【正文】 成表》 來自區(qū)域 所占比例 惠州 市民 20％ 廣東省內(nèi)其它地市 50% 港、澳、臺(tái) 地區(qū) 10% 國內(nèi)其它省市 15% 國際旅客 5％ 競爭分析 區(qū)域 旅游市場供求結(jié)構(gòu)極 不均衡， 主題樂園旅游產(chǎn)品匱乏，相關(guān)旅游度假與親子教育主題明確，國內(nèi)及廣東市場基本無競爭 。在 惠州市委市政府的決策下，打造惠城為粵東休閑之都的目標(biāo)下，惠州的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張較快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加 速增長的拉動(dòng)下，雖然面臨 2020 年的國際金融危機(jī) ， 2020 年 惠州 旅游業(yè)繼續(xù)保持相對穩(wěn)定 ， 初步 呈現(xiàn)增速回落。主 2 路、主 4 路遠(yuǎn)期可向惠澳大道以西延伸，成為區(qū)域性主干路。同時(shí)，為滿足內(nèi)外交通的合理銜接，惠莞高速將有全互通式出入口與惠南大道銜接，惠大高速公路則分設(shè)半互通和全互通式出入口與規(guī)劃區(qū)北側(cè)的體育中心和南側(cè)的市數(shù)碼園銜接。再就是綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，主要是惠 城區(qū)數(shù)碼園區(qū)，它將承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。以體育中心、體育學(xué)校為核心項(xiàng)目，規(guī)劃布置南北長約 3000 米的體育文化空間，以此構(gòu)成體育文化核心區(qū)組團(tuán)。南部新城的發(fā)展，將承擔(dān)起疏導(dǎo)老城區(qū)城市功能的作用，包括居住、城市商務(wù)和公共服務(wù)等 在全市層面，南部新城是擴(kuò)大城市影響力、提高城市競爭力、增強(qiáng)城市輻射力的重要城市中心體系功能拓展新區(qū)。在中海殼牌南海石化項(xiàng)目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點(diǎn)。原因在于， 國際經(jīng)濟(jì)形勢走出低底需要一斷的時(shí)間，而中國經(jīng)濟(jì)在國家大幅投資的拉動(dòng)下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，居民收入也隨之上升， CPI 保持穩(wěn)定，住房改革制度的持續(xù)深化，而隨著國際經(jīng)濟(jì)的得蘇，預(yù)計(jì) 2020 年后，房地產(chǎn)市場將得到進(jìn)一步的發(fā)展 。以經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)我國旅游的乘數(shù)效應(yīng) 計(jì)算，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)產(chǎn)值約為 580700億元人民幣。 2020－ 2020 年在崗職工年平均工資及其增長速度 （資料來源：惠州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） C、 惠州 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與走勢 2020 年， 惠州 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年， 在全國主要一線城市的房價(jià)普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下， 惠州 房地產(chǎn)市場 相應(yīng)出現(xiàn)了價(jià)格下降與銷售下滑的局面 ，住宅 市場存在供 大于 求的狀況 ，一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 2020－ 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 及其增長速度 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％，其中，電子行業(yè) 億元，增長%；石化行業(yè) 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。一方面堅(jiān)持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。 2020 年 111月，中國入境游客中外國人人數(shù)為 23938139 人。 中國經(jīng)濟(jì)在大的國際形勢中不可能獨(dú)善其身，中央政府提出 09年保 8的增長目標(biāo)，加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需，是中央政府提出的振興經(jīng)濟(jì)策略中重要的一環(huán)， 2020 年中央通過了中央三年內(nèi)直接投資 4萬億的重大策略，預(yù)期將 相應(yīng)帶動(dòng)各地方政府投資近 12 萬億，將直接帶動(dòng) GDP2 個(gè)點(diǎn)以上，以確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)， 07 年國內(nèi)大型綜合型主題游樂園共接待游客約 254202000人次，平均每個(gè)游樂園年接待游客人次為 300 萬以上，人均景區(qū)消費(fèi)約 174 元，每個(gè)游樂區(qū)景區(qū)年?duì)I業(yè)額 5 億元以上，而此類大型主題游樂園，正是惠州旅游經(jīng)濟(jì)圈的空白，本項(xiàng)目首期兒童文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃年接待游客 300 萬人，隨著周邊戶外游樂項(xiàng)目的陸續(xù) 建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力 800 萬人的規(guī)模。 縱上所述，惠州市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展 條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。 惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。 （詳見附表 3— 工程進(jìn)度計(jì)劃表） 投資估算和資金籌措 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 根據(jù)近期 荊州 市 建設(shè)工程價(jià)格信息 ， 荊州 市工程造價(jià)定額資料及項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣 億 元。 但 荊州的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，當(dāng)前荊 州的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以 東門古城墻 、 博物館 為主，以 三國 動(dòng)人的歷史文化，吸引著探幽訪古的游客。 鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步所起的巨大推動(dòng)作用 ， 世 界各國和我國各級(jí)政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展 ， 近年來 ， 隨著我國人民生活水平的提高 ， 旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的 支柱產(chǎn)業(yè) ， 成為國民經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分， 更是貼切于中央政府提出的以投資、消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針。項(xiàng)目 整體造型 初步規(guī)劃 為大 型 楚宮殿 ，五層裙樓 作為產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 基地 ， 十 三 層酒店 及服務(wù) 公寓 ， 項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資約人民幣 億 元。 迷你三國動(dòng)漫 城 》為 啟動(dòng)的 載體，匯聚行業(yè)精英人才，塑造全新經(jīng)營管理模式，以立足產(chǎn)業(yè)培育、綜合運(yùn)營的思路，著眼中國兒童的成長教育，并對配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行配置管理，以商業(yè)化的運(yùn)營方式壯大 健全 兒童 旅游 文化主題產(chǎn)業(yè) 鏈 ,形成完整產(chǎn)業(yè)模塊 。 投資商 、 開發(fā)商 、運(yùn)營商與品牌文化傳播公司 本項(xiàng)目 投資 商為 遼寧省德源燃?xì)饧瘓F(tuán) 有限公司 ， 成立于 1995 年 10 月， 14 年來我公司秉承 “ 以信譽(yù)求發(fā)展，視客戶為上帝 ” 的理念，現(xiàn)在發(fā)展 全國八個(gè)城市有分支網(wǎng)點(diǎn)，湖北武漢設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)。 迷你三國動(dòng)漫城 》 成長樂園 amp。 盈虧平衡分析 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 資金籌措 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu)圖 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護(hù)、消防安全與節(jié)能 .... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地工程建設(shè)規(guī)模 ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場預(yù)測 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目名稱與建設(shè)單位 ............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目承辦單位概況 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)條件 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建筑結(jié)構(gòu)方案 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總成本費(fèi)用估算 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 增收效益分析 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。但原有部分建筑物業(yè)屬是 2020 年在古遺址上新建的關(guān)羽祠 ， 受地域面積有限，旅游 實(shí)用性差，嚴(yán)重制約了該用地的經(jīng)濟(jì)效益。 公司以慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會(huì)，造福眾生為理念， 在十余年的發(fā)展歷程中，不但為荊州 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)作出有益的貢獻(xiàn)，更 為 荊州 的慈善事業(yè)上添磚加瓦 ， 德源 實(shí)業(yè)以投資本項(xiàng)目作起點(diǎn) ,以 為中國兒童 提供智慧與心靈 的成長體驗(yàn) 教育 基地 為 企業(yè)責(zé)任，打造復(fù)合型兒童文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為方向，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展 。 同時(shí)投資于文化影視項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、動(dòng)漫制作，是龍頭文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營者。 （ 3） 迷你三國動(dòng)漫城 旅游項(xiàng)目投資 由德源集團(tuán) 部分自營投資、部分招商進(jìn)行，匯集中 國東方歷史優(yōu)秀兒童古代角色扮演 、教育概念，預(yù)期自營游樂項(xiàng)目投資費(fèi)用約 5600 萬元。先后獲得 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國家園林城市 ” 、 “ 全國 文明城市 ” 稱號(hào)。 項(xiàng)目開 業(yè)后，預(yù)測初期將每年 吸引旅客 人流量 500 萬人次， 年?duì)I業(yè)額達(dá) 20億元 以上 ，創(chuàng)利稅 2億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 3500個(gè)以上。 （ 3） 迷你三國動(dòng)漫城 旅游項(xiàng)目投資 由關(guān)公文化傳播公司 部分自營投資、部分招商進(jìn)行，匯集中西優(yōu)秀兒童游樂、教育概念，預(yù)期自營游樂項(xiàng)目投資費(fèi)用約 3000 萬元?；?州市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 ☆ 惠州市旅游面臨針對細(xì)分市場的產(chǎn)品體系建設(shè)問題。 B、 從 價(jià)值與經(jīng)濟(jì)效益 角度分析。全年共接待入境游客 萬人次（其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá) 萬人次，比上 年增長 %），實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長 %和 %；國內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 6230 億元人民幣，分別比上年增長 %和 %；中國公民出境人數(shù)達(dá)到 萬人次，比上年增長 %；旅游業(yè)總收入 8935 億元人民幣，比上年增長 %，相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。中國是世界上最大的旅游市場之一，國內(nèi)旅游市場已經(jīng)達(dá)到 15 億人次，出境旅游市場發(fā)展到 4000 多萬人次，入境旅游市場達(dá)到一億人次。 未來 10 年間，中國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 %的速度增長，企業(yè) /政府旅游的增 長速度將達(dá)到 %，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。稅收總收入 億元，增長 ％。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 ％；農(nóng)村零售額 億元，增長 ％。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％；商品房在建面積 萬平方米，增長 ％；商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售金額 億元，增長 ％；商品房銷售均價(jià)為3998 元 /平方米，比上年的均價(jià) 2942 元 /平方米上漲 1056 元 /平方米，漲幅 ％。相對 07年基本平穩(wěn)。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場推出更多高質(zhì)量的商品房，也 將在未來幾年內(nèi) 推動(dòng)了 南部新城 房價(jià)的上漲 。 以城市距離而論，素有深圳后花園之稱的惠州距深圳僅一小時(shí)車程，地鐵三號(hào)線和深惠路改造后距離將更近；以人居環(huán)境而論，東江之畔、西湖之濱， “半城山色半城 湖 ”的惠州無疑是最佳的棲居地?；莩菂^(qū)和惠陽區(qū)兩大主城區(qū)存在很多優(yōu)勢互補(bǔ)的方面，兩個(gè)主城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出 “向心力 ”。 根據(jù)規(guī)劃，南部新城將是文化教育氛圍濃厚。體育中心是城市高級(jí)別的公共設(shè)施，作為政府大型的公共投入，它產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)，將影響整個(gè)惠州市的城市發(fā)展格局，激活惠城南部新城的發(fā)展?jié)摿?。目前，連接粵東、粵西的要道惠莞高速正在建設(shè)，惠州未來 10 年的主干道惠南 大道將于明年春節(jié)前通車?？焖俾肥且?guī)劃區(qū)對外交通的主要聯(lián)系通道之一，根據(jù)區(qū)域交通組織的實(shí)際需要及道路規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，區(qū)內(nèi)主干路與快速路相交均采用立交處理。從構(gòu)建都市區(qū)的干線要求出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)惠南大道、惠大高速的主要出入口、三環(huán)路南沿段以及其它相關(guān)道路。尤其是 2020年，開發(fā)投資達(dá)到 ％的高增長率，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá) ％。 酒店公寓等商服配套，現(xiàn)為南部新城區(qū)域最大規(guī)模與最高起點(diǎn)，且有主題概念支持，市場基本無競爭對手 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 南部新城全新規(guī)劃，惠州市未來幾年政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ； 項(xiàng)目兒童成長樂園主題定位，立意新穎，國內(nèi)首創(chuàng)，市場空間巨大 ； 毗鄰南部新城大型住宅小區(qū)，周邊高消費(fèi) 力人群多 ； 省內(nèi)乃至國內(nèi)無相同定位旅游產(chǎn)品，市場基本無競爭對手 ，因此，準(zhǔn)確的 文化與主題 定位可使本項(xiàng)目脫穎而出； 項(xiàng)目 自身規(guī)模大， 旅游項(xiàng)目特點(diǎn)，自身可聚集起龐大人流與消費(fèi)群 ； 商業(yè)規(guī)劃起前，游樂 +購物有機(jī)結(jié)合，可引來知名商家進(jìn)駐，先期占領(lǐng)市場 ‘ 酒店公寓式住宅定位，既服務(wù)商業(yè)，又具無限投資價(jià)值，區(qū)域無同類產(chǎn)品競爭 。 南部新城綜合商服與酒店市場初步升起 ，潛力巨 大，如果能夠把握機(jī)會(huì)，填補(bǔ) 南部新城區(qū)域商服 和高層酒店公寓的空白， 首先就將取得區(qū)域的領(lǐng)先地位與優(yōu)勢 。 五、項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明 目前 《三聯(lián)? 迷你三國動(dòng)漫 》 已完成三通一平（通水、 通 電、 路通 、場地平整）。 項(xiàng)目總投資構(gòu)成見《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表 2）具體情況分析說明如下： 土地費(fèi)用 土地成本的測算主要依據(jù) 本 公司向國土部門補(bǔ)交的地價(jià) 、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、 拆遷返建建筑 費(fèi)用構(gòu)成， 土地費(fèi)用 初步估算 總額 約 為 20200 萬元。 前期推廣 費(fèi)用 前期推廣費(fèi)用主要包括項(xiàng)目建設(shè)期間及項(xiàng)目運(yùn)營前的推廣宣傳費(fèi)用，由于本項(xiàng)目是重點(diǎn)旅游文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，前期推廣費(fèi)用額度較高，費(fèi)用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎(jiǎng)金、專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)及代理費(fèi)等， 參考目前 國內(nèi) 一般 旅游項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況取值估算。預(yù)計(jì)的 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 9510 萬元。按照施工進(jìn)度計(jì)劃，至 2020年 第 三 季度 末 將會(huì)出現(xiàn)資金缺口，必須積極融資，申請銀行借款。