【正文】 按照施工進(jìn)度計劃，至 2020年 第 三 季度 末 將會出現(xiàn)資金缺口，必須積極融資，申請銀行借款。 前期推廣 費用 前期推廣費用主要包括項目建設(shè)期間及項目運營前的推廣宣傳費用，由于本項目是重點旅游文化產(chǎn)業(yè)項目，前期推廣費用額度較高，費用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎金、專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)的咨詢費、廣告費及代理費等， 參考目前 國內(nèi) 一般 旅游項目的標(biāo)準(zhǔn)和本項目的具體情況取值估算。 五、項目開發(fā) 建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計劃說明 目前 《三聯(lián)? 迷你三國動漫 》 已完成三通一平（通水、 通 電、 路通 、場地平整）。 項目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 南部新城全新規(guī)劃，惠州市未來幾年政府重點發(fā)展區(qū)域 ； 項目兒童成長樂園主題定位，立意新穎，國內(nèi)首創(chuàng)，市場空間巨大 ； 毗鄰南部新城大型住宅小區(qū)，周邊高消費 力人群多 ； 省內(nèi)乃至國內(nèi)無相同定位旅游產(chǎn)品，市場基本無競爭對手 ，因此，準(zhǔn)確的 文化與主題 定位可使本項目脫穎而出； 項目 自身規(guī)模大， 旅游項目特點，自身可聚集起龐大人流與消費群 ； 商業(yè)規(guī)劃起前，游樂 +購物有機(jī)結(jié)合，可引來知名商家進(jìn)駐，先期占領(lǐng)市場 ‘ 酒店公寓式住宅定位，既服務(wù)商業(yè)，又具無限投資價值，區(qū)域無同類產(chǎn)品競爭 。尤其是 2020年，開發(fā)投資達(dá)到 ％的高增長率，占全社會固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá) ％?？焖俾肥且?guī)劃區(qū)對外交通的主要聯(lián)系通道之一，根據(jù)區(qū)域交通組織的實際需要及道路規(guī)劃設(shè)計要求，區(qū)內(nèi)主干路與快速路相交均采用立交處理。體育中心是城市高級別的公共設(shè)施，作為政府大型的公共投入，它產(chǎn)生的帶動效應(yīng)，將影響整個惠州市的城市發(fā)展格局，激活惠城南部新城的發(fā)展?jié)摿Α；莩菂^(qū)和惠陽區(qū)兩大主城區(qū)存在很多優(yōu)勢互補(bǔ)的方面，兩個主城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出 “向心力 ”。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場推出更多高質(zhì)量的商品房，也 將在未來幾年內(nèi) 推動了 南部新城 房價的上漲 。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％；商品房在建面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售金額 億元，增長 ％；商品房銷售均價為3998 元 /平方米，比上年的均價 2942 元 /平方米上漲 1056 元 /平方米，漲幅 ％。稅收總收入 億元，增長 ％。中國是世界上最大的旅游市場之一，國內(nèi)旅游市場已經(jīng)達(dá)到 15 億人次，出境旅游市場發(fā)展到 4000 多萬人次，入境旅游市場達(dá)到一億人次。 B、 從 價值與經(jīng)濟(jì)效益 角度分析。惠 州市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 項目開 業(yè)后，預(yù)測初期將每年 吸引旅客 人流量 500 萬人次， 年營業(yè)額達(dá) 20億元 以上 ，創(chuàng)利稅 2億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 3500個以上。 （ 3） 迷你三國動漫城 旅游項目投資 由德源集團(tuán) 部分自營投資、部分招商進(jìn)行，匯集中 國東方歷史優(yōu)秀兒童古代角色扮演 、教育概念，預(yù)期自營游樂項目投資費用約 5600 萬元。 公司以慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會，造福眾生為理念， 在十余年的發(fā)展歷程中，不但為荊州 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)作出有益的貢獻(xiàn)，更 為 荊州 的慈善事業(yè)上添磚加瓦 ， 德源 實業(yè)以投資本項目作起點 ,以 為中國兒童 提供智慧與心靈 的成長體驗 教育 基地 為 企業(yè)責(zé)任，打造復(fù)合型兒童文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為方向，驅(qū)動產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展 。 增收效益分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 錯誤 !未定義書簽。 建筑結(jié)構(gòu)方案 .................. 錯誤 !未定義書簽。 項目承辦單位概況 .............. 錯誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............. 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地工程建設(shè)規(guī)模 ........... 錯誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu)圖 ................... 錯誤 !未定義書簽。 盈虧平衡分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 投資商 、 開發(fā)商 、運營商與品牌文化傳播公司 本項目 投資 商為 遼寧省德源燃?xì)饧瘓F(tuán) 有限公司 ， 成立于 1995 年 10 月， 14 年來我公司秉承 “ 以信譽(yù)求發(fā)展，視客戶為上帝 ” 的理念，現(xiàn)在發(fā)展 全國八個城市有分支網(wǎng)點，湖北武漢設(shè)置網(wǎng)點。項目 整體造型 初步規(guī)劃 為大 型 楚宮殿 ，五層裙樓 作為產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 基地 ， 十 三 層酒店 及服務(wù) 公寓 ， 項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資約人民幣 億 元。 但 荊州的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，當(dāng)前荊 州的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以 東門古城墻 、 博物館 為主，以 三國 動人的歷史文化，吸引著探幽訪古的游客。 惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計， 07 年國內(nèi)大型綜合型主題游樂園共接待游客約 254202000人次，平均每個游樂園年接待游客人次為 300 萬以上，人均景區(qū)消費約 174 元，每個游樂區(qū)景區(qū)年營業(yè)額 5 億元以上，而此類大型主題游樂園，正是惠州旅游經(jīng)濟(jì)圈的空白，本項目首期兒童文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃年接待游客 300 萬人，隨著周邊戶外游樂項目的陸續(xù) 建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力 800 萬人的規(guī)模。 2020 年 111月，中國入境游客中外國人人數(shù)為 23938139 人。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 2020－ 2020 年社會消費品零售總額 及其增長速度 全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。以經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計我國旅游的乘數(shù)效應(yīng) 計算，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動整個與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動產(chǎn)值約為 580700億元人民幣。在中海殼牌南海石化項目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點。以體育中心、體育學(xué)校為核心項目，規(guī)劃布置南北長約 3000 米的體育文化空間，以此構(gòu)成體育文化核心區(qū)組團(tuán)。同時，為滿足內(nèi)外交通的合理銜接，惠莞高速將有全互通式出入口與惠南大道銜接，惠大高速公路則分設(shè)半互通和全互通式出入口與規(guī)劃區(qū)北側(cè)的體育中心和南側(cè)的市數(shù)碼園銜接。在 惠州市委市政府的決策下，打造惠城為粵東休閑之都的目標(biāo)下，惠州的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張較快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加 速增長的拉動下，雖然面臨 2020 年的國際金融危機(jī) ， 2020 年 惠州 旅游業(yè)繼續(xù)保持相對穩(wěn)定 ， 初步 呈現(xiàn)增速回落。 地形、地勢 本宗 地形狀呈 長方形 ，地勢平坦，無不良地質(zhì)情況 ，周邊適宜大型樂園開發(fā)用地儲備充足，且具自然山水優(yōu)勢 。 收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開發(fā)投入，其收益來源于 迷你三國動漫 的整體租賃，根據(jù)市場初步分析，項目運營后預(yù)期年租賃收益為 16985 萬元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬 元。費用確定主要參考近期《 惠州 市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。 資金籌措方式 本項目本期開發(fā)建設(shè)總投資 154226 萬元。 借款償還計劃 項目至 2020 年第四季進(jìn)入運營，項目貸款將通過合理的方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款，由于本項目巨大的市場前景，以及對物業(yè)租賃及產(chǎn)業(yè)運營方面預(yù)期所能帶來的收益，每年的收益 75%可用于還貸，預(yù)期 3年半到 4年內(nèi)可還清項目貸款所轉(zhuǎn)化的經(jīng)營性貸款計劃，項目經(jīng)營性收益情況見附表 4 及附表 5。按 惠州 市同類房地產(chǎn)項目的費用水平，考慮到本項目具體情況 ，從投資商國野股份介入所需投入管理費用 。 施工橫道圖 項目工程進(jìn)度計劃表（施工橫道圖）見附表 3。 項目評價 受 惠于 2020 年省運會，以及市政府對南部新城的重點投入 ， 加上 交通 與環(huán)境 的完善 ，本項目憑借自身優(yōu)越地理位置、 獨特新穎的項目定位、超前意識的規(guī)劃設(shè)計 、 一流的組織運營以及 樓宇整體質(zhì)素優(yōu)良等特色，從 旅游 文化、建筑設(shè)計、 商業(yè)運營、 文化推廣與傳播、 物業(yè)管理等方面充分考慮 經(jīng)營 與投資 的 需求， 同時預(yù)期的 開業(yè)營運 時間上市場無競爭， 在 2020 年 底 2020 年初 投入 市場， 其 招商與 旅游主題運營 前景 非常樂觀。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 南部新城是惠州未來幾年發(fā)展的核心區(qū)域， 政府投入巨資改善南部新城的交通環(huán)境與綜合配套，體育場館的建設(shè)到位，惠州學(xué)院及各類學(xué)校設(shè)施的完善，加之高起點的規(guī)劃，使南部新城必將成為未來惠州發(fā)展的核心區(qū)域，從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看 ，惠州民眾與投資者已普遍認(rèn)可該片區(qū)的未來價值， 同時片區(qū)保持了良 好的生態(tài)環(huán)境和大量可建設(shè)用地，正是發(fā)展綜合主題文化旅游樂園的最佳場所 ，而建成入住小區(qū)的增多，帶來了是片區(qū)日益旺盛的商業(yè)需求，而 本項目的建設(shè)亦將成為南部新城重要的商業(yè)配套設(shè)施，使得南部新城功能更完善。其中主 1 路是區(qū)內(nèi)的公交走廊，優(yōu)先考慮公共交通的行駛要求；靠近規(guī)劃區(qū)東界的主 3路為城區(qū)三環(huán)路的南延線，遠(yuǎn)期可成為惠陽與惠城的主要聯(lián)系通道之一。 此外，沿規(guī)劃 1 號路（市體育中心以西道路）規(guī)劃布置商務(wù)、商業(yè)、消費和娛樂空間，構(gòu)成商務(wù) /商業(yè)中心區(qū)組團(tuán)。 根據(jù)惠州城市總體規(guī)劃，惠州主要由四大城市次區(qū)域組成，即分為惠城、惠陽 大亞灣、陳江 仲愷和北部山區(qū)四個主要組成部分。 旅游市場拉動 惠州 房地產(chǎn)市場的規(guī)模 穩(wěn)定前進(jìn)，限外令與二套房限制的放松 ，將使 房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)。 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，農(nóng)村居民人均純收入 5695 元，分別比上年增長 ％和 ％，剔除價格因素，實際增長 ％和 ％。稅收總收入 億元，增長 ％。再加上中國宏觀調(diào)控力度空前， 2020 年 11月 5日國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，這些措施將使得旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。 項目經(jīng)濟(jì)效益分析表 序號 項 目 基本方案 1 占地面積（ M2） 57500 2 預(yù)計開發(fā)總建筑面積（ M2） 349383 3 項目總投資（萬元） 154226 4 項目 物業(yè) 收入（萬元 /年 ） 16985 5 項目產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入（萬元 /年） 204800 6 營業(yè)稅及附加 （萬元 /年 ） 10240 7 產(chǎn) 業(yè)經(jīng)營利潤 總額（萬元 /年 ） 61440 8 所得稅（萬元 /年 ） 5154 9 物業(yè)租賃稅后利潤（萬元 /年） 16136 10 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 稅后利潤（萬元 /年 ） 15461 11 年平均投資利潤率 % 12 動態(tài)投資回收期（年） 由上表所列數(shù)據(jù)可知，項目建設(shè)各項經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，利潤 及 收益率等指標(biāo)在同類項目中屬于較好水平，財務(wù)上可行。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 計劃 開發(fā)期 為 3 年 半 。 近年來珠三角各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費的需求也越來越高。 迷你三國動漫 》建成 荊 州的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片， 必將取得良好的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益 。 第十五章 結(jié)論與建議 ............... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 ........ 錯誤 !未定義書簽。 供電工程 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場分析 .................... 錯誤 !未定義書簽。 研究的依據(jù)與范圍 .............. 錯誤 !未定義書簽。 基地發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置 ........ 錯誤 !未定義書簽。 項目實施進(jìn)度 .................. 錯誤 !未定義書簽。 利潤估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 項目所處位置 為 荊州新南門 —— 城南開發(fā)區(qū) ，毗鄰 荊州博物 館，更處 荊州古城墻核心 文物保護(hù) 區(qū)與 護(hù)城河 的聯(lián)系紐帶 —— 城南大道 旁，隨著城市建設(shè)的步伐加速， 新南門 作為 關(guān)公旅游文化 發(fā)展的核心區(qū)域， 未來商業(yè)旅游前景巨大， 德 源投資集團(tuán) 選擇此時啟動本項目，不但是積極響應(yīng)中央政府 提出荊州為南方唯一的大遺址保護(hù)區(qū)， 以投資拉動 荊州旅游 經(jīng)濟(jì)的宏觀方針政策，更配合了 荊州 市委、市政府全面開發(fā) 荊州三國動漫文化 的城市發(fā)展 創(chuàng)新 戰(zhàn)略規(guī)劃 。公司無論從人力上與物力上，都已具備開發(fā)本項目的基礎(chǔ)條件。 2020 年 荊州 市接待國內(nèi)外游客 萬 人次，增長 ％；接待住宿游客 萬人次，增長％，其中國內(nèi)游客人數(shù) 萬人次，增長 ％。 項目總的 開發(fā)建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自自籌資金 542260 萬元，銀行借款100000 萬元?；葜菔新糜涡枰腺Y源，樹立內(nèi)涵鮮明、主題明確的市場形象。第一年的這一發(fā)展態(tài)勢，無疑是 “ 十一五 ” 期間中國國內(nèi)旅游發(fā)展的一個良