【正文】 來 ， 隨著我國人民生活水平的提高 ， 旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的 支柱產(chǎn)業(yè) ， 成為國民經(jīng)濟收入的重要組成部分， 更是貼切于中央政府提出的以投資、消費拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略方針。 近年來珠三角各地政府極大扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，相關(guān)支持政策與資源傾斜力量越來越大，而隨著人們生活水平的提高，對文化消費的需求也越來越高。 項目整體投資約 億 元。并通過其形象特色衍生產(chǎn)業(yè)鏈獲得更大的收 益。項目 整體造型 初步規(guī)劃 為大 型 楚宮殿 ，五層裙樓 作為產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 基地 ， 十 三 層酒店 及服務(wù) 公寓 ， 項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資約人民幣 億 元。 項目 投資、 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 (1)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項目 基礎(chǔ)設(shè)施 用地面積 約 為 m2，容積率為 ，預(yù)計開發(fā)總建筑面積為 m2，其中 商業(yè)性質(zhì)兒童 體驗 游樂場 建筑面積 約 m2； 酒店公寓 建筑面積 m2。 公司現(xiàn)有員工 100余人 （視關(guān)羽祠人數(shù)） ，其中具有高級職稱以上職工 5 人，中級以上職稱 11 人，大專及本科以上學(xué)歷員工達(dá) 95%以上。 迷你三國動 漫 城 》為平 臺 ，探索兒童成長教育新思路，以期拉動兒童 成長 教育新思維。 迷你三國動漫 城 》為 啟動的 載體，匯聚行業(yè)精英人才，塑造全新經(jīng)營管理模式，以立足產(chǎn)業(yè)培育、綜合運營的思路，著眼中國兒童的成長教育，并對配套服務(wù)設(shè)施進行配置管理，以商業(yè)化的運營方式壯大 健全 兒童 旅游 文化主題產(chǎn)業(yè) 鏈 ,形成完整產(chǎn)業(yè)模塊 。 迷你三國動漫 》建成 荊 州的地標(biāo)物業(yè)，嶄新的旅游名片， 必將取得良好的社會效益與經(jīng)濟效益 。 本項目 開發(fā)商為 關(guān)羽祠 ，作為 荊州關(guān)公文化 核心企業(yè) 。 經(jīng)過十余年的發(fā)展，從制造型企業(yè)逐步成長為一個綜合性 的實業(yè)公司，現(xiàn)以投資為主體，下轄多家分支企業(yè)，并擁有固定資產(chǎn)過億元。 投資商 、 開發(fā)商 、運營商與品牌文化傳播公司 本項目 投資 商為 遼寧省德源燃?xì)饧瘓F 有限公司 ， 成立于 1995 年 10 月， 14 年來我公司秉承 “ 以信譽求發(fā)展，視客戶為上帝 ” 的理念，現(xiàn)在發(fā)展 全國八個城市有分支網(wǎng)點，湖北武漢設(shè)置網(wǎng)點。 德 源投資集團 通過長達(dá) 兩 年的前期調(diào)研與分析，結(jié)合 荊州 市的城市特點與區(qū)域優(yōu)勢，決定本項目綜合定位為以兒童 文化、 德育教育 為主題的 復(fù) 合旅游型 產(chǎn)業(yè)基地 ， 并以 中國東方楚文化特色 的建筑造型與 風(fēng) 格，其建成后不但將 成為荊 州的地標(biāo)性物業(yè) 、核心的人文景觀， 更是一個全新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意聚集基地 。因此，按照 荊州 市政規(guī)劃的要求， 我們將啟動新南門關(guān)羽祠對面的 用地 ， 規(guī)劃 為迷你三國動漫城 ， 項目含 總 建設(shè)用地面積達(dá)到 平方米。東鄰 老南門關(guān)帝廟 ，南臨 荊州名企四機廠社區(qū) ，西面是 新建規(guī)劃區(qū)域 ，北面為 荊州長江大學(xué)文理學(xué)院 ， 本項目 用地面積 約 平方米，是發(fā)展 旅游文博 業(yè)的繁華黃金地帶。 迷你三國動漫城 》 成長樂園 amp。 第十五章 結(jié)論與建議 ............... 錯誤 !未定義書簽。 外部效果分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 社會效益分析 ............. 錯誤 !未定義書 簽。 盈虧平衡分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 現(xiàn)金流量分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 收入估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 分析評估依據(jù) ................. 錯誤 !未定義書簽。 資金籌措 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 ........ 錯誤 !未定義書簽。 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 .... 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 項目招投標(biāo)方案 ............ 錯誤 !未定義書簽。 組織機構(gòu)圖 ................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 組織機構(gòu)與定員 .............. 錯誤 !未定義書簽。 項目管理 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 節(jié)能與勞動安全 ................ 錯誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護、消防安全與節(jié)能 .... 錯誤 !未定義書簽。 供電工程 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第七章 公用工程 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 總體規(guī)劃 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地工程建設(shè)規(guī)模 ........... 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)方案 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 建設(shè)方案與規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 項目地址選擇 .................. 錯誤 !未定義書簽。 市場預(yù)測 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場分析 .................... 錯誤 !未定義書簽。 項目背景 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目背景及建設(shè)必要性 ........ 錯誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) .............. 錯誤 !未定義書簽。 項目概況 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 可行性研 究工作的組成 ........... 錯誤 !未定義書簽。 關(guān)映企畫迷你三國動漫 項 目 企 劃 書 二〇一二年十月 目 錄 第一章 總 論 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 項目名稱與建設(shè)單位 ............. 錯誤 !未定義書簽。 研究的依據(jù)與范圍 .............. 錯誤 !未定義書簽。 投資估算與資金籌措 ............. 錯誤 !未定義書簽。 結(jié)論與建議 .................... 錯誤 !未定義書簽。 項目承辦單位概況 .............. 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)的必要性 .................. 錯誤 !未定義書簽。 市場現(xiàn)狀及需求 ................ 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項目地址選擇及建設(shè)條件 ...... 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)條件 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 基地發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置 ........ 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地建設(shè)規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 第六章 工程技術(shù)方案 ................ 錯誤 !未定義書簽。 建筑結(jié)構(gòu)方案 .................. 錯誤 !未定義書簽。 給排水 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 采暖空調(diào)工程 .................. 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護與有關(guān)環(huán)保措施 ......... 錯誤 !未定義書簽。 第九章 項目管理與實施進度 .......... 錯誤 !未定義書簽。 項目實施進度 .................. 錯誤 !未定義書簽。 組織機構(gòu) ..................... 錯誤 !未定義書簽。 定員 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 錯誤 !未定義書簽。 評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 錯誤 !未定義書簽。 投資估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 項目財務(wù)分析與評估 ....... 錯誤 !未定義書簽。 總成本費用估算 ............... 錯誤 !未定義書簽。 利潤估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 不確定性和風(fēng)險 ............... 錯誤 !未定義書簽。 敏感性分析 ................... 錯誤 !未定義書簽。 增收效益分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 社會效益分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 一、 項目總論 項目背景 項目 概況 及背景 項目名稱 （暫定） ： 《 關(guān)映企畫 兒童文化 產(chǎn)業(yè)基地 項目 地塊（地塊編號： ） 位于 荊州 市 荊州 區(qū) 新南門卸甲山遺址 ，地理位置十分優(yōu)越。但原有部分建筑物業(yè)屬是 2020 年在古遺址上新建的關(guān)羽祠 ， 受地域面積有限，旅游 實用性差，嚴(yán)重制約了該用地的經(jīng)濟效益。 項目所處位置 為 荊州新南門 —— 城南開發(fā)區(qū) ，毗鄰 荊州博物 館，更處 荊州古城墻核心 文物保護 區(qū)與 護城河 的聯(lián)系紐帶 —— 城南大道 旁，隨著城市建設(shè)的步伐加速， 新南門 作為 關(guān)公旅游文化 發(fā)展的核心區(qū)域， 未來商業(yè)旅游前景巨大， 德 源投資集團 選擇此時啟動本項目，不但是積極響應(yīng)中央政府 提出荊州為南方唯一的大遺址保護區(qū)， 以投資拉動 荊州旅游 經(jīng)濟的宏觀方針政策，更配合了 荊州 市委、市政府全面開發(fā) 荊州三國動漫文化 的城市發(fā)展 創(chuàng)新 戰(zhàn)略規(guī)劃 。 本項目作為兒童文化產(chǎn)業(yè)綜合培育與服務(wù)基地，僅為 兒童成長樂園綜合旅游文化項目的一部分 ， 德源 擬以高起點的規(guī)劃設(shè)想，在 新南門 打造一個集戶外主題樂園、兒童成長體驗基地、配套綜 合服務(wù)商貿(mào)的大型旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鍛造一個具有國際先驅(qū)文化理念 、融 城墻護城河 景觀于一體的兒童文化之都。設(shè)立 廠房占地 15畝，員工二百余人，集耐火材料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的現(xiàn)代化企業(yè)。 公司以慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會，造福眾生為理念， 在十余年的發(fā)展歷程中，不但為荊州 的經(jīng)濟發(fā)展與城市建設(shè)作出有益的貢獻(xiàn)，更 為 荊州 的慈善事業(yè)上添磚加瓦 ， 德源 實業(yè)以投資本項目作起點 ,以 為中國兒童 提供智慧與心靈 的成長體驗 教育 基地 為 企業(yè)責(zé)任，打造復(fù)合型兒童文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為方向，驅(qū)動產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展 。 關(guān)公文化發(fā)展公司 將 繼承關(guān)羽祠 一貫的 誠信經(jīng)營原則， 秉承打造核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地的中心思想 ,順應(yīng) 荊 州城市 發(fā)展 需要 ， 以對城市 未來高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，組織好人力物力，精心策劃，嚴(yán)謹(jǐn)施工，將《關(guān)映企畫 德源集團 公司 旗下將成立全新的運營管理公司 — 關(guān)映企畫 ,以打造 關(guān)公動漫 產(chǎn)業(yè)集群為 目標(biāo) ,以《 關(guān)映企畫 德源集團 旗下 荊州市關(guān)公 文化傳播有限公司 （關(guān)羽祠） ，以倡導(dǎo)、傳播兒童成長理念，塑造 荊州 關(guān)公動漫 品牌為責(zé)任， 致力于兒童 德育 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意、組織、執(zhí)行、引導(dǎo)，定位于中國兒童文化產(chǎn)業(yè)化理論執(zhí)行者身份，引導(dǎo)社會關(guān)注兒童需求，樹立兒童正確 心靈 健康成長價值，以《 關(guān)映企畫 同時投資于文化影視項目開發(fā)經(jīng)營、動漫制作，是龍頭文化產(chǎn)業(yè)項目經(jīng)營者。公司無論從人力上與物力上，都已具備開發(fā)本項目的基礎(chǔ)條件。 車庫（未計容積率）建筑面積 約 55000m2， ,車位約 2020 個。 （ 2）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資估算 荊州市關(guān)公文化傳播有限公司 的國內(nèi)首部高清動漫電影以及 56 集高清動漫連續(xù)劇，總投資預(yù)計 億 元，擬通過公開發(fā)行、播放，貼片廣告等形式收回投資，其定位一定程度上契合本旅游與文化產(chǎn)業(yè)基地，上片中隱性宣傳本項目。 （ 3） 迷你三國動漫城 旅游項目投資 由德源集團 部分自營投資、部分招商進行，匯集中 國東方歷史優(yōu)秀兒童古代角色扮演 、教育概念，預(yù)期自營游樂項目投資費用約 5600 萬元。 項目經(jīng)濟指標(biāo)明細(xì) 項 目 經(jīng)濟指標(biāo) 土地面積 主體建筑物性質(zhì) 商業(yè)裙樓加小高層 酒店公寓 建筑容積率 建筑覆蓋率 車 位 約 2020 個 總建筑面積 計容積率建筑面積 其中： 酒店公寓 商業(yè) 性質(zhì)兒童文化基地 車庫（未計容積率） 項目開發(fā)手續(xù) 荊州 市 關(guān)羽祠 已辦理如 下手續(xù)及批文： ◎ 立項批文：《關(guān)于下達(dá) 關(guān)映企畫 .迷你三國動漫 城等項目基建前期工作計劃的通知》、《關(guān)于下達(dá)三國城配套 商住樓等項目基建前期工作計劃的通知》 ◎ 《 荊州 市土地使用出讓合同》 ◎《 補充協(xié)議》（注：包括宗地附圖及紅線圖） ◎ 《關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》 ◎ 《 荊州 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 文化產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的新興力量，其表現(xiàn)出越來越強大的市場潛力，根據(jù)統(tǒng)計，深圳文化