預(yù)收部分租賃費(fèi)用用于保障項(xiàng)目的工程開(kāi)發(fā) 。工程建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商 自 籌資 本 54226 萬(wàn)元 ， 銀行借款 100000 萬(wàn)元 。這部分費(fèi)用是根據(jù)目前 惠州 市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算， 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)為 695萬(wàn)元 。主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 擔(dān)保費(fèi)、 代理費(fèi)等。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要指房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。經(jīng)測(cè)算， 前期費(fèi)用合計(jì)為 1022 萬(wàn) 元。根據(jù) 惠州 市近期建設(shè)工程價(jià)格信息標(biāo)準(zhǔn)以及開(kāi)發(fā)商提供的資料，按照項(xiàng)目的具體情況測(cè)算，詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表 2）。 根據(jù) 初步規(guī)劃方案 ， 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 總建筑面積為 349383m2。 2020 年 10 月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作； 2020 年 11 月正式開(kāi)工， 2020 年 9 月底完成土方、打樁、基礎(chǔ)處理工作及地下室施工； 2020 年 8 月底完成土建主體工程， 2020 年 8 月底完成各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底可 竣工驗(yàn)收； 2020 年 10 月項(xiàng)目開(kāi)業(yè)迎賓。 經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)旅游項(xiàng)目商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)鏈端各項(xiàng)收益，支付金洲置業(yè)物業(yè)租賃費(fèi)用， 其產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)主要分二大類(lèi) ，預(yù)期各 類(lèi) 產(chǎn)業(yè)收益如下： 收入項(xiàng)目 年?duì)I收目標(biāo) （萬(wàn)元） 利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅及附加 經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn) 所得稅 經(jīng)營(yíng)純 利潤(rùn) 主題樂(lè)園 、附加產(chǎn)業(yè) 及旅游購(gòu)物 153800 30% 10240 20615 5154 15461 酒店、主題公寓及休閑餐飲 51000 項(xiàng)目 目標(biāo) 客戶(hù)群定位 A、 本地及粵東兒童、青少年及其家長(zhǎng) ； B、 廣東省內(nèi)兒童、青少年及其家長(zhǎng) ； C、 國(guó)內(nèi)兒童、青少 年及其家長(zhǎng) ； D、 港澳臺(tái)兒童、青少年及其家長(zhǎng) ； E、 國(guó)外 兒童、青少年及其家長(zhǎng) ； F、惠州市內(nèi)居民，成其是南部新城商貿(mào)購(gòu)物客人 ； 方案評(píng)估意見(jiàn) 由于 地理位置突出，屬 惠州南部新城核心區(qū)域 ， 旅游特色定位，產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)需求，且定位找準(zhǔn)市場(chǎng)空白 ， 投入旅游市場(chǎng) 時(shí)機(jī)適宜，基本無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 為鍛造本項(xiàng)目的高品質(zhì)，體現(xiàn) 復(fù)合型旅游地產(chǎn)的特點(diǎn) ， 本項(xiàng)目的幾個(gè)特色點(diǎn)如下 ： ① 高起點(diǎn)規(guī)劃，特色造型，擬采用豪華郵輪造型，其鮮明的特色將使其成為惠州的一個(gè)地標(biāo)性建筑 ； ② 完整的 主題文化產(chǎn)業(yè)鏈，復(fù)合型的綜合旅游度假基地， 滿(mǎn)足 目標(biāo)客戶(hù)的 多層次消費(fèi)需求 ； ③ 遠(yuǎn)景規(guī)劃的超大型戶(hù)內(nèi)外綜合旅游樂(lè)園，超大型的規(guī)模能持續(xù)推動(dòng)旅游市場(chǎng)的不斷壯大，帶來(lái)更多層次的市場(chǎng)消費(fèi)； 盡善盡美而舒適的公用配套設(shè)施， 遠(yuǎn) 打造更宜人的 購(gòu)物休閑空間，游樂(lè)設(shè)施、真冰滑冰場(chǎng)、豪華電影院、水上游樂(lè)，綜合型購(gòu)物商場(chǎng)，應(yīng)有盡有 ； ④ 超大型室內(nèi) 外 停車(chē)場(chǎng)，滿(mǎn)足旅游購(gòu)物停車(chē)需要，符合現(xiàn)代 旅游購(gòu)物休閑 的需求 ； ⑤ 寓教于樂(lè)的主題游樂(lè)定位，內(nèi)部功能設(shè)施滿(mǎn)足兒童、青少年教育的需求，親子教育、文藝教研、電子益智，開(kāi)創(chuàng)兒童主題先河 。按照人有我有，人無(wú)我有，兼顧實(shí)用 性，經(jīng)濟(jì)性，與適應(yīng)超前性為方針的適度配套 各類(lèi)商服設(shè)施 。 復(fù)合旅游型項(xiàng)目，可得到更多政府資源的幫助； 項(xiàng)目主題定位新穎，不但吸引本地及粵東游客，更可吸引珠三角及廣東省內(nèi)大量游客，商業(yè)前景看好 ； 南部新城為諸多知名商家看好，急待大型購(gòu)物中心型商用物業(yè)以進(jìn)駐 ； 緊盯兒童文化消費(fèi)市場(chǎng)，市場(chǎng)空間與機(jī)遇大，產(chǎn)業(yè)鏈的打造可塑性強(qiáng)； 準(zhǔn)確的定位、有效的營(yíng)銷(xiāo)策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ； T 威脅： 廣東省內(nèi)其它大型游樂(lè)園的陸續(xù)建成或加推，分流項(xiàng)目旅游客戶(hù) ； 南部新城的崛起，將引來(lái)其它開(kāi)發(fā)商投資商 服 物業(yè)， 分流本項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)中消費(fèi)人流。 水電氣保障 本項(xiàng)目建成后水電氣供應(yīng)充足，保障程度較高。 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 主題定位立意新穎，國(guó)內(nèi)首創(chuàng) ， 在 大力 發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的惠州市， 具有廣闊的市場(chǎng)前景； 南部新城區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地資源豐富，具備開(kāi)發(fā)大型旅游文化產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)； 交通地理位置突出，適合打造大型主題旅游樂(lè)園； 片區(qū)發(fā)展日益成熟，潛在區(qū)域商業(yè)前景巨大，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 酒店公寓及配套商服，是區(qū)域內(nèi)最重要的商業(yè)配套，市場(chǎng)前景看好 。 兒童主題產(chǎn)品 需求旺盛但嚴(yán)重供應(yīng)不足， 表明 本主題產(chǎn)品貼切市場(chǎng)需求，具有極高的文化與經(jīng)濟(jì)價(jià)值 。 2020 年初，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強(qiáng)及系列調(diào)控措施的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)投資增幅不斷減小 ， 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面。 隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，惠州的城市建設(shè)近年擴(kuò)張速度較快，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)呈快速度上升，直接促進(jìn)了商品貿(mào)易市場(chǎng)的發(fā)展， 07 年社會(huì)商品零售總額為 354 億元，較上年增長(zhǎng) 19%，但旅游商品業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，與惠州的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā) 展呈不對(duì)稱(chēng)狀，根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 惠州市旅游者的旅游購(gòu)物花費(fèi)占旅游總支出的 12%，與全國(guó)平均水平相比存在較大差距，惠州市旅游商品種類(lèi)少、 產(chǎn)品終端銷(xiāo)售方式 多 是設(shè)攤點(diǎn)或小店出售，旅游商品銷(xiāo)售的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、集中化、管理標(biāo)準(zhǔn)化程度較低 ，須加強(qiáng)旅游配套產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售力度。 ■ 前景預(yù)測(cè) 三棟作為南部新城的主要組成部分，是南部新城核心商住區(qū)域，扼守 惠南大道 要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無(wú)論是商業(yè)、居住，還是發(fā)展大型 主題旅游樂(lè)園，均具有得天獨(dú)厚的條件，本項(xiàng)目立足人文旅游 +休閑購(gòu)物，兒童主題的立意又新穎獨(dú)特，必將得到廣東省 乃到國(guó) 內(nèi)兒童、青少年與廣大家長(zhǎng)的關(guān)注，獨(dú)一無(wú)二的親子型樂(lè)園定位，將為本項(xiàng)目帶來(lái)超 500萬(wàn)人 /年的人流量，創(chuàng)造出極大的商機(jī) 。 近期建設(shè)莞惠高速、惠大高速 南部新城的規(guī)劃按照近期（ 2020～ 2020）、中期（ 2020～ 2020）、遠(yuǎn)期（ 2020～2020）建設(shè)。 兩縱指主 1路和主 3 路。此外，規(guī)劃在惠大高速與惠莞高速相交處設(shè)置大型全互通式立交。 綜合路網(wǎng)四通八達(dá) 現(xiàn)在，南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的對(duì)外交通由西側(cè)縣道 200(惠淡公路 )，東側(cè)省道254(惠澳大道 )構(gòu)成，內(nèi)部交通主要由惠州一中路、三棟墟鎮(zhèn)內(nèi)和多條村道等次級(jí)道路系統(tǒng)組成。 構(gòu)建立體交通 據(jù)了解，惠城南部新城近期的建設(shè)重點(diǎn)是推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如建設(shè)惠南大道、外環(huán)路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施；配合 2020年第 13 屆省運(yùn)會(huì)在我市召開(kāi)，重點(diǎn)建設(shè)體育中心及體育學(xué)校和體育運(yùn)動(dòng)公園；重點(diǎn)推進(jìn)惠城數(shù)碼工業(yè)園建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施惠南大道沿線的居住區(qū)開(kāi)發(fā)。公園占地面積約 ，園內(nèi)將建成 50 至100多米的空間連續(xù)綠化帶，沿河兩側(cè)還串連布置濱水綠地，使其既具有濕地公園的生態(tài)功能，又保持了調(diào)蓄洪的防災(zāi)功能。2020 年，廣東省第 13 屆運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館以及市級(jí)體育中心的建設(shè)計(jì)劃也是該規(guī)劃的重要內(nèi)容。規(guī)劃在惠南大道以西建設(shè)教育園區(qū)，目前已有惠州市衛(wèi)生學(xué)校進(jìn)駐教 育園區(qū)，另有若干院校也有明顯的進(jìn)駐意向。在惠城區(qū)層面，南部新城則是區(qū)別于普通城市發(fā)展路徑的重要區(qū)域，是改變惠城區(qū)整體城市地位和形象的城市空間，將延續(xù)中心城區(qū)的城市公共服務(wù)以及生活職能 ，與惠城區(qū)江北、江南共同形成高效的城市中心服務(wù)體系。此外，南部新城將成為惠州城市發(fā)展南北走廊的重要銜接點(diǎn)，是惠州城市 “南進(jìn) 北拓 ”的重要跳板。在惠州城市總體規(guī)劃平面圖中，南部新城正好處在惠州的中心位置。 惠州市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，以強(qiáng)化 “新城市 ”各種生活為主題，確定了南 部新城的發(fā)展定位：依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。 總體來(lái)看， 2020— 2020 年 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng)將 會(huì) 保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 穩(wěn)定 ，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn) 健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 繼續(xù) “ 南 移”， 南部新城 將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著 南部新城 城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成。 B、商品零售市場(chǎng) 城市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍， 旅游紀(jì)念、文化 消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展步伐加快 ； 批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售暢旺，住宿餐飲業(yè)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ； 各主要大類(lèi)商品銷(xiāo)售暢旺，消費(fèi)熱點(diǎn)紛呈 全年吃、穿、用類(lèi)商品銷(xiāo)售普遍保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)紛呈 ； 商業(yè)中心呈向新區(qū)拓展趨勢(shì)，惠城區(qū)商業(yè)中心逐步南移，南部新城將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域。 土地市場(chǎng)；惠城區(qū) 2 月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)惠城區(qū)南部新城市場(chǎng)的前景的看好。從整體上看， 惠州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的狀況 。人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長(zhǎng)率 ‰。 2020－ 2020 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分類(lèi)情況 指 標(biāo) 絕對(duì)數(shù) （億元） 增 長(zhǎng) （％） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 ＃工 業(yè) ＃石 化工業(yè) 電子工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) ＃房地產(chǎn)業(yè) 全市 52 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目全年共完成投資 億元。 全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％；接待住宿游客 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％，其中國(guó)內(nèi)游客人數(shù) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍；企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) ％，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) ％，來(lái)源于惠州的財(cái)政總收入 307億元，增長(zhǎng) ％。人均 GDP 達(dá) 28945 元，按現(xiàn)行匯率折算為 3781 美元。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)。這種開(kāi)放的投資方針推動(dòng)了中國(guó)旅游投資市場(chǎng)的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。中國(guó)旅游業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)大大增強(qiáng)，只要調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)，危機(jī)也可以化為機(jī)遇。其中，入境舉行會(huì)議或商務(wù)活動(dòng)的為 6434616 人，入境觀光旅游的為 12049859 人，探親訪友的為 72866 人，入境的服務(wù)員工為 2122858 人，其他入境人數(shù)為 3257940 人。第一年的這一發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)疑是 “ 十一五 ” 期間中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展的一個(gè)良好開(kāi)端。 各地方政府積極響應(yīng)中央政府的方針政策，不但加大地方投資，采取各種策略拉 動(dòng)內(nèi)需，在中央政府與地方政府的積極政策下，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，同時(shí)各地政府積極促進(jìn)消費(fèi)，發(fā)放消費(fèi)券，旅游抵用券等新措施不斷出臺(tái)，社會(huì)保障體系的不斷完善，使得民眾消費(fèi)熱情不減，也充分保障了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化； ○土地價(jià)值； ○空間價(jià)值； ○兒童產(chǎn)品價(jià)值； ○兒童產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值； ○品牌價(jià)值（城市品牌、項(xiàng)目品牌、文化品牌、產(chǎn)品品牌）； ○區(qū)域價(jià)值； ○創(chuàng)造全新的復(fù)合旅游經(jīng)濟(jì)模式，一條 龍的產(chǎn)業(yè)鏈為城市帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)； 項(xiàng)目本身帶來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值與營(yíng)運(yùn)價(jià)值 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在體現(xiàn)了上述價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，其本身的開(kāi)發(fā)與商業(yè)性運(yùn)營(yíng)是健康且具備較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以下為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析表。 超大型兒童成長(zhǎng)樂(lè)園主題在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際均屬首創(chuàng)，其建成開(kāi)業(yè)，影響力將不僅僅存在廣東省內(nèi)，深入發(fā)掘的兒童主題概念，必將引來(lái)國(guó)際國(guó)內(nèi)的廣泛關(guān)注，成為世界獨(dú)一無(wú)二的兒童成長(zhǎng)親子樂(lè)園，市場(chǎng)前景充分看好?；葜菔新糜涡枰腺Y源，樹(shù)立內(nèi)涵鮮明、主題明確的市場(chǎng)形象。 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題有： ☆ 惠州市旅游在廣東省旅游中的地位與城市旅游資源稟賦 和經(jīng)濟(jì)實(shí)力不匹配。 從旅游管理機(jī)構(gòu)的變革歷程判斷，惠州旅游業(yè) 1998 年開(kāi)始步入正軌。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，惠州游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（見(jiàn)下圖 ）。 項(xiàng)目總的 開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商自自籌資金 542260 萬(wàn)元，銀行借款100000 萬(wàn)元。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 關(guān)公 文化傳播公司的國(guó)內(nèi)首部高清動(dòng)漫電影以及 56集高清動(dòng)漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計(jì) 億 元，擬通過(guò)公開(kāi)發(fā)行 、播放， 貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項(xiàng)目。 項(xiàng)目 基礎(chǔ)工程 建設(shè)進(jìn)度 目前已完成 一期工程 （通水、供電、通訊、場(chǎng)地平整）。但隨著近年來(lái)人文景觀，大型樂(lè)園體的興起，珠三角其它城市的旅游產(chǎn)業(yè)吸引到越來(lái)越多的中外游客，相對(duì)而言，人文旅游資源的缺 乏是制約 荊 州旅游產(chǎn)業(yè)的一大軟脅，本項(xiàng)目定位于兒童、青少年主題游樂(lè)，填補(bǔ)了珠三角乃至 湖北 省旅游市場(chǎng)的一大空白，必將吸